3 قضايا رئيسية "تعيق" السوق، قطع الأراضي تعود تدريجيا إلى قيمتها الحقيقية، سلسلة مشاريع الإسكان الاجتماعي متأخرة عن الجدول الزمني

انخفضت أسعار الأراضي والفيلات في وقت واحد، وأثار رئيس شركة عقارية 3 قضايا سوقية، وسمى 6 مشاريع إسكان اجتماعي متأخرة عن الجدول الزمني في ثانه هوا ... هي أحدث أخبار العقارات.

3 مشاكل كبيرة تواجه سوق العقارات

في فترة ما بعد الظهر من يوم 3 أغسطس، ترأس رئيس الوزراء فام مينه تشينه مؤتمرا عبر الإنترنت لتقييم نتائج تنفيذ القرار رقم 33/NQ-CP المؤرخ 11 مارس من قبل الحكومة واقتراح حلول لإزالة الصعوبات والعقبات أمام سوق العقارات.

Ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư IMG phát biểu tại hội nghị. (Nguồn: VGP)

ألقى السيد لي تو مينه، رئيس مجلس إدارة شركة IMG للاستثمار المساهمة، كلمةً في المؤتمر. (المصدر: VGP)

وفي حديثه في المؤتمر، قال السيد لي تو مينه، رئيس مجلس إدارة شركة IMG للاستثمار، إن جوهر إزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات التي تهتم بها الحكومة يكمن في ثلاث قضايا.

الأول هو مكافحة المضاربة على الأراضي.

وبحسب قوله، فإن المضاربة على الأراضي والتلاعب بسوق العقارات يؤثران حاليًا على الاقتصاد الفيتنامي. يشتري الناس الأراضي منتظرين فرصة ارتفاع الأسعار، مما يُسبب كسلًا لبعض القوى الإنتاجية وعدم فعاليتها، وهو ما يُمثل هدرًا هائلًا.

تستخدم دول أخرى الضرائب لتنظيم المضاربة. وضرب مثالاً بشركة لديها مشروع في أستراليا، وتدفع ضريبة أرض بنسبة 2% سنويًا. وتُقيّم مصلحة الضرائب سعر الأرض سنويًا بشكل مستقل.

يتعين على هذه الوحدة دفع ضريبة أرض سنوية تتراوح بين 700 ألف و800 ألف دولار أمريكي في حال عدم تنفيذ المشروع. هذا العام، قررت الحكومة المحلية رفع هذه الضريبة إلى 4%.

إذا طبّقت فيتنام هذه السياسة، فلن يجرؤ على امتلاك الأراضي إلا من يُنفّذ مشاريع بالفعل، وعند امتلاك الأراضي، يجب عليهم تنفيذ المشاريع بسرعة فائقة. هذا الإجراء لا يمنع المضاربة على الأراضي فحسب، بل يُساعد أيضًا وزارة المالية على الحصول على مصدر دخل كبير، كما أشار السيد مينه.

واقترح ممثلو قطاع الأعمال أن تقوم لجنة صياغة قانون الأراضي باستكمال وتطبيق معدل ضريبة الأراضي السنوية بنسبة 2% وتطبيق ضريبة تصاعدية عندما لا يتم استثمار قطع الأراضي أو لا تولد أرباحًا، كما هو الحال في البلدان الأجنبية.

ثانيًا ، سياسة إدارة أسعار الفائدة في بنك الدولة. يرى أن الوقت قد حان لخفض أسعار الفائدة متوسطة الأجل إلى أقل من 10% سنويًا، وتحديدًا إلى حوالي 8.5% سنويًا، سواءً بالزيادة أو النقصان، كما كان الحال قبل عامين، لأن أي اقتصاد لا يتمتع بصحة جيدة إذا تجاوزت أسعار الفائدة متوسطة الأجل 10%.

يتراوح معدل الفائدة في الدول الأخرى بين 3% و5% سنويًا. في فيتنام، كان معدل الفائدة قبل 5-6 أشهر حوالي 12% و14% سنويًا. الشركات لا ترغب في الاقتراض، ولا تجرؤ على الاقتراض، ويفقد العملاء ثقتهم في سوق العقارات، ويستثمرون أموالهم في مجالات أخرى.

واقترح أيضًا اتخاذ تدابير لمنع أو تقييد مشاركة شركات العقارات في القطاع المصرفي، والعكس صحيح. لأن الشركات العاملة في كلا المجالين تحشد رأس المال الاجتماعي لصالح أعمالها الخاصة، ولا تؤثر على المجتمع إلا قليلاً، بل إنها تُنشئ أباطرة يحتكرون الاقتصاد.

