ตลาด 2024: กุญแจสำคัญของการจัดหา

ยอมรับการลดราคาให้เหมาะสมกับความต้องการ

ในปี 2566 ตลาดอสังหาฯ โดยรวมเผชิญภาพมืดมนในทุกกลุ่มตลาด โดยสภาพคล่องในตลาดแทบจะไม่ปรากฏเฉพาะในบางกลุ่มเท่านั้น ทำให้นักลงทุนจำนวนมากเกิดความกังวล

ความยากลำบากหลายประการทำให้ผู้พัฒนาและนักลงทุนต้องตกอยู่ในสถานการณ์ "ยากลำบาก" ที่จะแบกรับความสูญเสีย ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าสิ่งที่ยากที่สุดในตลาดคือการจัดหา เมื่อไม่มีการรับประกันปัญหาทางกฎหมาย การจัดหาไม่เหมาะสมกับความต้องการของนักลงทุนในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการความสามารถในการชำระเงินที่ไม่เหมาะสม

นาย Ngo Quang Phuc กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Phu Dong Group กล่าวว่า “ปัจจุบันอุปทานอสังหาริมทรัพย์มีไม่เพียงพอ หากมีสินค้าในตลาด สินค้าเหล่านั้นจะมีราคาสูงมาก ซึ่งทำให้ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความชัดเจนมากขึ้น ในขณะเดียวกัน อุปสงค์และความสามารถในการชำระเงินของนักลงทุนในปัจจุบันยังไม่เหมาะสม”

อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีไม่เพียงพอและมีราคาสูงเมื่อเทียบกับความต้องการของผู้ซื้อบ้านจริง

“ตัวอย่างเช่น คนที่อยู่ห้องชุดต้องการย้ายไปอยู่ทาวน์เฮาส์ แต่ต้องไม่เกินงบประมาณที่ตั้งไว้ ถ้าขายห้องชุดได้ 3 พันล้าน ก็เต็มใจซื้อบ้านราคา 5 พันล้าน แต่การหาพื้นที่อยู่อาศัยในราคานี้ไม่ใช่เรื่องง่าย ถ้าอยากซื้อก็ต้องจ่ายเงิน 7 พันล้าน 1 หมื่นล้าน หรือ 15 พันล้าน ถึงจะได้กำไร” นายฟุกกล่าว

นายฟุกกล่าวว่า นอกจากจะมีปัญหาทางกฎหมายแล้ว ปัญหาที่ยากที่สุดก็คือผลิตภัณฑ์ไม่เหมาะกับความสามารถในการชำระเงินของผู้คน ซึ่งไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาสภาพคล่อง และหากผลิตภัณฑ์เหมาะกับกระเป๋าสตางค์ แง่มุมทางกฎหมายก็ไม่ถูกต้องเสมอไป

“เพื่อแก้ไขปัญหาตลาดนี้ได้อย่างราบรื่น เราต้องแก้ไขปัญหาทางกฎหมายของโครงการให้เสร็จสิ้นและเปิดตัวผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับงบประมาณของประชาชน ตลาดจะปรับตัวและเข้าสู่กระบวนการดำเนินการโดยอัตโนมัติ เนื่องจากทุกคนมีความต้องการ เมื่อมีตลาดที่มีสภาพคล่องดี ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อเนื่องจากนักลงทุนขายผลิตภัณฑ์ของตน และธนาคารมีความสามารถในการเรียกเก็บหนี้” กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Phu Dong Group กล่าว

นายฟุก กล่าวว่า ในปัจจุบันสภาพคล่องมีการมุ่งเน้นเฉพาะนักลงทุนบางรายในนคร โฮจิมินห์ เช่น นามลอง คังเดียน หรือบิ่ญเซือง เช่น ฟูด่ง บีคอนส์ เลฟอง... ซึ่งเป็นหน่วยงานที่ได้รับการประเมินว่าสามารถขายผลิตภัณฑ์และขยายส่วนแบ่งทางการตลาดได้

