ตลาดอสังหาฯ กำลัง 'ร้อนแรง' หรือได้รับผลกระทบจากกลุ่มเก็งกำไร?

มีกลุ่มเก็งกำไรอยู่

ตามข้อมูลที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดยสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามโดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ก็แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในเชิงบวกเช่นกัน หลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก โดยได้รับแรงหนุนจากเสถียรภาพของ เศรษฐกิจ และนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่าข้อบังคับก่อนหน้าถึง 5 เดือน มีส่วนช่วยทำให้ช่องทางกฎหมายมีความสมบูรณ์แบบ และเปิดวงจรใหม่ของตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น

ข้อมูลยังแสดงให้เห็นว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ ไปจนถึงอุตสาหกรรม ล้วนแสดงสัญญาณการเติบโตในเชิงบวก โดยมีโครงการใหม่จำนวนมากที่ดำเนินการ นอกจากนี้ นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการ VARs IRE กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเริ่มมีสัญญาณของการ "ร้อนแรง" เริ่มจากการประมูลที่ดินที่ "ร้อนแรง" มากกว่าที่เคย โดยการประมูลจัดขึ้น "ชั่วข้ามคืน" มีผู้คนหลายร้อยหรือแม้แต่หลายพันคนที่ยอม "กินข้าวและนอนพักผ่อนเพื่อแย่งชิงพื้นที่" ราคาที่ชนะการประมูลยังสูงเป็นประวัติการณ์ เท่ากับที่ดินของโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนอย่างดี

กิจกรรมการประมูลที่ดินที่คึกคักถือเป็นสัญญาณของตลาดที่กำลังคึกคัก

นอกจากนี้ ตลาดอพาร์ตเมนท์ยังได้รับความร้อนแรงจากราคาที่พุ่งขึ้นแตะระดับสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ความต้องการที่สูงทำให้เจ้าของอพาร์ตเมนท์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์ติดต่อขอขายบ้านเป็นประจำ แม้ว่าราคาขายจะสูง แต่โครงการอพาร์ตเมนท์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ก็มีอัตราการดูดซับที่ดีมาก

นอกจากประเภทอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการโลว์ไรส์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จากนักลงทุนรายใหญ่บางโครงการก็ทำสถิติการจองสูงสุดเช่นกัน แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นก็ตาม อพาร์ตเมนต์หลายแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่ลูกค้า/นักลงทุนยังต้องยอมรับส่วนต่างเพื่อซื้ออีกด้วย

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของ "ความร้อนแรง" อีกด้วย สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นได้จากการเก็งกำไรที่ดิน ราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้น และธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใสที่เกิดขึ้น นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้าร่วมในตลาดเพื่อจุดประสงค์ในการโต้เถียง ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินควร สัญญาณของ "ความร้อนแรง" ยังแสดงให้เห็นในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคาขายอพาร์ตเมนต์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องมาจาก "ความช่วยเหลือ" ของกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม

ตามข้อมูลของ VARS สัญญาณเหล่านี้ล้วนมาจากการขาดแคลนอุปทาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมีอุปทาน 22,412 รายการในตลาด โดยมีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ซึ่งลดลง 25% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส แต่เพิ่มขึ้น 60% เมื่อเทียบเป็นรายปี

ตลาดกำลังเติบโต

แม้ว่าปริมาณจะลดลงตามสถิติ แต่อุปทานในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ยังคงเติบโตขึ้น โดยมีโครงการใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีโครงการขนาดใหญ่ที่เริ่มดำเนินการและมีข่าวลือในตลาด ทำให้ตลาดคึกคักมากขึ้น ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมีผลิตภัณฑ์ใหม่เพื่อการขาย 38,797 รายการ

อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ยังคงมีความแตกต่างอย่างมาก โดย 70% ของอุปทานใหม่มาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสินค้าที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไปครองส่วนแบ่งตลาด ตลาดแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเลย ในแง่ของภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี แต่ตลาดทั้งหมดบันทึกการทำธุรกรรมสำเร็จได้ประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ซึ่งเทียบเท่ากับอัตราการดูดซับ 51% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ แม้ว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะเสร็จสมบูรณ์ตามมาตรฐานสูงและต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินกำลังเพิ่มขึ้น

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมียอดซื้อขายสำเร็จ 30,589 รายการ เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงปลายเดือนกันยายน เริ่มมียอดจองแล้ว และยังมียอดดอกเบี้ยและเงินฝากจำนวนมากอีกด้วย

อพาร์ทเมนท์เป็นผู้นำอุปทานในตลาดอสังหาฯ

ในแง่ของราคาขาย ราคาที่อยู่อาศัยยังคง “ตรึง” อยู่ที่ระดับสูงทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากอุปทานแม้จะดีขึ้นแล้ว แต่ก็ยังตอบสนองอุปสงค์ได้ยาก นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างเสร็จในมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เพิ่มขึ้น

เฉพาะในตลาดโฮจิมินห์ ราคาหลักยังคงทรงตัวในระดับสูง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ในขณะเดียวกัน ราคาหลักในจังหวัดและเมืองโดยรอบโฮจิมินห์ก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยอยู่ที่ 3-5% โดยอุปทานใหม่มีราคาขายที่สูงขึ้น

จากการศึกษาดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ซึ่งสะท้อนความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่าง 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการใน ฮานอย อยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 โดยราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 30.6%

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน ยังคงเปลี่ยนไปสู่เขตชานเมือง จังหวัด/เมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง และตลาดรองที่มีตัวเลือกมากมายในราคาที่เหมาะสมกว่า อพาร์ตเมนต์และบ้านราคาต่ำกว่า 3,000 ล้านดองกำลังถูก "ล่าหา" อย่างหนักในฮานอยและโฮจิมินห์

ที่มา: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html