ثالثا ، إزالة العوائق القانونية ومعالجة الإجراءات الإدارية.

أكبر صعوبة تواجهها شركات العقارات اليوم هي القضايا القانونية، وليست القضايا المصرفية. هناك تداخل قانوني، والقضية واحدة، واللوائح واحدة، ولكن بتفسيرات متعددة، ومستوى التنفيذ لا يطبق ولا يجرؤ على تطبيقه، وخاصةً على المستوى المحلي.

لذلك، أوصى بالإسراع في استكمال النظام القانوني ليتمكن المسؤولون من العمل براحة بال. وينبغي أن يكون هناك مرسوم واضح بشأن لامركزية السلطة والمسؤولية على جميع المستويات، مع تحديد واضح للمحتوى المطلوب إنجازه، ووقت الإنجاز، والمسؤولية في حال تجاوز الموعد النهائي.

كما اقترح مسؤولو الشركة أن تسمح وزارة التخطيط والاستثمار للشركات الفيتنامية بتطبيق المادة 44.3 من قانون الاستثمار والمادة 126 من قانون الأراضي، أو تمديد مدة إيجار الأرض، أو السماح للشركات بدفع إيجار الأرض لمدة 70 عامًا، بحيث تكون مدة إيجار المناطق الصناعية كافية وجذابة لمستأجري الأراضي. وهذا يتوافق مع القانون ويزيد الإيرادات المحلية.

الفلل والأراضي معروضة بخصم

يُظهر تقرير سوق العقارات الصادر مؤخرًا عن وزارة الإنشاءات أن الربع الثاني شهد ما يقارب 100 ألف صفقة ناجحة. وتركزت معظم هذه الصفقات في قطاع الأراضي، حيث بلغ عددها 67,525 صفقة ناجحة، بنسبة 99.9% تقريبًا مقارنة بالربع الأول، و31.5% تقريبًا مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

وكانت بقية الصفقات الناجحة، والبالغ عددها نحو 30 ألف صفقة، للشقق والمنازل الفردية، تمثل 75.61% مقارنة بالربع السابق، أي ما يعادل نحو 43.03% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

مع ذلك، في الربع الثاني، اتسم قطاع العقارات، الذي يشمل المنازل والأراضي في المشاريع التي يهتم بها المستثمرون، بطابع مضاربي في الغالب. ولم يعد المشترون مهتمين بقطاعات العقارات المذكورة أعلاه كما كانوا في السابق.

علاوةً على ذلك، يواجه العديد من المستثمرين مشاكل في التدفق النقدي، نتيجةً لاستخدامهم المفرط للرافعة المالية، وتوقف المطور عن دعم أسعار فائدة القروض. يشهد السوق انخفاضًا حادًا في السيولة، مما أدى إلى ازدياد قوة العديد من الصفقات التي تُقلل الخسائر.

استمر انخفاض أسعار بيع الفلل وأراضي المشاريع في العديد من المناطق خلال الربع الثالث بنسبة تتراوح بين 2% و5% مقارنةً بالربع السابق. إضافةً إلى ذلك، من المتوقع أن تستمر أسعار هذه العقارات في التحسن خلال الفترة المقبلة، بما يتناسب مع القيمة الاستثمارية للمنتج والبنية التحتية الإقليمية.

وشهدت بعض المناطق انخفاضًا كبيرًا في أسعار المعاملات، وخاصة في المناطق الضواحي والمناطق النائية في الربع مثل: منطقة ها دونج، منطقة مي لينه، هوآي دوك (هانوي)؛ المنطقة 12، منطقة بينه تشانه، منطقة نها بي (مدينة هو تشي منه)؛ منطقة نجو هانه سون (دا نانغ)؛ مدينة بين هوا، منطقة نون تراش (دونغ ناي).

فينه فوك: الدعوة للاستثمار في 6 مشاريع إسكان اجتماعي

وبناء على الاحتياجات العملية في المنطقة، تدعو اللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك المستثمرين إلى بناء 6 مشاريع إسكان اجتماعي بحجم حوالي 8000 شقة وتاون هاوس للعمال.

فينه فوك هي مقاطعة ذات صناعة متطورة، وفي المنطقة العديد من المتنزهات الصناعية التي تجتذب تركيزًا كبيرًا من العمال، وبالتالي فإن الحاجة إلى السكن للاستقرار بالنسبة للعديد من أسر العمال على وجه الخصوص والأشخاص ذوي الدخل المنخفض بشكل عام تشكل مشكلة ملحة.

