'แก้ไขระเบียบการถือครองกรรมสิทธิ์เพื่อจำกัดข้อพิพาทในอาคารชุด'

ประธาน สหพันธ์ทนายความเวียดนาม Do Ngoc Thinh เสนอให้แก้ไขกฎระเบียบเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของร่วมและแยกกันในกฎหมายที่อยู่อาศัยเพื่อจำกัดข้อพิพาท

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ข้อพิพาทในอาคารอพาร์ตเมนต์มักเกิดขึ้นบ่อยครั้งเกี่ยวกับพื้นที่ สาธารณูปโภค โครงสร้างพื้นฐานที่เป็นของนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย ซึ่งที่รุนแรงที่สุดคือการแบ่งกรรมสิทธิ์และพื้นที่จอดรถมอเตอร์ไซค์และรถยนต์ในชั้นใต้ดิน ดร. Do Ngoc Thinh ประธาน Vietnam Bar Federation สมาชิกคณะกรรมการตุลาการของ รัฐสภา ได้ตอบคำถามนี้กับ VnExpress ในโอกาสที่ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยที่แก้ไขแล้วถูกส่งไปยังการประชุมสมัยที่ 5 ของรัฐสภาสมัยที่ 15

- ข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์เกิดขึ้นมานานหลายปีแล้ว แต่เหตุใดกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายข้อบังคับอื่นๆ ทั้งที่แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมขึ้น จึงไม่สามารถแก้ไขสถานการณ์นี้ได้อย่างสมบูรณ์?

- ระบบเอกสารทางกฎหมายแม้จะมีการแก้ไขและเพิ่มเติมหลายครั้งแต่ก็ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการในทางปฏิบัติได้เนื่องจากข้อพิพาทที่ซับซ้อนมากขึ้น มีกรณีที่เกิดขึ้นตั้งแต่ก่อนที่จะมีการบังคับใช้กฎหมาย ซึ่งดำเนินมาจนถึงปัจจุบันและยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์ การตรวจสอบและดำเนินการกับการละเมิดในด้านนี้ไม่ได้ครอบคลุมและทันท่วงที หลายพื้นที่ผ่อนปรนการบริหารจัดการ นักลงทุนจำนวนมากชำระหนี้กองทุนบำรุงรักษาล่าช้า และมีสัญญาณของการละเมิดกฎหมายอาญาที่ไม่ได้รับการแทรกแซงจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการบริหารที่ได้รับเลือกโดยผู้อยู่อาศัยผ่านการประชุมคอนโดมิเนียมยังไม่ได้ส่งเสริมบทบาทตัวแทนอย่างเต็มที่เนื่องจากขาดแนวทางที่ชัดเจนเกี่ยวกับการดำเนินงานและความถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรนี้ คณะกรรมการบริหารคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในปัจจุบันขาดความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการและดำเนินการคอนโดมิเนียมและไม่ได้รับการฝึกอบรมอย่างมืออาชีพ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องยากที่จะเป็นตัวแทนและปกป้องสิทธิตามกฎหมายของผู้อยู่อาศัยเมื่อเกิดข้อพิพาทกับนักลงทุน

ทนายความ Do Ngoc Thinh กำลังกล่าวสุนทรพจน์ที่รัฐสภา ภาพโดย: Pham Thinh

- ในความคิดเห็นของคุณ เหตุใดกฎหมายว่าด้วยการแบ่งส่วนสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลางและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลในอาคารชุดจึงไม่สามารถทำได้ในทางปฏิบัติ?

- สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลได้รับการกำหนดไว้ในกฎหมายที่อยู่อาศัย 2014 ประมวลกฎหมายแพ่ง 2015 และระเบียบเกี่ยวกับการจัดการและการใช้ตึกอพาร์ตเมนต์ (ออกโดยหนังสือเวียนที่ 02/2016 ของ กระทรวงก่อสร้าง ) และเอกสารแนวทางอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีกหลายฉบับ อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติยังคงมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ โดยทั่วไปคือข้อพิพาทเกี่ยวกับที่จอดรถ

ตามหนังสือเวียนที่ 02 จะต้องระบุพื้นที่และอุปกรณ์ที่เป็นของเจ้าของ และความเป็นเจ้าของร่วมของเจ้าของอย่างชัดเจนในสัญญาซื้อและเช่าอพาร์ตเมนต์ ควบคู่ไปกับสัญญา ผู้ลงทุนจะต้องจัดเตรียมแบบแปลนและรายการความเป็นเจ้าของร่วมให้ผู้ซื้อตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย

ปัญหาข้อพิพาทระหว่างลูกค้าและนักลงทุนเกิดจากการไม่สามารถแยกแยะระหว่างกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลได้ และไม่ชัดเจนตั้งแต่ตอนเซ็นสัญญา เช่น จะขายที่จอดรถหรือไม่ อาคารมีที่จอดรถกี่ที่ หลักการจดทะเบียนที่จอดรถเป็นอย่างไร เป็นต้น ดังนั้นผมคิดว่ามีกฎหมายกำหนดไว้ แต่ในความเป็นจริงเมื่อคู่สัญญาเซ็นสัญญาโดยไม่แยกแยะให้ชัดเจน ก็ยังมีความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทได้

