บ้านพักอาศัยสังคมเก่าในตัวเมืองราคาพุ่ง "พุ่ง"

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเก่าๆ ในใจกลางเมืองได้รับประโยชน์อย่างมากจากระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรและมีเวลาเพียงพอในการค้าขาย ทำให้ราคาโครงการเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

อพาร์ทเมนต์ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมของ NHS Trung Van กำลังถูกขายในตลาดรองในราคาสูงกว่า 40 ล้านดองต่อตารางเมตร (ภาพ: T.Vu)

ราคาเพิ่มขึ้นถึง 460%

เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2553 คอนโดมิเนียมโงถิญัม (เขตห่าดง) ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการบ้านจัดสรรแห่งแรกๆ ใน ฮานอย ได้เปิดขายอย่างเป็นทางการ ในขณะนั้น นักลงทุนได้ขายอพาร์ตเมนต์เหล่านี้ไปในราคาสูงกว่า 8 ล้านดองต่อตารางเมตร

จนถึงปัจจุบัน หลังจากผ่านไป 14 ปี อพาร์ทเมนต์ Ngo Thi Nham ถูกเสนอขายโดยนายหน้าในราคา 45 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้น 460% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้นเมื่อปี 2010

การขึ้นราคาแบบ “ก้าวกระโดด” นี้เกิดขึ้นกับโครงการบ้านจัดสรรสังคมหลายแห่งในเมืองหลวง ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่บ้านจัดสรรสังคมไตนามลิงห์ดัม (เขตฮว่างมาย) ในช่วงเวลาที่มีการส่งมอบในปี พ.ศ. 2559 ราคาอยู่ที่ 13 ล้านดอง/ตร.ม. กว่าเล็กน้อย ปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนต์ขนาด 68 ตร.ม. พุ่งสูงถึง 3.5 พันล้านดอง (51 ล้านดอง/ตร.ม.)

นาย Duong Duc Tuan รองประธานคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย เพิ่งลงนามในมติอนุมัติรายการปรับปรุงโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยและเขตเมืองในแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยของกรุงฮานอยสำหรับช่วงปี 2564 - 2568 (ระยะที่ 3)

ที่น่าสังเกตคือ ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมใหม่ 6 โครงการ (ประมาณ 8,300 ยูนิต) ถือเป็นเรื่องที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะมีเพียง 2 โครงการเท่านั้นที่จะแล้วเสร็จในปี 2569 ส่วนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่เหลือมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2571 - 2572

ในทำนองเดียวกัน โครงการ Rice City Song Hong (เขตลองเบียน) มีราคาเปิดตัวในปี 2561 ประมาณ 13 ล้านดองต่อตารางเมตร ปัจจุบันพุ่งสูงถึง 40 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงขึ้น 3 เท่าหลังจากผ่านไป 4 ปี

อีกโครงการหนึ่งคือ Rice City Linh Dam (เขตฮว่างใหม่) ซึ่งมีราคาเริ่มต้นประมาณ 15 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2014 ปัจจุบันมีอพาร์ทเมนท์หลายแห่งที่นี่เสนอขายในราคาสูงกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตร

รองศาสตราจารย์ ดร. ดิญ จ่อง ถิญ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์เดา ตู ว่าโครงการบ้านจัดสรรในใจกลางเมืองได้รับประโยชน์อย่างมากจากระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง ซึ่งเป็นจุดสำคัญในการเชื่อมโยงโครงการบ้านจัดสรรเข้ากับระบบสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน ศูนย์การค้า ฯลฯ

“ศักยภาพดังกล่าวช่วยให้ราคาบ้านพักอาศัยสังคมในเขตเมืองชั้นในปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม แม้ราคาจะเพิ่มขึ้น แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงอยู่ที่ประมาณ 40-50 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น เมื่อเทียบกับโครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ในปัจจุบัน ราคาดังกล่าวยังถือว่า 'เข้าถึงได้' กว่ามาก” คุณทินห์กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจท่านนี้ระบุว่า ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยทั่วไป เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาโครงการเก่าหลายโครงการพุ่งสูงขึ้น รายงานจากหน่วยงานวิจัยตลาดยังระบุว่าโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่มีราคาต่ำกว่า 45 ล้านดอง/ตร.ม. ในเมืองหลวงกำลัง "หายไป"

ผู้นำฮานอยกล่าวว่าปีนี้จะมีการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมประมาณ 10,000 หลังใน 7 โครงการ อย่างไรก็ตาม แม้จะบรรลุเป้าหมายนี้ ตัวเลขดังกล่าวจะตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยได้เพียงไม่ถึง 20% เท่านั้น” นายทินห์วิเคราะห์

