เป็นไปได้หรือไม่ที่รัฐจะ 'รองรับ' พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด?

“รวมพล” สู่ศูนย์กลางธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดิน

กระทรวงก่อสร้าง นายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้กระทรวงนี้ประสานงานกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) เพื่อศึกษาการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน ในระหว่างการดำเนินการตามคำสั่งนี้ กระทรวงฯ ตระหนักว่าการรวมพื้นที่ซื้อขายทั้งสองแห่งนี้เข้าด้วยกันเป็นศูนย์ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินจะช่วยให้การทำธุรกรรมและการให้สิทธิการใช้ที่ดินและที่อยู่อาศัยสามารถดำเนินการไปพร้อมๆ กัน ซึ่งจะช่วยลดขั้นตอนการบริหารและระยะเวลาในการดำเนินการ

Nhà nước “ôm” cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi ? - Ảnh 1. — ผู้เชี่ยวชาญหลายรายกังวลว่าการบูรณาการพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินเข้ากับพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อาจทำให้เกิดภาระเกินได้

ศูนย์ฯ จะบูรณาการระบบฐานข้อมูลของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อดำเนินงานหลัก 3 ด้าน ได้แก่ การจัดการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การจัดการการจัดเก็บภาษี และการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าสู่ตลาดซื้อขายจะต้องได้รับการประเมินราคา ตรวจสอบ และปฏิบัติตามกฎหมายก่อนการจดทะเบียน ประกาศ และซื้อขาย ซึ่งช่วยป้องกันธุรกรรมฉ้อโกง ป้องกันการขาดทุนทางภาษี และสร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ดี...

ศูนย์ฯ ดำเนินงานภายใต้กลไกแบบเบ็ดเสร็จ ณ จุดเดียว ช่วยเพิ่มการใช้งานระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ สร้างสภาพแวดล้อมที่สะดวกสบายสำหรับทั้งประชาชนและธุรกิจ ผู้ขายและผู้ซื้อจะดำเนินการแจ้งข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และยื่นคำขอโอนกรรมสิทธิ์ออนไลน์ หลังจากตรวจสอบข้อมูลแล้ว 2 วันทำการ ผู้ซื้อจะได้รับข้อความแจ้งว่าการตรวจสอบข้อมูลได้รับการอนุมัติ และสามารถนัดหมายเข้ามาที่ศูนย์ฯ เพื่อรับหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ (หนังสือปกแดง) หลังจากนั้นเพียงมาที่ศูนย์ฯ ครั้งเดียวก็สามารถทำขั้นตอนต่างๆ เสร็จเรียบร้อย

กระทรวงก่อสร้างมองว่านี่เป็นทางออกหนึ่งในการพัฒนานวัตกรรมการดำเนินงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน ศูนย์ฯ จะเป็นพื้นฐานสำหรับการพัฒนาแอปพลิเคชัน บริหารจัดการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง ลดขั้นตอน ต้นทุน และเวลา ส่งเสริมการพัฒนาระบบอุตสาหกรรมดิจิทัล ส่งเสริมการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์ฯ มีข้อได้เปรียบในการพัฒนาและบูรณาการระบบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แบบซิงโครนัส ครอบคลุมข้อมูลที่อยู่อาศัยและตลาด ข้อมูลที่ดินและภาษี สร้างพื้นฐานสำหรับการเสนอกลไกนโยบายเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้สมบูรณ์และมั่นคง บริหารจัดการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ ออกใบอนุญาตการใช้ที่ดินให้กับองค์กรและบุคคล และมีส่วนช่วยในการพัฒนาคุณภาพบริการสาธารณะ...

นักเศรษฐศาสตร์ โง ตรี ลอง กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมที่ดินและสินทรัพย์บนที่ดิน ดังนั้นจึงสมเหตุสมผลที่จะรวมศูนย์และจัดตั้งศูนย์ธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดินแห่งเดียว ศูนย์ฯ มีกฎระเบียบเฉพาะด้านการดำเนินงานที่จะช่วยให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยต่อสาธารณะและโปร่งใส ขณะเดียวกัน การบริหารจัดการและธุรกรรมของประชาชนก็สะดวกยิ่งขึ้น ด้วยเหตุนี้ ธุรกรรมการจัดการจึงรวมศูนย์อยู่ที่จุดเดียว และช่วยให้การบริหารจัดการการจัดเก็บภาษีมีความโปร่งใส หลีกเลี่ยงการปกปิดข้อมูลราคาและการฉ้อโกงภาษี

มีการบำรุงรักษาควบคู่กับการแลกเปลี่ยนส่วนตัวหรือไม่?

