จุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯจีน

กระทรวงที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างเมืองและชนบทของจีนกล่าวว่ารัฐบาลท้องถิ่นอาจขอให้รัฐวิสาหกิจช่วยซื้อบ้านบางส่วนที่ขายไม่ออกจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — อาคารในเมืองเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน

รัฐบาล จีนได้เปิดตัวแผนการอันทะเยอทะยานที่สุดเพื่อช่วยเหลือตลาดอสังหาริมทรัพย์

นี่คือพัฒนาการที่นักลงทุนรอคอยมานานหลายเดือน แต่มาตรการเหล่านี้จะมีประสิทธิภาพหรือไม่ยังคงเป็นคำถามสำคัญ

แผนการอันทะเยอทะยาน

ข้อตกลงแบบแพ็คเกจนี้เกี่ยวข้องกับการที่จีนใช้หลักการที่เคยทดลองมาแล้วในเมืองใหญ่แห่งหนึ่ง นั่นคือการบังคับให้รัฐบาลท้องถิ่นซื้อบ้านที่ขายไม่ออกจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเปลี่ยนให้เป็นบ้านพักสังคมราคาประหยัด

แผนดังกล่าวยังรวมถึงการลดอัตราจำนองและข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ และที่สำคัญกว่านั้นคือ เงินสดดอกเบี้ยต่ำจำนวน 300,000 ล้านหยวน (41,500 ล้านดอลลาร์) จากธนาคารกลางเพื่อการจัดหาเงินทุนให้รัฐบาลซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ได้

“ผู้กำหนดนโยบายตระหนักถึงความเร่งด่วนในการป้องกันวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่ลุกลาม” Zhaopeng Xing นักยุทธศาสตร์อาวุโสของ ANZ Research กล่าว “แผนกู้ภัยฉบับใหม่แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของผู้กำหนดนโยบายของจีนที่จะพลิกสถานการณ์”

แม้ว่าจะเป็นเรื่องเร่งด่วน แต่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าแพ็คเกจบรรเทาทุกข์ในปัจจุบันอาจมีขนาดเล็กเกินไปที่จะมีประสิทธิผลได้ และอาจประสบปัญหาด้านการจัดหาเงินทุน

ตามข้อมูลของโกลด์แมนแซคส์ มูลค่ารวมของบ้านที่ขายไม่ออก โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ และที่ดินที่ไม่ได้ใช้งานในจีนอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านล้านหยวน (4.1 ล้านล้านดอลลาร์)

นักวิเคราะห์ของโกลด์แมนกล่าวในรายงานการวิจัยล่าสุดว่า จะต้องใช้เงินมากกว่า 7 ล้านล้านหยวน (967 พันล้านดอลลาร์) ในทุกเมืองเพื่อลดอุปทานที่อยู่อาศัยให้เหลือระดับที่เคยเห็นครั้งสุดท้ายในปี 2561 ซึ่งเป็นปีแห่งการเฟื่องฟูของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมากกว่าจำนวนเงินที่ธนาคารประชาชนจีน (PBoC หรือธนาคารกลาง) ประกาศถึง 20 เท่า

แม้ว่า เศรษฐกิจ จีนจะเติบโตเร็วกว่าที่คาดไว้เมื่อต้นปีนี้ แต่โมเมนตัมนี้ถูกกดดันโดยภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภาคหลัก ซึ่งครั้งหนึ่งเคยมีสัดส่วนถึง 30% ของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ

ขนาดจำกัด

แม้ว่าจะมีการประกาศออกมาอย่างมากมายเมื่อต้นเดือนนี้ แต่ยังคงไม่ชัดเจนว่ารัฐบาลจีนจะดำเนินการตามโครงการซื้อบ้านอย่างไร และจะต้องใช้เงินทุนเท่าใดในการดำเนินการ ที่สำคัญที่สุดคือ ยังไม่ชัดเจนว่ารัฐบาลท้องถิ่นที่ประสบปัญหาทางการเงินจะหาเงินมาจ่ายโครงการนี้ได้จากที่ใด

โครงการรีไฟแนนซ์ครั้งล่าสุดนี้สามารถให้สินเชื่อธนาคารมูลค่า 500,000 ล้านหยวน (69,000 ล้านดอลลาร์) เพื่อสนับสนุนการซื้อบ้านในท้องถิ่น นาย Tao Ling รองผู้ว่าการ PBoC กล่าว

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — อาคารอพาร์ทเมนท์ในเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน

แต่ตัวเลขดังกล่าวก็ยังน้อยกว่าที่จำเป็นมาก นักวิเคราะห์บางคนประเมินว่าต้องใช้เงินหลายแสนล้านดอลลาร์เพื่อเคลียร์สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ของจีน ซึ่งรวมถึงบ้านว่างเปล่าหรือสร้างไม่เสร็จหลายล้านหลังทั่วประเทศ

ติง ลู่ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนของ Nomura ซึ่งมองว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนเป็น “ปัญหาที่ยาก” กล่าวว่าการสร้างบ้านที่ขายไปแล้วให้เสร็จสิ้นจะต้องใช้งบประมาณอย่างน้อย 3.2 ล้านล้านหยวน (442 พันล้านดอลลาร์) เขาประเมินว่าปัจจุบันมีบ้านประมาณ 20 ล้านหลังที่ขายล่วงหน้าแล้วแต่ยังไม่ได้สร้าง

เงินอยู่ไหน?