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมไม่ได้ปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็วทั้งหมด บางโครงการในเขตฮว่ายดึ๊กและก๊วกโอยแม้จะมีราคาขายค่อนข้างต่ำ เพียงประมาณ 10-14 ล้านดอง/ตร.ม. แต่กลับเปิดขายไปแล้วกว่า 20 ครั้ง แต่ก็ยังขายไม่หมด สาเหตุเป็นเพราะโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่เหล่านี้ยังมีข้อจำกัดในการเชื่อมต่อ

ระวังเมื่อซื้อบ้านพักอาศัยสังคมใหม่

แม้ว่าโครงการบ้านพักอาศัยสังคม NHS Trung Van (Nam Tu Liem) จะยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่นายหน้าในตลาดรองก็ลงโฆษณาขายโครงการนี้กันอย่างกว้างขวาง

ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ปลอมตัวเป็นผู้ซื้อบ้าน ได้พบกับนาย Tuan นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และได้ทราบว่าอพาร์ตเมนต์ที่ NHS Trung Van กำลังถูกขายต่อในราคา 41 ล้านดองต่อตารางเมตร (ราคาเดิม 19.5 ล้านดองต่อตารางเมตร) แม้จะแจ้งนาย Tuan หลายครั้งว่าเขาไม่มีสิทธิ์ได้รับเงินอุดหนุนจากโครงการบ้านจัดสรรตามระเบียบ แต่นาย Tuan ก็ยังได้รับคำยืนยันจากนายหน้าว่าสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการนี้ได้

“คุณต้องอยู่ในบ้านพักสังคมเป็นเวลา 5 ปีจึงจะโอนเล่มแดงได้ ตอนนี้ฉันจะซื้อโดยการรับรองเอกสารจากโนตารี ไม่ต้องกังวล” ตวนยืนยัน

อย่างไรก็ตาม ตามที่นาย Tran Vu ผู้ก่อตั้งหน่วยวิจัย SPE.R ระบุ นายหน้าที่เป็นตัวแทนในกรณีข้างต้นได้แลกเปลี่ยนแนวคิดโดยเจตนา

“การรับรองเอกสารมีคุณค่าทางกฎหมาย แสดงให้เห็นถึงการคุ้มครองความสัมพันธ์ทางแพ่งของรัฐ เอกสารที่รับรองเอกสารเป็นเพียงเอกสารที่บันทึกเหตุการณ์และการกระทำจริงซึ่งมีเจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นพยานโดยตรง ดังนั้น เอกสารที่รับรองเอกสารจึงแตกต่างจากเอกสารที่รับรองเอกสาร และไม่สามารถแทนที่เอกสารที่รับรองเอกสารในทางกฎหมายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์” นายตรัน วู กล่าวเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญ SPE.R กล่าวว่า เนื่องจากโครงการบ้านจัดสรรสังคมใหม่ ๆ ไม่เป็นไปตามระยะเวลาที่ผู้อยู่อาศัยกำหนด ผู้ขายบางรายจึง "หลีกเลี่ยงกฎหมาย" โดยการลงนามในเอกสารที่เขียนด้วยลายมือและทำเอกสารรับรองโดยเจ้าหน้าที่ อย่างไรก็ตาม แบบฟอร์มนี้ไม่สามารถใช้แทนสัญญาซื้อขายและรับรองโดยเจ้าหน้าที่รัฐได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงมูลค่าทางกฎหมาย

กรณีเจ้าของบ้านต้องการขายต่อห้องชุดก่อนครบกำหนด 5 ปี ตามกฎหมายจะอนุญาตให้ซื้อได้เพียง 2 ราย คือ ผู้ลงทุนโครงการ และบุคคลที่มีสิทธิใช้สิทธิ์โครงการบ้านเอื้ออาทร

“หากเจ้าของบ้านและผู้ซื้อยังคงจงใจดำเนินการซื้อขายบ้านพักอาศัยสังคมโดยไม่เป็นไปตามกฎระเบียบ สัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์จะถือเป็นโมฆะ ผู้ซื้อจะถูกบังคับให้ส่งมอบบ้านพักอาศัยสังคมให้กับหน่วยงานบริหารจัดการ หากการทำธุรกรรมดังกล่าวเกิดขึ้นโดยจงใจ ทั้งเจ้าของบ้านและผู้ซื้อจะได้รับการลงโทษทางปกครอง” นายตรัน วู กล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-cu-trong-noi-do-tang-gia-phi-ma-d223636.html