เมื่อรัฐเข้าซื้อที่ดิน จะมีการคิดราคาค่าชดเชยเมื่อใด?

มาตรา 3 วรรค 12 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุว่า การชดเชยที่ดิน คือการที่รัฐคืนมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่ได้รับคืนให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน

มาตรา 74 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ระบุไว้ชัดเจนว่า “ 1. ผู้ใช้ที่ดินซึ่งที่ดินของตนถูกรัฐเวนคืนและมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขการชดเชยตามมาตรา 75 แห่งพระราชบัญญัตินี้ จะต้องได้รับการชดเชย”

2. การชดเชยจะดำเนินการโดยการจัดสรรที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้งานเดียวกันกับที่ดินที่ได้รับคืน หากไม่มีที่ดินให้ชดเชย ให้ชดเชยเป็นเงินสดตามราคาที่ดินเฉพาะของที่ดินที่ได้รับคืน ตามที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ ณ เวลาที่มีการตัดสินใจเรียกคืนที่ดิน

นับจากวันที่ประกาศเวนคืนที่ดินจนถึงวันที่ออกคำสั่งเวนคืนที่ดิน นับเป็นระยะเวลาที่ค่อนข้างยาวนาน (ภาพ: ซวน เตียน)

ตามหลักเกณฑ์ข้างต้น หลักการชดเชยเมื่อรัฐเวนคืนที่ดินจะดำเนินการโดยจัดสรรที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เดียวกันกับประเภทที่ดินเวนคืน

กรณีไม่มีที่ดินชดเชย จะมีการชดเชยเป็นเงินสดตามราคาที่ดินที่ระบุของประเภทที่ดินที่เวนคืนตามที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ขณะมีการตัดสินใจเวนคืนที่ดิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 114 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุไว้ชัดเจนว่า การกำหนดราคาที่ดินเฉพาะส่วนต้องอาศัยการสืบสวน รวบรวมข้อมูลแปลงที่ดิน ราคาที่ดินในตลาด และข้อมูลราคาที่ดินในฐานข้อมูลที่ดิน และต้องใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสม

ดังนั้น กฎหมายจึงกำหนดให้ระยะเวลาในการกำหนดราคาค่าชดเชยที่ดินคือเมื่อมีการตัดสินใจเรียกคืนที่ดิน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว ไม่สามารถระบุระยะเวลาที่แน่นอนได้ เนื่องจากตามมาตรา 67 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ว่าด้วยขั้นตอนการเรียกคืนที่ดิน หน่วยงานที่มีอำนาจในการเรียกคืนที่ดินต้องออกหนังสือแจ้งการเรียกคืนที่ดินภายใน 90 วันสำหรับที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม และ 180 วันสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อเกษตรกรรม

ดังนั้นระยะเวลานับจากวันที่มีการแจ้งเวนคืนที่ดินจนถึงวันที่ออกคำสั่งเวนคืนที่ดินจึงนับว่าเป็นระยะเวลาที่ค่อนข้างนาน

ตามข้อ d วรรค 4 มาตรา 114 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 วรรค 5 มาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP และวรรค 4 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 01/2017/ND-CP ราคาที่ดินเฉพาะจะถูกกำหนดโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินที่ใช้กับกรณีการคำนวณค่าชดเชยที่ดินเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน

สูตรคำนวณราคาที่ดินมีดังนี้

มูลค่าที่ดินที่จะประเมิน (01ตรม.) = ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดิน x ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K)

โดยที่ - ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและจังหวัดกำหนดใช้ในรอบ 5 ปี

- ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินในการคำนวณค่าชดเชยนั้น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนด แต่จะต้องกำหนดในขณะที่รัฐตัดสินใจเรียกคืน

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินจะไม่ถูกนำมาใช้เป็นรายปีหรือเป็นระยะๆ เช่น กรณีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการออกหนังสือสีแดงหรือหนังสือสีชมพูสำหรับพื้นที่ที่เกินกำหนด

บาว ฮุง

แหล่งที่มา