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน ผู้จัดจำหน่ายพันธบัตรรัฐบาลท้องถิ่น (LGFV) ต้องเผชิญกับหนี้ “แอบแฝง” จำนวนมาก ซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อ ตามที่รองผู้ว่าการธนาคารกลางแห่งประเทศจีน (PBoC) เต๋า หลิง กล่าว ซึ่งทำให้รัฐบาลท้องถิ่นมีทางเลือกในการระดมเงินสดน้อยลง

จังหวัดและเมืองต่างๆ ของจีนมีหนี้สาธารณะมูลค่าราว 15 ล้านล้านดอลลาร์ ซึ่งส่วนใหญ่ถูกปกปิดและสะสมไว้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในโครงการโครงสร้างพื้นฐานและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับโรคระบาด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำส่งผลให้รัฐบาลท้องถิ่นประสบปัญหาทางการเงิน เนื่องจากยอดขายที่ดินและบ้านมักคิดเป็นรายได้รวมมากกว่า 40 เปอร์เซ็นต์ วิกฤตหนี้สินทำให้เมืองต่างๆ ของจีนหลายแห่งต้องลดการใช้จ่ายลงอย่างมาก

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของจีนเริ่มอ่อนแอลงในปี 2562 และตกอยู่ใน "หลุมดำ" เมื่อประมาณ 3 ปีก่อน หลังจากที่รัฐบาลออกคำสั่งให้เข้มงวดกิจกรรมการปล่อยสินเชื่อของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ความพยายามในการช่วยเหลือภาคส่วนสำคัญเริ่มต้นขึ้นในช่วงต้นปี 2022 เมื่อภาวะเศรษฐกิจตกต่ำทำให้เกิดวิกฤตสำหรับผู้พัฒนาบางรายและจุดชนวนความไม่พอใจในหมู่ผู้ซื้อบ้านหลายหมื่นคนเนื่องจากโครงการล่าช้าหรือเลยกำหนดเวลา แต่มาตรการเหล่านี้ไม่ได้ผลเป็นส่วนใหญ่ ส่งผลให้กระแสเงินสดของผู้พัฒนาลดลง

เพียงจุดเริ่มต้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการแก้ไขปัญหาบ้านที่ขายไม่ออกซึ่งมีมากเกินไปเป็นเพียงขั้นตอนแรกในการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน กล่าวอีกนัยหนึ่ง นักวิเคราะห์จาก Goldman Sachs กล่าวว่าจีนจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาสำคัญสามประการ

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — โครงการก่อสร้างในประเทศจีน

ขั้นตอนที่สองและสามเกี่ยวข้องกับการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยและบรรเทาการชะลอตัวของการก่อสร้าง ซึ่งต้องมีมาตรการที่ละเอียดมากขึ้นเพื่อเสริมสร้างความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกระตุ้นราคาบ้าน

ที่น่าสังเกตคือ สภาพแวดล้อมภายนอกกำลังกลายเป็นปัญหาหนักขึ้นเรื่อยๆ รัฐบาลสหรัฐฯ ตัดสินใจขึ้นภาษีสินค้านำเข้าจากจีนหลายรายการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป และสหภาพยุโรป (EU) อาจดำเนินการในลักษณะเดียวกัน อดีตประธานาธิบดีสหรัฐฯ โดนัลด์ ทรัมป์ ขู่ว่าจะขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าจากจีน 60% หากเขาได้รับการเลือกตั้งอีกครั้ง

นักวิเคราะห์ประเมินว่าภาษีที่นายทรัมป์เสนออาจทำให้อัตราการเติบโตของจีนลดลงมากถึง 0.9 เปอร์เซ็นต์

ในระยะยาว ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าแผนดังกล่าวอาจลดความเสี่ยงที่จีนจะเข้าสู่ภาวะเงินฝืดเช่นเดียวกับญี่ปุ่นได้ บทเรียนสำคัญจากญี่ปุ่นก็คือ ผู้กำหนดนโยบายควรหลีกเลี่ยงการดำเนินการช้าเกินไป “นี่อาจเป็นจุดเริ่มต้นของจุดจบของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในจีน” ผู้เชี่ยวชาญกล่าวเสริม

ตามข้อมูลจาก Vietnamplus

แหล่งที่มา