การขจัด “อุปสรรค” ในการจัดการที่ดิน:

กฎหมายที่ดินเป็นหนึ่งในกฎหมายที่มีขอบเขตกว้างขวางในการบังคับใช้ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อประชาชน ธุรกิจ และการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านกล่าวว่า การปรับปรุงล่าสุดในร่างกฎหมายที่แก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะมีความสำคัญอย่างยิ่งในการขจัด "อุปสรรค" โดยมุ่งหวังให้ที่ดินเป็นทรัพยากรสำคัญสำหรับการพัฒนาอย่างแท้จริง

การปรับปรุงร่างกฎหมายที่แก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะสนับสนุนและส่งเสริมนักลงทุน ซึ่งมีส่วนช่วยส่งเสริมการพัฒนา เศรษฐกิจ ภาพ: Quang Thai

ปฏิรูปการ ประเมินราคาที่ดิน อย่างเข้มแข็ง

หนึ่งในการเปลี่ยนแปลงสำคัญที่ประชาชนให้ความสนใจในร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 คือกลไกในการกำหนดราคาที่ดิน กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันแบ่งราคาที่ดินออกเป็นราคาที่ดินเฉพาะและรายการราคาที่ดิน ซึ่งใช้ในกรณีการเช่าหรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว ปัญหาต่างๆ เกิดขึ้นมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับครัวเรือนและบุคคล เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ค่าใช้จ่ายดังกล่าวมักจะสูงมาก

นายไม วัน พัน รองอธิบดีกรมจัดการที่ดิน ( กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ) กล่าวว่า ร่างกฎหมายฉบับนี้สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมติที่ 69-NQ/TU ของคณะกรรมการบริหารกลาง โดยมุ่งหวังที่จะปฏิรูปการประเมินราคาที่ดินและขั้นตอนการบริหารงานในภาคที่ดินอย่างจริงจัง ดังนั้น รายการราคาที่ดินจะยังคงเดิม แต่จะสามารถปรับค่าสัมประสิทธิ์ได้อย่างยืดหยุ่นตามวัตถุประสงค์ เช่น การชดเชย การคืนทุน หรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้งาน ทั้งนี้เพื่อสนับสนุนประชาชนที่มีความต้องการอย่างแท้จริงและส่งเสริมนักลงทุน ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจ ร่างกฎหมายฉบับนี้มีเป้าหมายเพื่อสร้างรายได้จากงบประมาณ ลดต้นทุนการลงทุน และสร้างเงื่อนไขในการดึงดูดธุรกิจ

“หากกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไว้สูงเกินไป นักลงทุนจะสนใจได้ยากเนื่องจากต้นทุนที่สูง แต่หากกำหนดต่ำเกินไป ก็จะไม่สามารถสร้างรายได้เข้างบประมาณได้ ดังนั้น กฎหมายฉบับนี้จึงมุ่งเน้นให้เกิดความสมดุล ความยืดหยุ่น และความโปร่งใส” นายไม วัน ฟาน กล่าวเน้นย้ำ

ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังได้เพิ่มกรณีศึกษาอีก 3 กรณีที่รัฐจะเรียกคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ หนึ่งในกรณีศึกษาดังกล่าว ได้แก่ กรณีต่อไปนี้ หากผู้ลงทุนได้บรรลุข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินมากกว่าร้อยละ 75 ของพื้นที่และจำนวนผู้ใช้ที่ดินแล้ว แต่ยังมีอีกพื้นที่หนึ่งที่ยังไม่ได้ตกลงกันหลังจากพ้นกำหนดเวลา รัฐจะเรียกคืนพื้นที่ที่เหลือเพื่อส่งมอบหรือให้เช่าแก่ผู้ลงทุน

กำลังรอบูสต์ใหม่

เมื่อได้รับข้อมูลข้างต้น นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ประเมินว่าด้วยความเปิดกว้างในกระบวนการร่างและประเมินผล ประกอบกับการรับฟังความคิดเห็นอย่างเต็มที่จาก นักวิทยาศาสตร์ ธุรกิจ และประชาชน ร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 คาดว่าจะกลายเป็นเส้นทางทางกฎหมายที่สำคัญสำหรับการพัฒนาประเทศในระยะใหม่ หากข้อเสนอใหม่นี้มีผลบังคับใช้ จะช่วยคลี่คลายโครงการหลายพันโครงการที่หยุดชะงักมานานหลายปี “มีนักลงทุนที่ตกลงกันไว้ 90-95% ของพื้นที่ แต่ยังไม่สามารถเคลียร์พื้นที่ทั้งหมดได้ ทำให้โครงการหยุดชะงักและที่ดินถูกปล่อยปละละเลย หากกฎหมายใหม่นี้ผ่าน โครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จจำนวนมากจะมีโอกาสได้รับการฟื้นฟู” นายเล ฮวง เชา กล่าว