คุณเหงียน วัน เฮา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อาเซียน โฮลดิ้งส์ คอมพานี กล่าวว่า ในประเทศต่างๆ เช่น สิงคโปร์ อสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อขายได้ในรูปแบบใดก็ได้ เช่น ผ่านตลาดซื้อขาย ผ่านนายหน้า หรือซื้อขายด้วยตนเอง ซึ่งทุกรายการต้องได้รับการจดทะเบียนกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทางภาษีและการบริหารจัดการที่โปร่งใส สิงคโปร์จึงมีระบบข้อมูลธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใส ซึ่งเผยแพร่ต่อสาธารณะบนพอร์ทัลข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของ รัฐบาล เพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถอ้างอิงและกำหนดราคาซื้อขายที่เหมาะสมที่สุด ด้วยเหตุนี้ รัฐจึงจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องอย่างถูกต้องและเพียงพอ เพื่อป้องกันการสูญเสีย นอกจากนี้ ความโปร่งใสยังช่วยให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาผิดปกติได้รับการตรวจสอบและสอบสวน

หรือเช่นเดียวกับในประเทศจีน อสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองก็ซื้อขายผ่านช่องทางการขายแบบเปิด (Open Floor) เช่นกัน ไม่ใช่ผ่านช่องทางการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบรวมศูนย์ที่บริหารจัดการโดยรัฐบาล สำหรับโครงการใหม่ การซื้อขายผ่านช่องทางการขายถือเป็นข้อบังคับเพื่อเพิ่มความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ รวมถึงช่วยให้สามารถเชื่อมต่อกับธนาคารได้ง่ายเมื่อปล่อยกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความรับผิดชอบร่วมกันกับเจ้าของโครงการ ช่องทางการซื้อขายจึงต้องเพิ่มความรับผิดชอบในการประเมินบันทึกทางกฎหมายและการเงินของนักลงทุนเพื่อให้คำแนะนำแก่ลูกค้า จากฐานข้อมูลระดับชาติ ธนาคารสามารถมีพื้นฐานในการตัดสินใจว่าจะปล่อยกู้ให้กับผู้กู้เพื่อซื้อบ้านหลังแรกหรือหลังที่สองได้อย่างง่ายดาย เนื่องจากการซื้อบ้านหลังที่สองมักมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า และมีข้อกำหนดด้านเงินสดที่เข้มงวดหลายประการ

ในประเทศจีน ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในมณฑลและเมืองส่วนใหญ่ต้องถูกประมูลผ่านเครือข่ายการประมูลสาธารณะของรัฐเพื่อความโปร่งใส ฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และข้อมูลประชาชนขนาดใหญ่ถูกเชื่อมโยงกันมากขึ้นทั่วประเทศ ส่งผลให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสมากขึ้น ดังนั้น คุณเหงียน วัน เฮา จึงเชื่อว่าหากมีการจัดตั้งศูนย์ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินของรัฐขึ้น ก็ควรอนุญาตให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนในปัจจุบัน

สนับสนุนการบูรณาการพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินกับพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ศูนย์กลางการซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน เนื่องจากตามที่ทนายความ Truong Thanh Duc กล่าวไว้ อสังหาริมทรัพย์รวมถึงที่ดิน บ้าน และสินทรัพย์บนที่ดิน ดังนั้นธุรกรรมทั้งหมดจึงสามารถรวมศูนย์อยู่ในที่เดียวได้

