เจ้าของทรัพย์สินพิจารณาเก็บภาษี 'การเล่นเซิร์ฟ'

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสามารถเรียกเก็บจากกำไรจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ตามความถี่ของการทำธุรกรรม เวลาในการซื้อและขายต่ออสังหาริมทรัพย์ ยิ่งระยะเวลาดังกล่าวเกิดขึ้นเร็ว อัตราภาษีก็จะยิ่งสูงขึ้น และในทางกลับกัน

กระทรวงการคลัง เสนอจัดเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง - ภาพ: NGOC HIEN

นั่นคือเนื้อหาใหม่ประการหนึ่งในเอกสารที่กระทรวงการคลังเสนอต่อคณะรัฐมนตรีเพื่อพิจารณาจัดทำโครงการทดแทนกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กระทรวงการคลังจึงได้เสนอให้ศึกษาการนำภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไปหักจากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง โดยยึดตามประสบการณ์ของบางประเทศ เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการเกิดฟองสบู่

เสียภาษีเฉพาะกำไรเท่านั้น

นายเหงียน วัน ดูอ็อก กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท Trong Tin Accounting and Tax Consulting จำกัด กล่าวกับ Tuoi Tre โดยสนับสนุนมุมมองที่ว่าควรมีแนวทางแก้ไขเพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในสภาวะของเวียดนาม จำเป็นต้องพิจารณาหลายแง่มุมเพื่อเลือกแนวทางแก้ไขที่เหมาะสมที่สุด เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบต่างๆ มากมายต่อตลาด

นายดูอ็อกกล่าวว่า หน่วยงานภาษีกำลังใช้หนังสือเวียนหมายเลข 111 ซึ่งกำหนดว่าหากบุคคลใดเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของเป็นเวลา 183 วัน บุคคลนั้นจะไม่ได้รับการยกเว้นภาษีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งถือเป็นวิธีหนึ่งในการป้องกันการเก็งกำไรและการหลีกเลี่ยงภาษีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสินค้าพิเศษ ดังนั้น เพื่อป้องกันการเก็งกำไร จึงอาจใช้วิธีแก้ปัญหาหลายวิธี แต่ไม่จำเป็นต้องใช้วิธีการเก็บภาษีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการเป็นเจ้าของเสมอไป

“เราควรย้อนกลับไปที่ธรรมชาติของภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาษีที่จัดเก็บจากรายได้ที่ผู้โอนอสังหาริมทรัพย์ได้รับ ซึ่งหมายความว่าต้องมีรายได้จึงจะเสียภาษี” นายดูออคกล่าว

นายดูอ็อกกล่าวว่าก่อนหน้านี้หน่วยงานภาษีได้กำหนดไว้ว่าผู้โอนสามารถเลือกวิธีใดวิธีหนึ่งจากสองวิธี ได้แก่ 25% ของส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ หรือ 2% ของราคาขาย อย่างไรก็ตาม ในภายหลังหน่วยงานภาษีได้แปลงทุกอย่างเป็นการคำนวณ 2% ของราคาขาย ส่งผลให้เกิดการสูญเสียหลายกรณีที่ต้องเสียภาษีด้วย

จนถึงขณะนี้ กรมสรรพากรมีเครื่องมือบริหารจัดการที่ดีกว่า และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ใกล้เคียงกับราคาตลาด ดังนั้น จึงควรพิจารณาใช้นโยบายนี้เพื่อกลับมาคำนวณภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์จากรายได้ที่เกิดขึ้นจริง ซึ่งเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการบริหารจัดการ หลีกเลี่ยงการสร้างความเหลื่อมล้ำเมื่อการขาดทุนต้องเสียภาษีเหมือนในอดีต” นายดูอ็อกเสนอ

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การมีรายได้หมายถึงการขายที่มีกำไร จากนั้นจะต้องเสียภาษีเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ประชาชน ภาษีจะคำนวณจากส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ หรือราคาขายลบด้วยราคาซื้อ จากนั้นหักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร

เพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ หลายประเทศจึงเก็บภาษีเฉพาะกำไรที่ได้จากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น "เห็นได้ชัดว่าต้องเก็บภาษีเฉพาะกำไรเท่านั้น นี่คือหลักการของการคำนวณภาษี ในเวลานั้น หากขายภายในไม่กี่เดือนแรกหลังจากซื้อ อัตราภาษีที่สูงจะถูกนำไปใช้กับกำไรที่ผู้ขายได้รับ แต่หากขายหลังจากนั้น 3-5-7 ปี อัตราภาษีจะลดลง" นายดิงห์กล่าว

มีการรวบรวมข้อมูลใหม่อย่างถูกต้องและเพียงพอ

ผู้เชี่ยวชาญเหงียน ไท ซอน กล่าวว่า แผนงานที่กระทรวงการคลังเสนอเป็นแนวทางหนึ่งในการขจัดการเก็งกำไร การซื้อขาย ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น ทำให้ผู้ที่มีความต้องการซื้อบ้านอย่างแท้จริงไม่สามารถซื้อได้ อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีที่ผู้คนถูกบังคับให้ขายอสังหาริมทรัพย์ของตนเนื่องจากสถานการณ์เร่งด่วน และประสบกับความสูญเสีย เนื่องจากพวกเขาถูกจัดอยู่ในกลุ่มนักเก็งกำไรและถูกบังคับให้จ่ายภาษีในอัตราสูง

“ในความเห็นของผม เราจำเป็นต้องปรึกษาหารือ หารืออย่างรอบคอบ และพิจารณาหลายๆ แง่มุม หากเราใช้เครื่องมือภาษีเพื่อเพิ่มต้นทุนของพฤติกรรมเก็งกำไรเพื่อจำกัดพฤติกรรมดังกล่าว เราจะต้องพิจารณาอัตราภาษีที่เหมาะสมกับเงื่อนไขในเวียดนาม และไม่ใช้อัตราที่สูงเกินไปและไม่สมจริง” นายซอนกล่าว

ดร. หวู่ ดิงห์ อันห์ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ เชื่อว่าการใช้ภาษีในอัตราที่สูงขึ้นเมื่อระยะเวลาถือครองสั้นลง ในทางทฤษฎี สามารถช่วยจำกัดการเก็งกำไรและการ "เล่นเซิร์ฟ" อสังหาริมทรัพย์ได้ “แต่จะใช้วิธีการแก้ปัญหานี้ได้อย่างไร หน่วยงานจัดการจะมีข้อมูลและสามารถตรวจสอบราคาซื้อและราคาขายได้อย่างแม่นยำหรือไม่” นายอันห์ตั้งคำถาม

นายอันห์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถถือได้ว่าเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น แต่ตลาดนี้ต้องมีการเก็งกำไร การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะสั้น เช่นเดียวกับการลงทุนทางการเงิน การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์แต่เพื่อแสวงหากำไร การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยสำคัญที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

“ตลาดนี้มีความเคลื่อนไหวตลอดเวลาเนื่องจากกิจกรรมเก็งกำไร ดังนั้น เราจำเป็นต้องจัดการกับการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ตามลักษณะและบทบาทของมัน การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องแย่ ดังนั้นเราจึงไม่สามารถหาวิธีขจัดมันได้” นายอันห์กล่าว และเชื่อว่าควรมีแนวทางแก้ไขเพื่อช่วยให้ตลาดนี้พัฒนาอย่างแข็งแรง ไม่ใช่แค่เน้นที่รายได้เพียงอย่างเดียว

นโยบายจะต้องสอดคล้องกับโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยี

ผู้เชี่ยวชาญเสนอให้เก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลในกรณีที่ผู้ขายมีกำไรหลังจากหักค่าใช้จ่ายที่ถูกต้องแล้ว - ภาพ: NGOC HIEN

ตามข้อมูลของกระทรวงการคลัง เพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ หลายประเทศจึงเรียกเก็บภาษีจากกำไรจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามความถี่ของการทำธุรกรรมและเวลาของการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งระยะเวลาดังกล่าวเกิดขึ้นเร็วเท่าไหร่ อัตราภาษีก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น ตัวอย่างเช่น ในสิงคโปร์ การซื้อและขายที่ดินในปีแรกจะถูกเรียกเก็บภาษี 100% จากส่วนต่างของมูลค่าการซื้อ หลังจาก 2 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 50% หลังจาก 3 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 25%...