“นักลงทุนยังคงขายสินค้าได้แม้จะไม่มากแต่ก็ยังเป็นจุดสว่างในตลาด สิ่งแรกที่ธุรกิจนี้ต้องมีคือความสามารถในการดำเนินโครงการซึ่งก็คือ เศรษฐกิจ ภายในของนักลงทุน เสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมายและที่สำคัญคือผลิตภัณฑ์มีราคาที่จับต้องได้ นักลงทุนปฏิบัติตามเงื่อนไข นักลงทุนสร้างอย่างรวดเร็ว สร้างก่อนกำหนดเพื่อส่งมอบให้กับลูกค้า ถือเป็นงานที่มีเกียรติและศักยภาพที่แข็งแกร่งของนักลงทุน เพราะหากไม่มีเศรษฐกิจ พวกเขาก็ไม่สามารถดำเนินโครงการในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ได้” คุณฟุกกล่าว

การมุ่งเน้นในเรื่องกฎหมาย การก่อสร้างโครงการ และการยอมรับผลกำไรต่ำเพื่อค้นหาลูกค้าที่เหมาะสม เป็นหนึ่งในประเด็นที่นักลงทุนมุ่งเป้า

“ในความเห็นของผม ตอนนี้อุปทานมีน้อยมาก ในพื้นที่ดังกล่าว ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงของผู้คนเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ลักษณะของตลาดและอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังพัฒนาเช่นกัน ต้นทุนแรงงาน การก่อสร้าง วัสดุ และต้นทุนปัจจัยการผลิตไม่ได้ลดลง สิ่งนี้บังคับให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น เพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถทำกำไรได้ เพื่อให้อุปทานและอุปสงค์ตอบสนอง นักลงทุนต้องมีแผนงานทางกฎหมายที่สมบูรณ์โดยเร็วที่สุด ยอมรับกำไรที่ต่ำเพื่อขายผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ เมื่อนั้นเท่านั้นจึงจะสร้างสภาพคล่องและกระแสเงินสดได้” นายโง กวาง ฟุก กล่าว

ตลาดปี 2024 “สีสันสดใส”

ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพบความยากลำบากในแต่ละขั้นตอน แต่ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสีสันสดใสมากขึ้น

สิ่งสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดพัฒนาไปพร้อมๆ กันตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้คือ การเปลี่ยนจิตวิทยาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะหากผู้ซื้อยังคงรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง ตลาดก็จะไม่มีความคล่องตัว

นายเล วัน หุ่ง กรรมการบริหารบริษัท นัม พัท เรียลเอสเตท คอนสตรัคชั่น จอยท์สต๊อก ให้สัมภาษณ์กับนายงัวย ดั ว ติน ว่า “ปัจจุบันมีอุปทานอยู่ ถ้าไม่มีอุปสงค์ก็จะ “ติดขัด” เงื่อนไขคือราคาอสังหาริมทรัพย์ต้องตั้งราคาให้ดึงดูดใจเพียงพอ แทนที่จะเก็บเงินซื้อทอง แล้วคนก็ใช้เงินนั้นซื้อบ้าน ดังนั้นอุปทานจึงต้องเสนอผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม ราคาต้องสมเหตุสมผล เพื่อเพิ่มความน่าดึงดูดใจให้กับผู้ซื้อ ผู้ซื้อจะเห็นว่าไม่มีโอกาสที่ดีกว่านี้แล้ว อุปสงค์จึงจะเกิดขึ้นจากจุดนั้น

ในปัจจุบันนี้ หลายๆ คนมีความตั้งใจที่จะซื้อบ้าน อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยของธนาคารยังต่ำอีกด้วย ผู้คนจึงมักถอนเงินเพื่อซื้อบ้านและปล่อยเช่า... เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อ เงินก็จะถูกแปลงเป็นสินค้า

“แต่ตอนนี้ คุณไม่สามารถซื้อได้มากเท่าที่คุณมีเงิน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความเข้มงวดมาก ผู้คนจะเลือกอย่างระมัดระวังมาก แม้ว่าจะสามารถซื้อได้ในราคาต่ำ ซัพพลายเออร์จะต้องถูกบังคับให้ลดราคาตามนั้น และต้องกระตุ้นความต้องการ” นายเล วัน หุ่ง กล่าว

ในการประชุม Vietnam Real Estate Conference (VRES 2023) ซึ่งจัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ในนครโฮจิมินห์ ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าดัชนีความเชื่อมั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งแรกของปี 2567 จะเพิ่มขึ้น 3 จุดเมื่อเทียบกับครึ่งหลังของปี 2566

