ในระยะหลังนี้ รัฐบาล ได้เสนอแนวทางแก้ปัญหาที่เข้มแข็งหลายประการเพื่อสนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและฝ่าฟันไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมติ 33 รัฐบาลได้เสนอแนวทางแก้ปัญหาเฉพาะเจาะจงและละเอียดถี่ถ้วนหลายประการเพื่อ "กอบกู้" ตลาด ในความเป็นจริง ตลาดได้รับสัญญาณเชิงบวกบางประการเช่นกัน แต่ไม่สามารถฝ่าฟันไปได้
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นครโฮจิมินห์ (HoREA) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย
+ ประเมินตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ต้นปี 2566 ถึงปัจจุบันอย่างไรบ้าง?
- แม้ว่าตลาดอสังหาฯ เริ่มมีสัญญาณดีขึ้นหลังรัฐบาลหาทางคลี่คลายปัญหาต่างๆ แต่โดยรวมในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา ตลาดยังเผชิญปัญหาต่างๆ มากมาย ทั้งสภาพคล่องต่ำ และอุปทานมีจำกัด
สาเหตุหลักๆ คือ ปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขและการเข้าถึงเงินทุนที่จำกัด เหตุการณ์บางอย่างในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน และโดยทั่วไปแล้ว ปัญหาพื้นฐานบางประการของตลาดยังไม่ได้รับการแก้ไข เช่น ปัญหาทางกฎหมาย อุปทานที่ขาดแคลน ความไม่สมดุลของอุปทานและอุปสงค์...
ในความเป็นจริง เวียดนามยังไม่ได้ใช้ประโยชน์จากศักยภาพและจุดแข็งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเต็มที่ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และความบันเทิงกระจุกตัวอยู่ในบางภูมิภาคเท่านั้น ไม่ได้สร้างแรงผลักดันและดึงดูดผู้คนได้อย่างกว้างขวางในทุกพื้นที่ของประเทศ
| นายเล ฮวง ชาว คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะยังคงซบเซาจนถึงสิ้นปี 2566 และสามารถฟื้นตัวและพัฒนาได้อย่างแข็งแรง โปร่งใส และมีมาตรฐานมากขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 หรือ 3 ของปี 2567 โดยได้รับการสนับสนุนจากความก้าวหน้าในสภาพแวดล้อมทางกฎหมาย แนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจในเชิงบวก และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สอดประสานกันและทันสมัย |
ตลาดการลงทุนหลายกลุ่มยังคงเผชิญกับอุปสรรคสำคัญ ทรัพยากรที่ดินที่มีศักยภาพยังไม่ได้รับการใช้ประโยชน์อย่างเหมาะสม อสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม เขตเศรษฐกิจ เขตอุตสาหกรรมส่งออก และเขตไฮเทคยังคงพัฒนาอย่างระมัดระวังและหยุดชะงัก โดยมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ต่ำ
ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับคนทุกชนชั้นทางสังคมมีมาก โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง แต่ระดับการตอบสนองกลับมีจำกัด
+ สามารถวิเคราะห์ความยากลำบากของตลาดในช่วงปัจจุบันได้ชัดเจนยิ่งขึ้นหรือไม่?
– ปัจจุบันมีอุปสรรคและปัญหาหลัก 3 ประการที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ไม่สามารถฝ่าไปได้
ประการแรกคือความยากลำบากที่เกี่ยวข้องกับนโยบายและกฎหมาย เช่น ความยากลำบากที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน ความยากลำบากที่เกิดจากกฎหมายผังเมือง และความยากลำบากบางประการที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายการลงทุน
เช่น ในด้านการวางแผน โครงการบางโครงการที่มีรายละเอียดแผน 1/500 ได้รับการอนุมัติแล้ว แต่โครงการเหล่านั้นไม่สอดคล้องกับการแบ่งเขตพื้นที่และแผนโดยรวม และกำลังอยู่ในระหว่างการตรวจสอบ แก้ไข และปรับปรุงตามข้อบังคับ
หรือหลายโครงการประสบปัญหา อุปสรรค และล่าช้าในการดำเนินการ เนื่องด้วยมีข้อกำหนดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน ในหลายกรณีมีการประกาศผังการใช้ที่ดินแล้วแต่ไม่มีแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ...
