تتمتع العقارات في فيتنام بإمكانيات كبيرة، ولكن الإجراءات الإدارية أشبه بشبكة من السماء والأرض.

[إعلان 1]

التداخل بين القوانين القائمة

في المناقشة في إطار منتدى "التنمية المستدامة لسوق العقارات ومنح شهادات المشاريع الصالحة للعيش 2023"، أشار الدكتور نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) إلى أن سوق العقارات يواجه حاليًا نقصًا في المساكن الاجتماعية والإسكان التجاري منخفض التكلفة.

إلى جانب مشكلة ندرة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، هناك أيضًا بعض المشاكل مثل الافتقار إلى الآلية وتحديد العديد من المحليات، مما أدى إلى حالة لم يتم حل العديد من المشاريع، ولا تزال شركات العقارات تواجه العديد من الصعوبات.

وبناء على ذلك، ورغم الطلب الجيد جداً في السوق، لا يزال هناك تراجع في معاملات العقارات، مسجلاً انخفاضاً بأكثر من 90%، لأن المستثمرين يواجهون مشكلة "دفن" رأس المال واضطرارهم إلى حل التحديات المالية.

العقارات - تتمتع العقارات في فيتنام بإمكانيات كبيرة، لكن الإجراءات الإدارية أشبه بـ — الدكتور نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام.

وفي هذا السياق، قال رئيس مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين، إن جهود الحكومة والوزارات المعنية في إصدار العديد من السياسات لإزالة الصعوبات في سوق العقارات كان لها أثر إيجابي على السوق.

وفقًا للسيد دينه، شهد الربع الأول من عام ٢٠٢٣ ما يقرب من ٣٠٠٠ صفقة عقارية ناجحة، وارتفع هذا العدد بنسبة ٣٠٪ في الربع الثاني من عام ٢٠٢٣. وحتى الآن، تعافت ثقة المستثمرين تدريجيًا، وبدأ طرح العديد من المشاريع الجديدة للبيع في السوق، مما أدى إلى زيادة عدد الصفقات العقارية.

ومع ذلك، أشار الخبير إلى أن تحسن المعروض من المساكن الجديدة واستقرار نفسية المشتري لا يزالان بطيئين، مما يتطلب مزيدًا من الوقت لإتمام المشاريع الجديدة. في الوقت نفسه، ورغم استقرار نفسية المستثمرين تدريجيًا، إلا أنها لا تزال حذرة، لا سيما أولئك الذين يواجهون ضغوطًا مالية من استثمارات سابقة.

وفيما يتعلق بأسباب الصعوبات التي يواجهها سوق العقارات حاليا، قال السيد نجوين كوك هييب - رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام (VACC) إن المشكلة الأكبر التي يواجهها سوق العقارات هي الشرعية.

وأوضح السيد هييب أنه يوجد حاليًا 12 قانونًا تؤثر بشكل مباشر على العقارات وحدها، وإذا تم توسيعها لتؤثر بشكل غير مباشر، فهناك ما يصل إلى 20 قانونًا مثل: قانون التخطيط، وقانون الوقاية من الحرائق ومكافحتها، إلخ. لذلك، لحل الصعوبات التي تواجه السوق، يجب أن يكون هناك حل متزامن وجوهري لفك تشابك القوانين.

وفقًا للوائح الحكومية، تتولى الوزارات مسؤولية سنّ القوانين تحت إدارتها، ولكن لا توجد آلية موحدة بين الوزارات. لذلك، ورغم أن عملية التنفيذ جيدة جدًا، إلا أن عملية سنّ القوانين لا تزال تعاني من بعض التداخلات، كما قال السيد هييب.

العقارات - تتمتع العقارات في فيتنام بإمكانات كبيرة ولكن الإجراءات الإدارية تشبه — السيد نجوين كووك هييب - رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام.

علاوةً على ذلك، أفاد السيد هييب بأنَّ تلقي التعليقات خلال عملية صياغة القانون لا يزال محدودًا. وعلى سبيل المثال، صرّح رئيس جمعية VACC بأنَّ قانون المناقصات الذي أُقرَّ مؤخرًا قد أظهر بعض أوجه القصور، وأنَّ الجمعية سترفع توصياتها إلى الجهة الإدارية في المستقبل.

قال السيد هييب: "ترغب الشركات في أن تكون القوانين طويلة الأمد بدلاً من أن تكون قصيرة الأجل كما هي الآن. وخاصةً إذا كان القانون خاطئًا ويستغرق تعديله عشر سنوات، فلن يكون لدى الشركات ممر قانوني لمزاولة أنشطتها التجارية".