แต่ทนายความ Duc เสนอว่าจำเป็นต้องชี้แจงมุมมองที่ว่า นอกจากศูนย์แห่งนี้แล้ว ประเทศยังมีพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอื่นๆ อีกหลายพันแห่ง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องปล่อยให้พื้นที่เหล่านี้ยังคงดำเนินกิจการต่อไป ในทำนองเดียวกัน ศูนย์ประมูลของรัฐและเอกชนต่างก็ดำเนินงานเพราะนี่คือตลาด อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นสินค้าโภคภัณฑ์ประเภทหนึ่ง รัฐไม่สามารถแทนที่หน้าที่ของตลาดในการจัดการธุรกรรมสินค้าโภคภัณฑ์สำหรับทุกคนได้ แต่ควรจัดการประมูลเฉพาะสิทธิการใช้ที่ดิน ธุรกรรมที่ดินสาธารณะ ฯลฯ เท่านั้น ส่วนที่เหลือจำเป็นต้องส่งเสริมพื้นที่ซื้อขายธุรกิจ เพื่อให้ตลาดดำเนินงานอย่างเปิดเผยและแข่งขันได้ นอกจากนี้ การมุ่งเน้นเพียงศูนย์เดียวในแต่ละจังหวัดเป็นไปไม่ได้ แต่ต้องกระจายอำนาจและจัดตั้งสาขาในแต่ละอำเภอเพื่ออำนวยความสะดวกให้ประชาชนสามารถลงทะเบียนและเปลี่ยนแปลงข้อมูลได้เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย ที่ดิน ฯลฯ

ความกลัวความแออัด

ดร. เหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่าข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างนั้นดี เหมาะสมกับสภาพตลาดปัจจุบันที่ขาดข้อมูลนำเข้า อย่างไรก็ตาม ข้อเสียของปัญหานี้ต้องได้รับการวิเคราะห์อย่างรอบคอบเช่นกัน หากศูนย์บริการสาธารณะแห่งนี้ดำเนินงานต่างๆ ควบคู่กันไป ทั้งธุรกรรม การจัดเก็บภาษี และการออกสมุดทะเบียนสีชมพู จะก่อให้เกิดแรงกดดันอย่างมากในกระบวนการแก้ไขปัญหา

เนื่องจากปัจจุบันมีบริษัทและตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลายพันแห่งหรือหลายหมื่นแห่งที่ดำเนินการด้านนี้อยู่ หากปัจจุบันมอบหมายงานให้หน่วยงานกลางเพียงแห่งเดียว คือ หน่วยงานของรัฐ ก็จะทำให้เกิดความแออัดได้ง่าย ตัวอย่างเช่น การซื้อขายเสร็จสิ้นแล้ว แต่เมื่อไปที่สำนักงานที่ดินระดับอำเภอเพื่อดำเนินการเปลี่ยนชื่อ ต้องใช้เวลาหลายสิบวันจึงจะได้รับเอกสารคืน

ทนายความ Tran Manh Cuong จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กังวลว่าการจัดตั้งศูนย์บริการสาธารณะประจำจังหวัดที่รวมพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เข้าด้วยกันนั้น ทำได้ยากมากและดูเหมือนจะเป็นภาระที่มากเกินไป เนื่องจากในหลายประเทศทั่วโลก พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มักถูกลงทุนและบริหารจัดการโดยเอกชน ปัจจุบัน สำนักงานที่ดินนครโฮจิมินห์ หรือกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีหน้าที่รับผิดชอบในการออกสมุดเล่มสีชมพูเล่มแรก การอัปเดตยอดขาย การเปลี่ยนแปลงต่างๆ... ล้วนแต่มีภาระงานล้นมือและล่าช้าอยู่เสมอ หากรัฐเข้ามาบริหารจัดการการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ด้วย การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะประสบความสำเร็จได้ยากอย่างยิ่ง

ทนายความเกือง กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปอย่างโปร่งใส จำเป็นต้องปรับปรุงข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของประชาชนให้ทันสมัยในฐานข้อมูลขนาดใหญ่ ซึ่งกระทรวงความมั่นคงสาธารณะกำลังดำเนินโครงการเพื่อบูรณาการเข้ากับบัตรประจำตัวประชาชน เมื่อบูรณาการเข้ากับฐานข้อมูลขนาดใหญ่แล้ว ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงราคา ระยะเวลาการทำธุรกรรม และแม้แต่ประวัติการก่อสร้างและซ่อมแซมบ้าน จะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ รัฐไม่จำเป็นต้องจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายแบบบูรณาการ บางทีอาจควรจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายที่ดินที่โปร่งใสอย่างแท้จริงเพื่อการประมูลที่ดินสาธารณะ

“ปัจจุบันมีกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นรัฐจึงจำเป็นต้องบริหารจัดการธุรกรรมอย่างถูกต้อง การซื้อขายต้องเป็นไปตามกฎเกณฑ์ของตลาด รัฐไม่ควรแทรกแซงมากเกินไป เพราะหากแทรกแซงมากเกินไปโดยคำสั่ง รัฐจะสูญเสียธรรมชาติของตลาด ไม่เพียงเท่านั้น หากรัฐตั้งตลาดซื้อขาย ก็ยังไม่แน่ชัดว่าจะประสบความสำเร็จ หากธุรกิจขาดทุน งบประมาณของรัฐจะต้องใช้เงินชดเชย” ทนายความ ตรัน มินห์ เกือง กล่าว

นักเศรษฐศาสตร์ โง ตรี ลอง กล่าวว่า เพื่อหลีกเลี่ยงความแออัดและภาระงานเกินพิกัด ศูนย์ฯ อยู่ภายใต้คณะกรรมการประชาชนจังหวัด แต่สามารถกระจายอำนาจและมอบหมายให้อำเภอและเขตดำเนินการได้ คล้ายกับการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินในปัจจุบัน ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนกรอกเอกสารและขั้นตอนการทำธุรกรรมที่ดินและที่อยู่อาศัยได้สะดวกยิ่งขึ้น เนื่องจากในความเป็นจริง บริการสาธารณะออนไลน์จำนวนมาก แม้จะประกาศให้ดำเนินการทางออนไลน์แล้ว แต่ก็ยังต้องเดินทางมาด้วยตนเองเพื่อยื่นเอกสารต้นฉบับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคที่ดิน มีเอกสารและบันทึกจำนวนมากและยังไม่ได้แปลงเป็นดิจิทัลทั้งหมด ดังนั้นจึงจำเป็นต้องอนุมัติและมอบหมายให้ศูนย์ธุรกรรมต่างๆ ดำเนินการในเขตและเขต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่อย่างนครโฮจิมินห์ ซึ่งมักมีปริมาณธุรกรรมสูงมาก เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้ศูนย์ฯ มีภาระงานเกินพิกัดและประชาชนต้องรอนานเกินไป

การเสริมระเบียงทางกฎหมายในการทำธุรกรรม

รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เล มินห์ งาน เสนอให้สร้างแบบจำลองสองแบบ ได้แก่ ศูนย์กลางของรัฐและศูนย์กลางธุรกิจ เพื่อใช้ประโยชน์จากพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เพื่อหลีกเลี่ยงความไม่มั่นคงทางการเมืองและสังคม ขณะเดียวกัน เขายังเสนอให้กระทรวงก่อสร้างเสริมกรอบกฎหมายว่าด้วยธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดิน รวมถึงกฎระเบียบเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน และการรับรองเอกสารเพื่อเสนอแก้ไขเพิ่มเติม กระทรวงก่อสร้างยังจำเป็นต้องประเมินการดำเนินงานของพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (ปริมาณ รูปแบบ ขอบเขตการดำเนินงาน) รวมถึงผลลัพธ์และการดำเนินงานของธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดินในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

บุคคลธรรมดาควรตั้งพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

เวียดนามสามารถจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้เหมือนตลาดหลักทรัพย์ แต่ประสิทธิภาพจะเป็นอย่างไรนั้นยังไม่เป็นที่ทราบแน่ชัด และอาจสร้างความไม่สะดวกให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ไม่เหมือนหุ้น อสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยบ้านและที่ดิน ในบ้านมีอพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว อพาร์ตเมนต์สำหรับสำนักงาน ส่วนที่ดินมีแปลงที่ดิน ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในชนบท ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในเมือง ฯลฯ

ในสหรัฐอเมริกา รัฐบาลเป็นผู้ดำเนินการตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เอกชน ซึ่งรัฐบาลไม่จำเป็นต้องลงทุนเงิน แต่เพียงบริหารจัดการด้านกฎหมายและการบริหารเท่านั้น เมื่อภาคเอกชนเข้ามาดำเนินการ จะเกิดการแข่งขัน คุณภาพการบริการจะดีขึ้น และค่าธรรมเนียมสำหรับผู้ซื้อบ้านจะลดลง รัฐบาลควรบริหารจัดการเฉพาะข้อมูลและภาษีเท่านั้น ดังนั้น หากเวียดนามจัดตั้งตลาดซื้อขาย ก็ควรจัดตั้งโดยภาคเอกชนและดำเนินการตามกฎเกณฑ์ของตลาด

ดร. ตรัน เวียด อันห์

(รองอธิการบดีฝ่ายบริหารมหาวิทยาลัยหุ่งเวือง)