ก่อนที่หนังสือเวียนที่ 02 จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2559 ตึกอพาร์ตเมนต์หลายแห่งมีสัญญาซื้อและเช่าอพาร์ตเมนต์ที่ไม่ได้กำหนดไว้ชัดเจน ทำให้เกิดข้อขัดแย้งและข้อพิพาทมากมายเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของห้องใต้ดิน

- คิดอย่างไร เมื่อทนายบอกว่าหลักเกณฑ์ปัจจุบันที่กำหนดให้พื้นที่จอดรถในอาคารชุดเป็นของผู้บริหารหรือผู้เป็นเจ้าของเป็นผู้ลงทุนเป็นสาเหตุหลักของการเกิดข้อพิพาท ทั้งที่จริงแล้วควรเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกัน?

- ประเด็นสำคัญประการหนึ่งของหนังสือเวียนที่ 02/2559 คือ การกำหนดหลักเกณฑ์การเป็นเจ้าของและจัดการที่จอดรถในอาคารชุด โดยการซื้อและเช่าที่จอดรถต้องบันทึกในสัญญาซื้อและเช่าอาคารชุดหรือสัญญาแยกต่างหาก

ที่จอดรถสำหรับรถจักรยานยนต์ รถสามล้อ และรถยนต์สำหรับผู้พิการ เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของอาคารชุด ส่วนที่จอดรถสำหรับรถยนต์ ผู้ซื้อหรือผู้เช่าอาคารชุดหรือพื้นที่อื่น ๆ ในอาคารชุดสามารถตัดสินใจซื้อหรือเช่าพื้นที่ได้ หากไม่ได้ซื้อหรือเช่า พื้นที่จอดรถจะอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของผู้ลงทุน ผู้ลงทุนไม่สามารถรวมค่าใช้จ่ายในการลงทุนสร้างที่จอดรถนี้ไว้ในราคาขายหรือราคาเช่าได้

ดังนั้น นอกจากการตัดสินใจซื้อหรือเช่าที่จอดรถในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ตนอาศัยอยู่แล้ว เจ้าของอพาร์ตเมนต์ยังสามารถขายต่อหรือให้เช่าที่จอดรถของตนได้อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่จอดรถในอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นในช่วงหลัง และการซื้อขายที่จอดรถส่วนใหญ่เป็นข้อตกลงระหว่างสองฝ่าย ซึ่งอาจนำไปสู่การผูกขาดโดยนักลงทุน ส่งผลให้ราคาขายสูงขึ้น

ผมคิดว่าถ้ารัฐยอมรับว่าที่จอดรถเป็นของนักลงทุน ก็ควรตั้งราคาสูงสุดไว้ และนักลงทุนจะไม่เรียกร้องราคาซื้อหรือเช่าที่สูงเกินไป อย่างไรก็ตาม ด้วยความต้องการที่จอดรถในปัจจุบันที่มีจำนวนมาก กฎระเบียบที่อนุญาตให้ซื้อและขายต่อที่จอดรถ รวมถึงการโอนพื้นที่ส่วนกลางและส่วนตัวของนักลงทุนที่เกี่ยวข้องกับที่จอดรถอาจนำไปสู่ข้อพิพาททางแพ่งได้ง่าย แม้ว่าประเด็นนี้จะเกี่ยวข้องกับผลประโยชน์สาธารณะอย่างมากก็ตาม

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องศึกษาประเด็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถใต้ดินให้เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของห้องชุดอย่างรอบคอบด้วย เนื่องจากหากพื้นที่จอดรถรวมอยู่ในกรรมสิทธิ์ร่วม ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างที่จอดรถจะรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการขายบ้านหรือห้องชุดด้วย และยังมีครัวเรือนที่ไม่ได้ใช้รถยนต์หรือไม่จำเป็นต้องใช้รถยนต์ แต่ยังต้องแบกรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้เมื่อซื้อบ้าน

- กฎหมายกำหนดว่านักลงทุนไม่สามารถรวมค่าก่อสร้างที่จอดรถไว้ในราคาขายห้องชุดได้ แต่จะรู้ได้อย่างไรว่ารวมไว้ในราคาขายหรือไม่ ความจริงมีห้องชุดหลายแห่งที่ยังมีข้อพิพาทเรื่องนี้?

- ฉันยังไม่เห็นกฎระเบียบปัจจุบันใด ๆ ที่จะชี้แจงเนื้อหานี้ นี่เป็นช่องโหว่ทางกฎหมายอย่างแท้จริง ผู้คนไม่สามารถควบคุมได้ว่าค่าใช้จ่ายในการลงทุนสร้างที่จอดรถจะรวมอยู่ในต้นทุนการขายอพาร์ตเมนต์หรือไม่ การไม่สามารถระบุได้ว่าที่จอดรถส่วนใดเป็นของใครเป็นสาเหตุของข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย

ในความเห็นของฉัน พื้นที่จอดรถของอาคารชุดคือทรัพย์สินส่วนกลาง ในความเป็นจริง พื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดในอาคารชุดรวมถึงพื้นที่จอดรถรวมอยู่ในราคาขายของอาคารชุดแล้ว และตั้งแต่เวลาที่โอนกรรมสิทธิ์ ผู้ลงทุนจะยุติการเป็นเจ้าของของเขา

- เพราะเหตุใดจึงคิดว่าการที่ติดตามหรือให้ความเห็นโดยตรงและแก้ไขข้อร้องเรียนที่เกี่ยวข้องกับข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดจึงมีการฟ้องร้องในศาลน้อยมาก

- กระบวนการพิจารณาคดีแสดงให้เห็นว่าข้อพิพาทเหล่านี้เป็นปัญหาที่ยืดเยื้อและเร่งด่วนในชุมชนมายาวนาน การมีผู้อยู่อาศัยจำนวนมากบางครั้งก็เสียเปรียบเพราะยากที่จะหาเสียงร่วมกัน การอนุญาตให้แก้ไขข้อพิพาทก็ทำได้ยากเช่นกันเพราะไม่มีใครเต็มใจที่จะลุกขึ้นฟ้องร้อง ในทางกลับกัน หากมีผู้คนจำนวนมาก การตกลงกันเรื่องค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องจึงเป็นเรื่องยาก ดังนั้นคดีจึงค่อยๆ ยืดเยื้อและปล่อยให้เป็นไป

เมื่อยื่นฟ้องต่อศาล ผู้พักอาศัยหรือคณะกรรมการบริหารอาคารชุดจะต้องชำระเงินค่าธรรมเนียมศาลล่วงหน้าตามมูลค่าทรัพย์สินเสียก่อน ซึ่งทำให้หลายคนยอมแพ้ในการยื่นฟ้องและยอมประนีประนอมกับผู้ลงทุน

นอกจากนี้ สัญญาการซื้อขายที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่ายมักร่างโดยนักลงทุนและไม่ได้ระบุสิทธิของผู้อยู่อาศัยเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลาง (ชั้นใต้ดิน บันได ระเบียง ฯลฯ) อย่างชัดเจน ดังนั้น ผู้อยู่อาศัยจึงแทบไม่มีเหตุผลที่จะฟ้องร้องต่อศาลเพื่อเรียกร้องสิทธิของตนหากมีข้อพิพาทเกิดขึ้น

ในความเห็นของฉัน ข้อพิพาทเกี่ยวกับอาคารอพาร์ตเมนต์ต้องได้รับการแก้ไขโดยคู่กรณีโดยอาศัยการเจรจาและไกล่เกลี่ยตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หากไม่สามารถเจรจาและไกล่เกลี่ยได้ ควรขอให้ศาลประชาชนเป็นผู้ไกล่เกลี่ย หน่วยงานของรัฐและหน่วยงานท้องถิ่นต้องตรวจสอบ ติดตาม และจัดการการละเมิดของคู่กรณีอย่างเคร่งครัด

- ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขกำลังอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยที่ 5 ครั้งที่ 15 ในฐานะผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ท่านจะแสดงความคิดเห็นอย่างไรเพื่อร่วมแก้ไขปัญหาข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด?

- ร่างดังกล่าวยังอยู่ในระหว่างการพิจารณา โดยได้กำหนดเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ร่วมและส่วนบุคคลในอาคารชุดไว้อย่างชัดเจนหลายประการ เพื่อจำกัดข้อพิพาทในปัจจุบัน ทำให้การใช้อาคารชุดมีความปลอดภัยมากขึ้น

ข้าพเจ้าได้รับทราบความคิดเห็นของทนายความในสหพันธ์ทนายความเวียดนามในการมีส่วนสนับสนุนในการแก้ไขและเพิ่มเติมร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับที่ 5 เราได้เสนอประเด็นปัญหา 4 กลุ่มเกี่ยวกับความเป็นเจ้าของ นโยบายการพัฒนา ธุรกรรมและการจัดการที่อยู่อาศัย เพื่อลดข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยให้เหลือน้อยที่สุด ปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของบุคคลที่เกี่ยวข้องให้มากที่สุด และส่งเสริมการจัดทำระบบกฎหมายในภาคส่วนที่อยู่อาศัยในเวียดนามให้สมบูรณ์

ข้าพเจ้าขอเสนอให้แก้ไขระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของร่วมและการเป็นเจ้าของส่วนตัวของอาคารชุดในร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข ดังนั้น ที่จอดรถในอาคารชุดจึงจัดเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม และไม่หยิบยกประเด็นการซื้อขายพื้นที่เหล่านี้ขึ้นมา ซึ่งจะช่วยลดข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องลงได้

โดอัน โลน

ลิงค์ที่มา: https://vnexpress.net/sua-quy-dinh-so-huu-de-han-che-tranh-chap-o-chung-cu-4614882.html