لقد وصل سوق العقارات إلى أدنى مستوياته.
بالنيابة عن شركات العقارات نتقدم بالشكر للصحيفة. العمال ويأتي تنظيم ندوة "إزالة العوائق القانونية أمام العقارات" في هذه المرحلة في الوقت المناسب حيث يتعين حل القضايا بشكل جذري وإدراجها في القانون الذي يجري إعداده للموافقة عليه.
يدرك جميع القادة ووكالات البحث ومجتمع الأعمال تمامًا أهمية المشكلات القانونية في سوق العقارات. وقد أبلغنا الحكومة أن أكبر الصعوبات قانونية، إذ تُشكل 70% من مشاكل المشاريع.
هناك ثلاثة مستويات من التداخل. يتمثل أبرزها في افتقار بعض اللوائح إلى الاتساق، وتناقضها، وتعارضها مع القانون. كما تتداخل بعض اللوائح في وثائق فرعية تتعلق بالأراضي في قطاع العقارات. وعلى وجه الخصوص، هناك تداخل في إنفاذ القانون من قبل موظفي الخدمة المدنية في الإدارات والفروع. وباستخدام الوثيقة نفسها، نجحت بعض المحليات في حل المشكلة بشكل جيد نسبيًا، بينما لم تتمكن أخرى من حلها، مما تسبب في ازدحام المشاريع المحلية.
ثاني أكبر عقبة هي الوصول إلى رأس المال. فبالإضافة إلى رأس مال الأسهم، اعتمدت شركات العقارات مؤخرًا على أربعة مصادر أخرى لرأس المال. أولها رأس مال سوق الأسهم، إذ يوجد حاليًا أكثر من 1600 شركة مدرجة، منها أكثر من 169 شركة فقط مرتبطة بالعقارات. وهذا العدد ضئيل جدًا، ولا يكفي لاستغلال رأس المال في سوق الأسهم.
ثانياً، تم تجميد رأس المال من السندات منذ الربع الثالث من عام 2022. وحتى الآن، لا يزال سوق السندات عالقاً على الرغم من القرار رقم 08 للتعديل.
المشكلة الرئيسية الثالثة هي الائتمان من البنوك التجارية. فهو مصدر رأس مال أساسي، يُمثل "قابلة" وداعمًا كبيرًا للشركات، ولكنه لم يُستغل بعد.
الباقي هو رأس مال العملاء والشركاء، ولكن عندما لا تُزال العقبات الأولية، تُسد هذه العقبات أيضًا. ويُجبر رأس مال الشركاء ورأس المال الأجنبي (الاستثمار الأجنبي المباشر) الشركات المحلية على "بيع" المشاريع بأسعار بخسة، أو تقديم خصومات كبيرة للاستثمار. ببساطة، إنها أشبه بـ"مُثقلة" تنتظر "صيد" المشاريع "الميتة". وهذا يُمثل عيبًا كبيرًا للشركات المحلية.
حاليًا، يُرجَّح أن يكون قطاع العقارات الصناعية هو القطاع الأكثر ربحية. لم يُؤثِّر الوباء الذي استمر لثلاث سنوات على هذا القطاع كثيرًا، مما يُهيئ أيضًا الظروف المناسبة لنمو قطاعات أخرى.
فيما يتعلق بالسوق، أعتقد أنه من الأفضل استخدام مصطلح "المنطقة الأدنى" الآن. يعتقد الكثيرون أن المنطقة الأدنى للسوق تقع في أبريل أو مايو من هذا العام. لكن بناءً على بيانات إدارة البناء في مدينة هو تشي منه، أعتقد أن المنطقة الأدنى هي الربع الأول من عام 2023، عندما يكون نمو قطاع العقارات سلبيًا بنسبة 16.1%، ولكنه يتحسن تدريجيًا منذ ذلك الحين.
في نهاية الربع الثاني من عام ٢٠٢٣، ظل النمو سلبيًا عند أكثر من ١١٪. ولكن منذ الربع الثالث، لم يتجاوز النمو السلبي ٨٪.
فيما يتعلق بالمشاكل القانونية، هناك حاليًا ثلاث قضايا: اللوائح القانونية؛ واللوائح الفرعية كالمراسيم والتعميمات؛ والقرارات الإقليمية. تُسبب هذه المشاكل صعوبات للمسؤولين وموظفي الخدمة المدنية في التعامل مع الوثائق المتعلقة بقطاع العقارات، كالخوف من المسؤولية، والتهرب منها، والتردد في تقديم الاقتراحات.
إن إصدار الحكومة المركزية للوائح المتعلقة بحماية حقوق المسؤولين الذين يتجرأون على التفكير والعمل سيساهم في إحياء روح موظفي الخدمة المدنية. إلى جانب ذلك، أكد القرار رقم 18 الصادر عن اللجنة المركزية الثالثة عشرة للحزب، والمتعلق بـ "الاستمرار في ابتكار وتطوير المؤسسات والسياسات، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وخلق زخم لتحويل بلادنا إلى دولة متقدمة ذات دخل مرتفع"، على ضرورة تعديل قانون الأراضي لعام 2013 والقوانين ذات الصلة لضمان الاتساق والوحدة.
في رأيي، فإن قانون الأراضي (المعدل) الذي يتم مناقشته وإعداده للموافقة عليه من قبل الجمعية الوطنية بأكثر من 200 صفحة هو مشروع ضخم، ولكن عند قراءة المسودة الأخيرة، لا تزال هناك بعض المشاكل، بما في ذلك قضية الوصول إلى الأراضي للمؤسسات المنصوص عليها في المادة 128.
وبناءً على ذلك، ينص المشروع على خيارين: إما أن تقبل الشركات نقل ملكية الأراضي السكنية فقط، أو أن تسمح لها بإقامة مشاريع سكنية وأخرى تجارية. فكيف يُمكن إذن توفير أراضٍ لإقامة مشاريع سكنية تجارية كبيرة ومناطق حضرية واسعة؟ في وسط مدينة هو تشي منه، إذا كانت أرضًا سكنية، فإن أكبرها لا تتجاوز بضعة آلاف من الأمتار المربعة.
في حالة شراء ١٠ هكتارات من الأراضي الزراعية أو هكتارين من الأراضي الصناعية، يبقى تنفيذ المشروع مستحيلاً لعدم وجود أرض سكنية. برأيي، هذا غير معقول، ويجب تعديله بما يتناسب مع تطوير المشاريع التجارية.
علاوةً على ذلك، آمل أن تُسنّ لوائح مناسبة لتسهيل تطوير المساكن الاجتماعية، ومساكن العمال، وترميم وإعادة بناء الشقق القديمة. كما آمل أن يُناقش قانون الأراضي المُعدّل ويُقرّ في الوقت المناسب.
وبالإضافة إلى ذلك، من المهم للغاية تعديل القوانين ذات الصلة مثل قانون الإسكان (المعدل)، وقانون الأعمال العقارية (المعدل) لضمان التوافق والتوافق مع قانون الأراضي، إلى جانب قانون مؤسسات الائتمان وقانون المزاد العقاري.
[إعلان 2]
المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm
تعليق (0)