وبناءً على ذلك، أشار السيد هيب إلى أربع قضايا في القانون تتطلب اهتمامًا خاصًا من الحكومة: إخلاء الموقع، والتخطيط، وتقييم الأراضي، وتحويل استخدامات الأراضي. وأكد السيد هيب أن القانون لا يحتاج إلا إلى التركيز على القضايا المذكورة أعلاه لحل مشكلة السوق.

روى السيد هيب قصته، قائلاً إنه ظلّ يُطوّر المشروع لمدة ١٢ عامًا، لكنه لم يُكمل عملية تطهير الموقع. أجبره التأخير المُطوّل على لقاءات مُستمرة مع قادة المحافظات للعمل، وكان عدد مرات ذهابه إلى العمل كبيرًا لدرجة أن السيد هيب تلقى تعليقًا من السكان المحليين: "أشعر بالخجل من رؤيتك"، لكن آلية تطهير الموقع لم تُنفّذ بعد.

علاوة على ذلك، تُعدّ مسألة الإجراءات الإدارية إحدى المشكلات التي يعتبرها رئيس غرفة تجارة وصناعة الشارقة جوهرَ المشاكل التي تُعيق الشركات اليوم. وتُعدّ خطة وزارة الإنشاءات لتبسيط الإجراءات الإدارية وبعض السياسات ذات الصلة عمليةً للغاية.

أكد السيد هييب: "يتمتع قطاع العقارات في فيتنام بإمكانيات هائلة، لكن الإجراءات الإدارية أشبه بشبكة. أصدر رئيس الوزراء توجيهات بتبسيط الإجراءات الإدارية، لكن عملية معالجة الإجراءات الإدارية الحالية لا تزال طويلة، وتتطلب ثورة... وإذا أمكن تحقيق ذلك، فسيكون أيضًا أحد الحلول العملية لدعم الشركات وتعزيز سوق العقارات الحالي".

اختلال التوازن بين العرض والطلب

وفي حديثه عن قضية مصادر رأس المال لشركات العقارات، قال الدكتور لي شوان نغيا، عضو المجلس الاستشاري للسياسة المالية والنقدية الوطنية، إن أزمة سوق العقارات كانت متوقعة من قبل الخبراء مسبقًا ولكن لا يمكن تجنبها.

بحسب الخبير، يُعدّ العقار سلعةً أساسيةً طويلة الأجل، لذا عندما يختل التوازن بين العرض والطلب، ستحدث أزمة. مع ذلك، كانت الأزمة السابقة عبارة عن فائض في العرض، بينما تُمثّل هذه الأزمة أزمة نقص. إضافةً إلى ذلك، تواجه الشركات نقصًا حادًا في رأس المال، وتعجز عن فتح المزيد من المشاريع، وقد "تجمد" السوق.

نراقب عن كثب ما إذا كانت ثقة السوق ستتعافى عند إصدار شركات العقارات والمشاريع سندات. ومؤخرًا، أصدرت أكبر شركة عقارية في البلاد سندات دون أي ديون مصرفية مستحقة. ننتظر بفارغ الصبر، لكن النتائج تُظهر أن السوق يشهد نموًا تدريجيًا وتعافيًا حذرًا بنسبة 30% تقريبًا مقارنةً بالتوقعات، وفقًا للدكتور لي شوان نغيا.

وبحسب الخبير، يشهد الاقتصاد ركودًا حاليًا، وتواجه السيولة صعوباتٍ جمة في العديد من القطاعات، وليس فقط في قطاع العقارات. وبناءً على هذه التعليقات، يعتقد السيد نجيا أن سوق العقارات قد يواجه صعوباتٍ حتى الربعين الثاني والثالث من العام المقبل.

لم ندخل بعد في "عين العاصفة"، ولم نرفع عرض المساكن منخفضة التكلفة، وبالتالي لم نحل المشكلة. كيف يمكن للشركات دخول سوق المساكن منخفضة التكلفة "بحرية". من الضروري أن تنظم الحكومة النطاق السعري للمساكن منخفضة التكلفة كما هو الحال في الصين، لتجنب تثبيط عزيمة مستثمري المساكن منخفضة التكلفة. لم نحدد مستوى أسعار العقارات، وبالتالي لم نحل أزمة السوق، كما قال الخبير .

[إعلان 2]
مصدر