ประการที่สองคือความยากลำบากในการไหลเวียนของเงินทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่ง่ายนัก โดยส่วนใหญ่เกิดจาก 3 ประเด็น ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่สูง ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ และความเชื่อมั่นด้านสภาพคล่องในตลาด ในความเป็นจริง อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงอยู่ที่ประมาณ 11-12% ต่อปี
การลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.5-2% เมื่อเร็ว ๆ นี้ถือเป็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ของรัฐบาลและระบบธนาคาร การดำเนินการครั้งนี้ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การลดระยะเวลาโครงการลง 1 ปี จะช่วยให้ธุรกิจประหยัดต้นทุนดอกเบี้ยได้ถึง 12-15% นอกจากนี้ยังประหยัดค่าแรง เครื่องจักรและอุปกรณ์ ฯลฯ ตลอดทั้งปีอีกด้วย
กฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับการควบคุมความเสี่ยงสำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ตลาดมีสุขภาพดีขึ้น ใกล้เคียงกับความต้องการที่แท้จริง และหลีกเลี่ยงภาวะฟองสบู่ราคา
อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันศักยภาพทางการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีจำกัด ส่วนของผู้ถือหุ้นมีน้อย และการดำเนินงานส่วนใหญ่ต้องพึ่งพาเงินทุนสินเชื่อจากธนาคาร ส่งผลให้การเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อเป็นเรื่องยาก
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ภายใต้แพ็คเกจ 120,000 พันล้านดองเพื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสูงเกินไป (8.7% สำหรับธุรกิจ 8.2% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อบ้าน) ทำให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านประสบปัญหา
ประการที่สาม ความยากลำบากในอุปสงค์รวมและความเชื่อมั่นของตลาด จะเห็นได้ว่าอุปสงค์รวมลดลงอย่างรวดเร็วในเกือบทุกกลุ่ม โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ การท่องเที่ยวระดับไฮเอนด์ อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท และที่ดิน ความเชื่อมั่นของตลาดลดลงอย่างรวดเร็ว
ตามการสำรวจเบื้องต้นของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม พบว่าบริษัทพัฒนาโครงการ 2 ใน 3 แห่งแทบไม่มีกิจกรรมพัฒนาโครงการใหม่เลยในปีที่ผ่านมา
ในขณะเดียวกัน บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็ลดพนักงานลงประมาณ 50-70% นักลงทุนส่วนใหญ่ไม่ได้ลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา
+ แล้วมีคำแนะนำอะไรที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ พลิกสถานการณ์ได้บ้าง?
- ปัญหาเร่งด่วนที่สุดในขณะนี้คือการเพิ่มอุปสงค์โดยรวมและสร้างแหล่งจัดหาหลักสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม อุปสงค์สูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปัจจุบันคือกลุ่มที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง ดังนั้น เพื่อเพิ่มอุปสงค์โดยรวม จำเป็นต้องพัฒนาประเภทนี้ให้รวดเร็ว แข็งแกร่ง และหลากหลาย
อย่างไรก็ตามในอนาคตอันใกล้นี้ รัฐบาลจำเป็นต้องดำเนินการตามแนวทางสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามแผนฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมปี 2566 และช่วงปี 2566-2568 ให้มีประสิทธิผล
นอกจากนี้ ให้เร่งดำเนินการทบทวนกระบวนการทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ล่าช้า/ถูกระงับการดำเนินการให้แล้วเสร็จอย่างทั่วถึงในปี 2565 และ 2566 เพื่อสร้างเงื่อนไขให้โครงการสามารถกลับมาดำเนินการใหม่ได้ พร้อมทั้งให้สินค้ามีเพียงพอต่อตลาด
นอกจากนี้ ข้าพเจ้าหวังว่ารัฐจะยกเว้นใบอนุญาตการก่อสร้างสำหรับโครงการลงทุนในพื้นที่ที่มีผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติแล้ว 1/500 ตามข้อ h วรรค 1 ข้อ 2 แห่งมติที่ 43/NQ-CP ลงวันที่ 6 มิถุนายน 2557 ของรัฐบาล เกี่ยวกับภารกิจสำคัญหลายประการในการปฏิรูปขั้นตอนการบริหารในการจัดตั้งและดำเนินการโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดินเพื่อปรับปรุงสภาพแวดล้อมทางธุรกิจ
ในส่วนของทุนสินเชื่อ ผมคิดว่าธนาคารพาณิชย์ควรเพิ่มการสนับสนุนด้านอัตราดอกเบี้ย/ค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ด้วยการชำระเงินทางอิเล็กทรอนิกส์และการชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสดด้วย
นอกจากนี้ ข้าพเจ้าขอเสนอให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 2566 - 2568 เป็นดังนี้ สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่เหมาะกับรายได้ แนะนำให้อยู่ต่ำกว่า 7% ต่อปี
กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม: สำหรับธุรกิจ อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำคือต่ำกว่า 6% ต่อปี สำหรับผู้ซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำคือต่ำกว่า 4.5% ต่อปี สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและรีสอร์ท อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำคือต่ำกว่า 9% ต่อปี และสุดท้าย สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และกลุ่มอื่นๆ อัตราดอกเบี้ยที่แนะนำคือ 9-10% ต่อปี
มุ่งเน้นและส่งเสริมกระแสการออกพันธบัตรให้กับประชาชนทั่วไปแทนการออกโดยเอกชน ดำเนินการอย่างเคร่งครัดต่อไปในกรณีฝ่าฝืนที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตรของบริษัท การยกเลิกเงินฝาก และการประกาศ "ราคาสองเท่า" ในการโอนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มการยับยั้งและรับรองสิทธิของผู้ลงทุน ลดการสูญเสียงบประมาณ ปรับปรุงกรอบกฎหมายเพื่อคุ้มครองผู้ลงทุนในพันธบัตรของบริษัทและใบรับรองกองทุน
สุดท้ายนี้ ฉันขอแนะนำให้ส่งเสริมการออกใบรับรองความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทให้แก่นักลงทุนรายย่อย เพื่อปลดล็อกทรัพยากรมูลค่าหลายหมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐอย่างรวดเร็ว และกระตุ้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2023/ND-CP ซึ่งแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่ชี้นำการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน
+ ขอบคุณมากๆครับ!
เวียดวู (แสดง)
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)