من المعروف أنه منذ عام ٢٠١٤ وحتى الآن، أصدر مجلس الشعب واللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك العديد من الآليات والسياسات واللوائح المتعلقة بإدارة وتطوير الإسكان للفئات الاجتماعية. ومن أبرزها القرار رقم ١٥٩ الصادر عن مجلس الشعب الإقليمي بشأن دعم مشاريع الإسكان الاجتماعي للعمال وذوي الدخل المحدود في المقاطعة للفترة ٢٠١٥-٢٠٢٠؛ والقرار رقم ١٤ الصادر عن اللجنة الشعبية الإقليمية بشأن معايير الأولوية لاختيار الفئات المؤهلة لاستئجار وشراء المساكن الاجتماعية في المقاطعة؛ والقرار رقم ١٧٩ بشأن خطة تنفيذ برنامج تطوير الإسكان في مقاطعة فينه فوك حتى عام ٢٠٢٠، مع رؤية لعام ٢٠٣٠؛ والقرار رقم ١٢٤٧ بشأن إصدار الخطة الخمسية لتطوير الإسكان للفترة ٢٠٢١-٢٠٢٥...

بالإضافة إلى توجيه الإدارات والفروع والمحليات لتعزيز الإدارة وجذب الاستثمارات في مشاريع تطوير الإسكان، تُولي مقاطعة فينه فوك أولويةً لتخصيص رأس المال اللازم لتطوير الإسكان. في عام ٢٠٢٣ وحده، بلغ رأس مال تطوير الإسكان في المقاطعة ٨,٦٠٦ مليارات دونج فيتنامي. منها ٢,٧٤٨ مليار دونج لبناء المساكن التجارية، و١٦٤ مليار دونج لبناء المساكن الاجتماعية، و٥,٦٩٤ مليار دونج لبناء المساكن للأسر والأفراد.

قال نائب مدير إدارة البناء في مقاطعة فينه فوك السيد نجوين ثانه ها إنه في مقاطعة فينه فوك، هناك حاليًا 5 مشاريع إسكان اجتماعي قيد التنفيذ، بما في ذلك: منطقة إسكان فيناكونيكس شوان ماي لذوي الدخل المنخفض؛ منطقة إسكان للعمال والأشخاص ذوي الدخل المنخفض في جناح خاي كوانج؛ منطقة إسكان اجتماعي شاهقة الارتفاع للعمال في منطقة جوك نو، جناح خاي كوانج (مدينة فينه ين)؛ منطقة إسكان 8T لذوي الدخل المنخفض، جناح شوان هوا، مدينة فوك ين؛ منطقة الإسكان الاجتماعي في جناح فوك ثانغ (مدينة فوك ين).

استثمرت مشاريع الإسكان الاجتماعي المذكورة أعلاه في بناء 1623 منزلًا بمساحة تتراوح بين 50 و70 مترًا مربعًا، وأُنجز بناؤها، لتلبية احتياجات السكن للعمال وذوي الدخل المحدود، وذلك منذ عام 2015 وحتى الآن. وتواصل اللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك حاليًا الدعوة للاستثمار في 6 مشاريع إسكان اجتماعي، تضم حوالي 8000 منزل وتاون هاوس للعمال. ويجري تنفيذ إجراءات تنفيذ المشاريع وفقًا للوائح، وفقًا للسيد نغوين ثانه ها.

وفقًا لمشروع رئيس الوزراء "الاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2030"، تهدف مقاطعة فينه فوك إلى إنجاز 28,300 وحدة سكنية اجتماعية، منها 8,800 وحدة يجب إنجازها خلال الفترة 2022-2025، و19,500 وحدة يجب إنجازها خلال الفترة 2026-2030. وهذا هدف كبير يتطلب جهودًا جبارة وعزيمة من الإدارات والفروع المعنية لتحقيقه.

ثانه هوا: قائمة مشاريع الإسكان الاجتماعي المتأخرة عن الجدول الزمني

وبحسب المعلومات الصادرة عن إدارة البناء في ثانه هوا، يوجد في المقاطعة حاليا 18 مشروعا للإسكان الاجتماعي تم الاستثمار فيها وهي قيد الإنشاء، منها 12 مشروعا في الموعد المحدد، وتم تشغيل جزء أو كل المشروع، و6 مشاريع متأخرة عن الجدول الزمني.

