เมื่อรัฐเข้าครอบครองที่ดินราคาค่าชดเชยจะถูกกำหนดเมื่อใด?

มาตรา 3 วรรค 12 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุว่า การชดเชยที่ดิน หมายถึง การที่รัฐคืนมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่กู้คืนมาให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน

มาตรา 74 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ระบุไว้ชัดเจนว่า “ 1. ผู้ใช้ที่ดินซึ่งที่ดินของตนถูกรัฐยึดคืนและมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขการชดเชยตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 75 แห่งพระราชบัญญัตินี้ จะต้องได้รับการชดเชย”

2. การชดเชยให้จ่ายโดยจัดสรรที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เดียวกันกับประเภทที่ดินที่เวนคืนมา หากไม่มีที่ดินที่เวนคืนมา ให้จ่ายเป็นเงินสดตามราคาที่ดินเฉพาะของประเภทที่ดินที่เวนคืนมาตามที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดในขณะที่มีการตัดสินใจเวนคืนที่ดิน

นับตั้งแต่มีการแจ้งเวนคืนที่ดินจนถึงการออกคำสั่งเวนคืนที่ดินถือเป็นระยะเวลาที่ค่อนข้างยาวนาน (ภาพ: Xuan Tien)

ตามกฎเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น หลักการชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินจะดำเนินการโดยจัดสรรที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เดียวกันกับประเภทของที่ดินที่เรียกคืน

กรณีไม่มีที่ดินที่ต้องชดเชย จะมีการชดเชยเป็นเงินสดตามราคาที่ดินที่ระบุประเภทที่ดินที่เวนคืนตามที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ขณะมีการตัดสินใจเวนคืนที่ดิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 114 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุไว้ชัดเจนว่า การกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงจะต้องอาศัยการตรวจสอบ รวบรวมข้อมูลแปลงที่ดิน ราคาที่ดินในตลาด และข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินในฐานข้อมูลที่ดิน และต้องใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสม

ดังนั้น กฎหมายจึงกำหนดให้ระยะเวลาในการกำหนดราคาค่าชดเชยที่ดินคือเมื่อมีการตัดสินใจเรียกคืนที่ดิน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ไม่สามารถระบุระยะเวลาที่แน่นอนได้ เนื่องจากตามมาตรา 67 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ว่าด้วยขั้นตอนการเรียกคืนที่ดิน หน่วยงานที่มีอำนาจในการเรียกคืนที่ดินต้องออกหนังสือแจ้งการเรียกคืนที่ดินภายใน 90 วันสำหรับที่ดิน เพื่อการเกษตร และไม่เกิน 180 วันสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร

ดังนั้นระยะเวลานับจากวันที่มีการแจ้งเวนคืนที่ดินจนถึงวันที่ออกคำสั่งเวนคืนที่ดินจึงถือเป็นระยะเวลาที่ค่อนข้างนาน

ตามข้อ d วรรค 4 มาตรา 114 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 วรรค 5 มาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP และวรรค 4 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 01/2017/ND-CP ราคาที่ดินเฉพาะจะกำหนดโดยใช้วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินซึ่งใช้กับกรณีการคำนวณค่าชดเชยที่ดินเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน

สูตรการคำนวณราคาที่ดินมีดังนี้

มูลค่าแปลงที่ดินที่ต้องการประเมิน (01ตรม.) = ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดิน x ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K)

โดยที่: - ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเทศบาลออกให้ จะใช้ในรอบ 5 ปี

- ค่าสัมประสิทธิ์ปรับราคาที่ดินในการคำนวณค่าชดเชยจะกำหนดโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด แต่จะต้องกำหนดในขณะที่รัฐตัดสินใจเรียกร้องคืน

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินจะไม่ถูกนำมาใช้เป็นรายปีหรือเป็นระยะๆ เช่น กรณีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการออกหนังสือสีแดงหรือหนังสือสีชมพูสำหรับพื้นที่ที่เกินขีดจำกัด

เป่าหุ่ง

แหล่งที่มา