นอกจากนี้ ร่างดังกล่าวยังขยายขอบเขตกรณีการฟื้นฟูที่ดินสำหรับโครงการลงทุนสาธารณะเร่งด่วน โครงการในเขตการค้าเสรี ศูนย์กลางการเงินระหว่างประเทศ โลจิสติกส์ อุตสาหกรรมวัฒนธรรม พื้นที่บริการครบวงจรในเมือง-การท่องเที่ยว ฯลฯ ตัวแทนภาคธุรกิจชื่นชมการแก้ไขเพิ่มเติมนี้เป็นอย่างยิ่ง โดยถือเป็นแรงผลักดันในการส่งเสริมการดึงดูดการลงทุน

อย่างไรก็ตาม หอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) เสนอว่าจำเป็นต้องชี้แจงกลไกการกำหนดราคาที่ดินในกรณีการเวนคืนที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้งระหว่างรายการราคาที่ดินและราคาที่ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้ VCCI ยังตั้งข้อสังเกตว่าข้อบังคับที่ว่า “สภาประชาชนจังหวัดได้รับอนุญาตให้ตัดสินใจเกี่ยวกับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอื่นๆ” อาจนำไปสู่การบังคับใช้ที่กว้างเกินไป ซึ่งไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของรัฐธรรมนูญ

การประเมินราคาที่ดินตามระบบตลาดในปัจจุบันสร้างความยากลำบากให้กับผู้ที่ต้องการแปลงที่ดินเพื่ออยู่อาศัย รวมถึงความยากลำบากในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ครัวเรือนจำนวนมากใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยสลับกับที่ดินสวนและบ่อน้ำ และเมื่อต้องการแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย พวกเขาก็ประสบปัญหามากมายเนื่องจากต้นทุนที่สูง สำนักรัฐบาลเพิ่งออกเอกสารเลขที่ 8160/VPCP-NN เพื่อแจ้งคำสั่งนายกรัฐมนตรีฝ่าม มิญ จิ่ง ให้ดูแลข้อมูลข่าวสารและความคิดเห็นของประชาชนเกี่ยวกับภาระทางการเงินเมื่อแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสูงเกินไปจนส่งผลกระทบต่อการดำรงชีพ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้กระทรวงการคลังเป็นประธานและประสานงานกับกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อศึกษาและเสนอแนวทางแก้ไขการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเพื่อจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินอย่างเหมาะสมและเป็นไปได้ และรายงานให้นายกรัฐมนตรีทราบภายในวันที่ 10 กันยายน 2568

ไม วัน ฟาน รองอธิบดีกรมจัดการที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า เพื่อแก้ไขปัญหาควบคู่ไปกับการแก้ไขกฎหมายที่ดิน ควบคู่กับกลไกการควบคุมและตรวจสอบภายหลัง เพื่อป้องกันการใช้ที่ดินโดยมิชอบ รัฐบาลได้มอบหมายให้กระทรวงการคลังร่างแนวทางปฏิบัติ ดังนี้ หากประชาชนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินภายในเขตที่ดินจัดสรรที่อยู่อาศัย ประชาชนจะไม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หากเกินกำหนดจะจ่ายในอัตราที่กำหนด คือ 30% ถึง 50% ขึ้นอยู่กับกรณี ปัจจุบัน กระทรวงการคลังกำลังรับฟังความคิดเห็นเพื่อดำเนินการร่างให้แล้วเสร็จ สำหรับผู้มีรายได้น้อย การเข้าถึงที่อยู่อาศัยจะเชื่อมโยงกับนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่กระทรวงก่อสร้างบริหารจัดการ ซึ่งเป็นแนวทางที่สอดคล้องกับกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของผู้ที่ได้รับที่ดินคืนและผู้ที่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ที่มา: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html