Dự án nhà ở xã hội phố Bào Ngoại với hàng loạt sai phạm, khiến dự án đến nay vẫn “tắc nghẽn”. (Nguồn: BXD)

مشروع إسكان اجتماعي في شارع باو نغواي. (المصدر: BXD)

ومن المعروف أن سبب التقدم البطيء تحدده الوكالات الوظيفية في مقاطعة ثانه هوا بسبب البطء في إخلاء موقع المشروع، والبطء في تنفيذ الاستثمار والبناء من قبل المستثمر في مساحة الأرض المخصصة، والقدرة غير العلمية على إدارة الاستثمار والبناء للمشاريع... ومن بين مشاريع الإسكان الاجتماعي البطيئة التقدم في ثانه هوا، يجب أن نذكر أولاً مشروع الإسكان الاجتماعي AMC I في حي كوانغ ثانه، مدينة ثانه هوا، والذي تم "تعليقه" لسنوات عديدة.

في 24 سبتمبر 2014، أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية لثانه هوا الوثيقة رقم 8870 التي وافقت على الاستثمار في مشروع تطوير الإسكان الاجتماعي في منطقة الإسكان الاجتماعي AMC I في حي كوانج ثانه، مدينة ثانه هوا.

بناءً على ذلك، وافقت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا على استثمار شركة AMC Global Development Joint Stock Company في مشروع AMC I للإسكان الاجتماعي. يهدف الاستثمار والبناء إلى تهيئة الظروف المناسبة لذوي الدخل المحدود في المنطقة للحصول على مساكن مستقرة، تلبي احتياجات حوالي 900 أسرة، باستثمار إجمالي يقارب 527 مليار دونج، مُستخدم من رأس المال الخاص ومصادر رأس المال المُجمعة قانونيًا.

مدّدت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا مدة المشروع لتنفيذه وإحراز تقدم فيه خلال 36 شهرًا. منها مرحلة إعداد الاستثمار التي تستغرق 6 أشهر من تاريخ الموافقة على استثمار المشروع، ومرحلة التنفيذ التي تستغرق 30 شهرًا من 6 أغسطس 2020 إلى 6 فبراير 2023. بعد بدء البناء رسميًا في 21 يناير 2021، وحتى الآن، لم يبق على منطقة الإسكان الاجتماعي AMC I سوى عدد قليل من أعمال البناء غير المكتملة، وتنمو الأعشاب الضارة بكثافة داخل مجمع المشروع.

المشروع التالي هو مشروع باو نغواي للإسكان الاجتماعي، في حي دونغ هونغ، بمدينة ثانه هوا، والذي شهد سلسلة من المخالفات، مما أدى إلى توقف المشروع حتى الآن. أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا الوثيقة رقم 3071 بشأن الموافقة على سياسة الاستثمار الخاصة بهذا المشروع عام 2018. المستثمر هو شركة البناء والتجارة المساهمة رقم 379 (الواقعة في هانوي).

في نهاية عام 2022، على الرغم من أن الجهات المختصة لم تقبل بعد وتسمح باستغلال الشقق، إلا أن العديد من الأسر التي اشترت شققًا في المبنى السكني 379 انتقلت إليه وعاشت بحرية.

في 9 يناير 2023، قررت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا فرض غرامة إدارية قدرها 80 مليون دونج على شركة المساهمة للبناء والتطوير السكني 379 لتشغيل المشروع دون وثيقة توافق على نتائج قبول الوقاية من الحرائق ومكافحتها.

بعد تنظيم عملية تفتيش لقبول إكمال المشروع، أرسلت وزارة البناء مؤخرًا وثيقة إلى اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا، تفيد بأن المشروع المذكور أعلاه لم يستوف شروط الموافقة على نتائج قبول الإكمال وفقًا للوائح.

بالإضافة إلى مشروعي الإسكان الاجتماعي المذكورين أعلاه، عانت أربعة مشاريع أخرى للإسكان الاجتماعي في ثانه هوا أيضًا من نفس المصير، بما في ذلك: الإسكان الاجتماعي في حي كوانغ ثانه، مدينة ثانه هوا، الذي استثمرته شركة هوب لوك لتطوير البنية التحتية والاستثمار في البناء المحدودة؛ الإسكان للعمال في منطقة هوانغ لونغ الصناعية والحضرية، حي تاو شيوين، مدينة ثانه هوا، الذي استثمرته شركة فيتنام للإسكان للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة؛ تطوير الإسكان الاجتماعي للعمال في المنطقة الشرقية من منطقة لو مون الصناعية، مدينة ثانه هوا، الذي استثمرته شركة صنجيد فيتنام للأحذية المحدودة؛ الإسكان الاجتماعي في حي كوانغ ثانغ، مدينة ثانه هوا، الذي استثمرته شركة آن فو للإنشاءات والسياحة والتجارة المحدودة.

[إعلان 2]
مصدر