ทั้งนี้ ดัชนีความเชื่อมั่นตลาดในช่วงต้นปี 2567 เพิ่มขึ้นจากระดับความพึงพอใจในตลาด ความเชื่อมั่นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นดีในอนาคต ความสามารถในการซื้อบ้าน การประเมินสถานการณ์ตลาด นโยบาย และอัตราดอกเบี้ย ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนเพิ่มขึ้น

บริเวณดังกล่าวมีการพัฒนาอพาร์ทเมนท์ราคาคลาส A หลายแห่งในนครโฮจิมินห์

ผู้เชี่ยวชาญ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภาคใต้ เชื่อว่าจิตวิทยาเชิงบวกของผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นโอกาสให้ตลาดปี 2024 พัฒนาและเอาชนะความยากลำบากที่เหลืออยู่ในปี 2023

นางสาว Pham Thi Nguyen Thanh ผู้อำนวยการทั่วไปของ Dat Xanh Services เชื่อว่าปี 2024 จะเป็นตลาดของผู้ซื้อ

ภาพรวมความต้องการในปี 2567 ยังคงอ่อนแอ แต่จะดีขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยกำลังซื้อส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในตลาด ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงเป็นผู้นำตลาด ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าเติบโตได้ดี โดยคาดการณ์ว่าราคาเช่าจะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะราคาขายขั้นต้นคาดว่าจะทรงตัว โดยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 3% - 5% ส่วนราคาขายรองไม่ลดลงมากแล้ว โดยยอดขายขาดทุนส่วนใหญ่เกิดจากลูกค้าต้องขายเพื่อชำระสินเชื่อธนาคารอย่างเร่งด่วน

“ความเชื่อมั่นของตลาดมีความสำคัญมากในขณะนี้ และในปี 2566 ความเชื่อมั่นดังกล่าวจะดีขึ้นและเริ่มมีสัญญาณบ่งชี้ที่ชัดเจนขึ้น คาดว่าจุดสำคัญนี้จะช่วยเพิ่มการดูดซับตลาดเล็กน้อยเป็น 30-35% ในปี 2567” นางสาวทานห์กล่าว

อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงจะเป็นกลุ่มที่นักลงทุนต้องการ

ให้คำแนะนำกับนักลงทุนในปี 2567 คุณถัน กล่าวว่าสำหรับลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ พวกเขาจำเป็นต้องติดตามข้อมูลตลาดอย่างสม่ำเสมอเพื่อจับกระแส คาดการณ์โอกาสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ดีที่สุด เตรียมทรัพยากรทางการเงินอย่างรอบคอบ จำกัดการกู้ยืมเพื่อซื้อในอัตราสูง จำกัดการเก็งกำไรตามกระแส จิตวิทยามวลชน โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีสภาพคล่องต่ำ เลือกผลิตภัณฑ์ที่ดีจากนักลงทุน ผู้พัฒนา หน่วยงานขายที่มีชื่อเสียงและมีความสามารถ ใช้ประโยชน์จากนโยบายและโปรแกรมการขายที่มีแรงจูงใจและการสนับสนุนมากมายสำหรับลูกค้า

“ตลาดอาจผ่านช่วงที่ยากลำบากที่สุดมาแล้ว แต่แนวโน้มการฟื้นตัวในระยะเริ่มต้นยังคงเป็นเครื่องหมายคำถาม นี่เป็นช่วงเวลาที่ทั้งธุรกิจและลูกค้าต้องมีทัศนคติที่ระมัดระวัง ไม่สุดโต่งเกินไปเมื่อเผชิญกับข้อมูลเชิงลบ และอย่ามองโลกในแง่ดีเกินไปเมื่อเผชิญกับสัญญาณบวก “ปลอม” กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่จะมาถึงนี้จะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใส อุปทานตอบสนองความต้องการ สร้างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง ช่วยให้ตลาดทั้งหมดดู “สดใส”” นางสาว Pham Thi Nguyen Thanh ผู้อำนวยการทั่วไปของ Dat Xanh Services กล่าว

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-2024-diem-mau-chot-de-cung-cau-gap-nhau-a647988.html