หากนำไปใช้ในเวียดนาม ตามข้อกำหนดของกระทรวงการคลัง จำเป็นต้องศึกษาและกำหนดอัตราภาษีเฉพาะให้เหมาะสม ซึ่งสะท้อนถึงการดำเนินงานจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน การใช้หลักเกณฑ์ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองยังต้องสอดคล้องกับกระบวนการปรับปรุงหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัย รวมถึงการประสานและความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศสำหรับการจดทะเบียนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

* ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo (อดีตรองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ):

จะจำกัดสถานการณ์การซื้อ-ขายอีกครั้ง

ข้อเสนอของกระทรวงการคลังในการจัดเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองนั้นได้รับการนำไปใช้และประสบความสำเร็จในหลายประเทศ ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถือครองไว้ชั่วระยะเวลาสั้นๆ และโอนได้อย่างรวดเร็วจะมีมูลค่าทางการค้าที่สูงขึ้นและต้องเสียภาษีมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในตลาดเวียดนาม จำเป็นต้องเอาชนะสถานการณ์ที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงที่จะประกาศราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าราคาจริงในสัญญา หรือความแตกต่างระหว่างการซื้อครั้งก่อนและการขายครั้งต่อไปไม่มีนัยสำคัญ ต้องมีเครื่องมือที่แข็งแกร่งกว่าเพื่อบังคับให้ผู้ซื้อและผู้ขายประกาศมูลค่าการซื้อขายที่ถูกต้องในสัญญา จากนั้นเครื่องมือภาษีดังกล่าวจะมีประสิทธิภาพและเป็นไปได้ในเวียดนาม

หากนำไปใช้ นโยบายนี้จะช่วยลดสภาพคล่องทางการค้าสำหรับการขายต่อ เพิ่มสภาพคล่องสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย และช่วยรักษาเสถียรภาพให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์

* นายทราน มานห์ ชี (รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ดองเทย์ พร็อพเพอร์ตี้):

ต้องคำนวณต้นทุนให้เหมาะสมและถูกต้องเพียงพอ

ข้อเสนอของกระทรวงการคลังในการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง แทนที่จะเก็บภาษี 2% ของราคาโอน จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก นักเก็งกำไรที่ซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาสั้นๆ จะมองว่าหากอัตราภาษีสูงเกินไปก็จะไม่มีกำไร

อย่างไรก็ตาม หากใช้การคำนวณภาษีตามระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ จะมีการเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากกิจกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์ เมื่อผู้ซื้อมีกำไร

เรากำลังมุ่งหน้าสู่การทำธุรกรรมผ่านธนาคาร และกรมสรรพากรก็กำลังควบคุมการประกาศรายการธุรกรรมตามราคาตลาด ดังนั้น การตรวจสอบธุรกรรมในราคาซื้อและราคาขายจะถูกกำหนดโดยหน่วยงานตามธุรกรรมและใบแจ้งหนี้

กรณีผู้ซื้อซื้อบ้านหรือที่ดินเพื่อขายในช่วงเวลาสั้นๆ จำเป็นต้องกำหนดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ต้องจ่ายเมื่อมีกำไร คือ รายได้หักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงสมเหตุสมผลและถูกต้อง

ในกรณีนี้ ต้นทุนดอกเบี้ย ต้นทุนนายหน้า และต้นทุนอื่นๆ ที่ถูกต้องตามกฎหมายควรนำมาคำนวณเป็นพื้นฐานในการกำหนดผลกำไร หากธุรกรรมเกิดขึ้นในช่วงเวลาสั้นๆ ผู้ขายจะได้รับกำไร การคำนวณภาษีในอัตราที่สูงขึ้นจึงเหมาะสม

ในความเป็นจริงมีหลายกรณีที่ผู้คนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือเป็นทรัพย์สินให้ลูกหลานแต่ด้วยเหตุผลที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ เช่น เจ็บป่วย หนี้สิน ย้ายถิ่นฐาน... พวกเขาจึงถูกบังคับให้ขายบ้านแม้จะขาดทุน แต่ยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาซึ่งถือเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล

ที่มา: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm