ความขัดแย้งทางการตลาด ทั้งการขาดแคลนและการเกินดุล เหตุผลที่การลงทุน 'คลื่น' ไหลเข้าไปสู่ท้องถิ่นต่างๆ มากมาย

ตลาดในต่างจังหวัดและต่างจังหวัดกำลังดึงดูดเงินทุนการลงทุน สต๊อกสินค้ามีมากขึ้น ระยะเวลาการออกหนังสือปกแดงเล่มแรกสั้นลงตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม... นี่คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด: มุมมองโครงการ Harbour Center Hai Phong (ที่มา: บริษัท Silk Path Hotel Limited)

การเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่ต่างๆ อย่างต่อเนื่อง

เมื่อเร็วๆ นี้ ไฮฟองได้ต้อนรับโครงการใหม่ “ฮาร์เบอร์ เซ็นเตอร์” ตั้งอยู่เลขที่ 3 ถนนเลไล เขตโงเกวียน โครงการประกอบด้วยที่ดินติดกัน 74 แปลง อาคารพาณิชย์ (ทาวน์เฮาส์) สูง 5 ชั้น พื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 400 ตารางเมตร พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 68.6 - 161.8 ตารางเมตร ความกว้างหน้าอาคารรวม 6 - 13.8 เมตร โครงการนี้มีพื้นที่รวมกว่า 11,000 ตารางเมตร ซึ่งลงทุนโดยบริษัท ซิลค์ พาธ โฮเทล จำกัด

หุ่งเยน ยินดีต้อนรับโครงการใหม่ “เดอะ ฟีโบนัน” อาคารอเนกประสงค์สูง 32 ชั้น พร้อมชั้นใต้ดิน 3 ชั้น ในโครงการวิลล่าและที่อยู่อาศัยหุ่งถิญ ในเขตชุมชนกู๋กาว อำเภอวันซาง (หุ่งเยน) โครงการนี้ได้รับการลงทุนจากบริษัทอันฟู อินเวสต์ ขนาดของเดอะ ฟีโบนันอยู่ที่ 20,992 ตารางเมตร มีพื้นที่ก่อสร้าง 4,370 ตารางเมตร จำนวน 656 ยูนิต มีพื้นที่หลากหลายตั้งแต่ 43-96 ตารางเมตร

ฮานาม มีโครงการใหม่ชื่อ Sun Urban City Ha Nam โครงการนี้ตั้งอยู่ใจกลางเมืองฟูลีแห่งใหม่ มีพื้นที่กว่า 400 เฮกตาร์ แบ่งเป็นพื้นที่พัฒนาผิวน้ำ 200 เฮกตาร์ พื้นที่สวนซันเวิลด์ 19 เฮกตาร์ พื้นที่ทะเลสาบภูมิทัศน์ 17 เฮกตาร์ พื้นที่ส่วนบริหารใหม่ 28 เฮกตาร์ พื้นที่สวนสาธารณะภายใน 13 เฮกตาร์ และพื้นที่โครงการ 60 เฮกตาร์ ในส่วนของประเภทผลิตภัณฑ์ โครงการนี้มีความหลากหลาย ทั้งอพาร์ตเมนต์ อาคารพาณิชย์ และวิลล่า 40 อาคารสูง 9 ชั้น ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ประมาณ 15,000 ยูนิต ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ 4,500 ยูนิต และวิลล่าแฝดและบ้านเดี่ยว 1,200 หลัง

ถั่นฮวายังได้ต้อนรับโครงการใหม่จากโครงการเซ็นทรัลริเวอร์ไซด์อีกด้วย โครงการนี้ตั้งอยู่ในแขวงดงไห่ เมืองถั่นฮวา ซึ่งลงทุนโดยบริษัททาเซโกแลนด์ เป็นที่ทราบกันดีว่าเซ็นทรัลริเวอร์ไซด์มีพื้นที่ 15.6 เฮกตาร์ มีผลิตภัณฑ์ 493 รายการ ซึ่งประกอบด้วยทาวน์เฮาส์ 339 หลัง ขนาด 80-134 ตารางเมตร อาคารพาณิชย์ 94 หลัง ขนาด 104-197 ตารางเมตร และวิลล่า 60 หลัง ขนาด 180-361 ตารางเมตร

บั๊กซางมีโครงการใหม่ชื่อ The Terra – บั๊กซาง โดยนักลงทุน Van Phu – Invest โครงการนี้ตั้งอยู่ในเขตเมืองทางตอนใต้ของเขตดิ่ญเกอ (เมืองบั๊กซาง) โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 45,059 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคาร 2 อาคาร สูง 28 ชั้น ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 688 ยูนิต วิลล่า 66 หลัง และทาวน์เฮาส์ 43 ยูนิต

คุณเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ SGOHomes กล่าวว่า แท้จริงแล้ว อพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงมีเสน่ห์ดึงดูดใจและครองตลาดทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปีนี้เป็นต้นไป กลุ่มอสังหาริมทรัพย์นี้เริ่มมีส่วนแบ่งตลาดการลงทุนกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และตลาดอื่นๆ เนื่องจากการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดอย่างแข็งแกร่ง นอกจากโครงการใหม่ๆ ในตลาดต่างจังหวัดที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งแล้ว สาเหตุที่แท้จริงยังมาจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยในกลุ่มปัจจุบันที่สูงเกินไป ทำให้นักลงทุนมองว่าไม่น่าสนใจอีกต่อไป

คลื่นการโยกย้ายถิ่นฐานเริ่มต้นขึ้นในเดือนมีนาคม 2567 และกำลังทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ นักลงทุนกำลังมองหาโอกาสในเส้นทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับนิคมอุตสาหกรรม จังหวัดที่มีเศรษฐกิจพัฒนาแล้ว และเส้นทางคมนาคมขนส่งที่พัฒนาแล้ว เช่น บั๊กนิญ - บั๊กซาง; หุ่งเอียน - ไฮเซือง - ไฮฟอง - กวางนิญ

สต๊อกสินค้ากำลังเติบโต

จากข้อมูลของ Cafebiz ข้อมูลจากกระทรวงก่อสร้างระบุว่าในช่วงหลายเดือนแรกของปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง จำนวนลูกค้าที่เข้ามาค้นหาและซื้อขายก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน โดยจำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปี 2567 เพิ่มขึ้นเกือบ 30% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปี 2566

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวนโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว โครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ และโครงการที่พร้อมขายในอนาคต ล้วนต่ำกว่าช่วงเดียวกันของปี 2566 ที่น่าสังเกตคือ สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีจำนวนมาก โดยส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่า มียอดรวม 19,323 รายการ เพิ่มขึ้น 43% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว

รายงานทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 แห่งที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แสดงให้เห็นว่ามูลค่าสินค้าคงคลังรวม ณ วันที่ 31 มิถุนายน สูงกว่า 269,135 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเกือบ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน อันที่จริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มูลค่าสินค้าคงคลังของบริษัทหลายแห่งไม่ได้ลดลง แต่กลับ "เพิ่มขึ้น" มากขึ้นเรื่อยๆ

สินค้าคงคลังของบริษัทต่างๆ จะถูกบันทึกเป็นสองประเภท ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วและอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ในสภาวะตลาดที่ยากลำบาก หลายบริษัทได้เลื่อนแผนการปล่อยสินค้าออกไปจนกว่าตลาดจะฟื้นตัว ส่งผลให้มูลค่าสินค้าคงคลังของบริษัทบางแห่งไม่ลดลง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ นี่คือประเภทสินค้าคงคลังหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ สาเหตุที่สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเพราะกระบวนการทางกฎหมายในหลายโครงการติดขัดมานานหลายปี จะเห็นได้ว่าหลังจากช่วงที่อุปทานในตลาดพุ่งสูงขึ้น (ปี 2561) การอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองก็เริ่มชะลอตัวลงเช่นกัน เนื่องจากปัญหากระบวนการทางกฎหมายที่ทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้อุปทานในตลาดลดลงอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์และกรุงฮานอย

นอกจากนี้เหตุผลอีกประการหนึ่งที่ทำให้มีสินค้าคงคลังจำนวนมากก็คือ ตลาดกำลังอยู่ในช่วงที่ตลาดกำลังพัฒนาอย่างร้อนแรง นักลงทุนหลายรายต่างทุ่มเงินจำนวนมากเข้าสู่ต่างจังหวัดเพื่อพัฒนาโครงการเก็งกำไรและการลงทุน เช่น ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท เป็นต้น

จนถึงปัจจุบัน ตลาดการลงทุนชะลอตัว ทำให้การหาผู้ซื้อเป็นเรื่องยาก และไม่สามารถขายกิจการได้แม้หลังจากเสร็จสิ้นโครงการแล้ว สินค้าคงคลังประเภทนี้จะทำให้ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาในการแก้ไขปัญหาในบริบทที่ตลาดโดยรวมยังไม่คึกคักอีกครั้ง

รายงานของ Batdongsan.com.vn ยังชี้ให้เห็นอีกว่า แม้ว่าตลาดจะขาดแคลนอุปทานใหม่ แต่สินค้าคงคลังของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนไว้ก็ยังมีจำนวนมาก ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผลิตภัณฑ์ต่างๆ ไม่ตรงตามความต้องการที่แท้จริงของตลาด

นครโฮจิมินห์กำลังปรับตัว ยังไม่สร้างรายการราคาที่ดินใหม่

บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ของนครโฮจิมินห์จะได้รับการพัฒนาและนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป ปัจจุบัน นครโฮจิมินห์กำลังดำเนินการตามบัญชีราคาที่ปรับปรุงแล้วตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ข้อมูลข้างต้นได้รับจากผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นายเหงียน ตว่าน ถัง ในการประชุมเศรษฐกิจและสังคมในช่วงบ่ายของวันที่ 1 สิงหาคม

นายเหงียน ตวน ทัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ เข้าร่วมการประชุมเศรษฐกิจและสังคมนครโฮจิมินห์ เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม (ภาพ: วัน อันห์)

คุณทังกล่าวว่า ในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 (ฉบับแก้ไข) คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีอำนาจพิจารณา ใช้ หรือปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินเดิม ด้วยเหตุนี้ นครโฮจิมินห์จึงมีนโยบายปรับปรุงบัญชีราคา แต่ยังไม่ได้จัดทำบัญชีราคาใหม่

การปรับราคาที่ดินประกอบด้วย 7 ขั้นตอน ปัจจุบันกรมฯ ได้ดำเนินการแล้ว 6 ขั้นตอน ข้อมูลทั้งหมดที่หน่วยที่ปรึกษารวบรวมได้ทั่วพื้นที่ได้รับการปรับเทียบใหม่และส่งต่อไปยังคณะทำงานของสภาประชาชนนครโฮจิมินห์เพื่อตรวจสอบและประเมินผล

กรมฯ กำลังปรับปรุงและอัปเดตราคาซื้อขายที่ดินปัจจุบัน ราคาชดเชยที่ได้รับอนุมัติ และราคาตลาดเฉพาะ เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีการสูญเสียใดๆ ในกรณีที่รายการราคาเดิมต่ำเกินไป

นายเหงียน ตวน ทัง ยกตัวอย่างว่า ในพื้นที่ดังกล่าวมีถนนบางสายที่มีราคาประเมินเดิมเพียง 1-2 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ราคาซื้อขายจริงกลับสูงถึง 100-200 ล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้น เทศบาลเมืองจึงจำเป็นต้องปรับปรุงรายการราคาให้เหมาะสมที่สุดสำหรับใช้ในช่วงเวลาดังกล่าว

ในเดือนกรกฎาคม จำนวนบันทึกที่ดินในนครโฮจิมินห์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีเกือบ 40,000 รายการ ซึ่งส่วนใหญ่ยังคงเป็นบันทึกการขายและจำนอง รายได้จากที่ดินของนครโฮจิมินห์ในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมามีมูลค่ามากกว่า 12,000 พันล้านบาท

นายหวอ วัน ฮวน รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ประชาชนและความคิดเห็นของประชาชนให้ความสนใจกับรายการราคาที่ดินฉบับใหม่เป็นอย่างมาก ดังนั้น ข้อมูลนี้จึงจำเป็นต้องได้รับการหารือและพิจารณาอย่างรอบคอบ

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังดำเนินการขั้นตอนสุดท้ายเพื่อส่งให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ออกบัญชีราคาที่ดินในท้องถิ่นตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ย่นระยะเวลาออกหนังสือปกแดงเล่มแรก 1 สิงหาคม

รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 101/2024/ND-CP (พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 101) เพื่อควบคุมการสำรวจที่ดินขั้นพื้นฐาน การจดทะเบียนหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน การถือครองทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และระบบสารสนเทศที่ดิน พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 101 กำหนดไว้ชัดเจนว่าระยะเวลาการจดทะเบียนที่ดินและทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินครั้งแรกต้องไม่เกิน 20 วันทำการ

ระยะเวลาออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินฉบับแรก (เล่มสีแดง) และหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินแนบท้ายที่ดิน (เล่มสีชมพู) ไม่เกิน 3 วันทำการ

ตามระเบียบข้างต้น กระบวนการจดทะเบียนที่ดินและทรัพย์สินติดที่ดินครั้งแรกและออกสมุดเล่มแดงและเล่มชมพูครั้งแรกทั้งหมดใช้เวลาไม่เกิน 23 วันทำการ

สำหรับตำบลบนภูเขา เกาะ พื้นที่ห่างไกล พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบาก พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบากเป็นพิเศษ เวลาในการดำเนินการสำหรับขั้นตอนการออกหนังสือปกแดงเล่มแรกจะเพิ่มขึ้น 10 วันทำการ

ทั้งนี้ ตามระเบียบก่อนหน้านี้ ระยะเวลาดำเนินการออกหนังสือปกแดงเล่มแรกไม่เกิน 30 วัน นับจากวันที่ได้รับเอกสารที่ถูกต้อง และไม่เกิน 40 วัน สำหรับพื้นที่ห่างไกล

โดยในพระราชกฤษฎีกาฉบับใหม่นี้ รัฐบาลได้ลดระยะเวลาการดำเนินการจดทะเบียนและออกหนังสือปกแดงและหนังสือปกชมพูเป็นครั้งแรก

ระยะเวลาการออกสมุดปกแดงเล่มแรกให้นับจากวันที่ได้รับเอกสารครบถ้วนถูกต้องตามที่กำหนดไว้ในข้อ ก. วรรค 1 มาตรา 19 พระราชกฤษฎีกา 101

นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 101 ยังควบคุมการจดทะเบียนที่ดินและทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินโดยเฉพาะอีกด้วย

ตามพระราชกฤษฎีกานี้ กำหนดระยะเวลาการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงที่ดินและทรัพย์สินที่ติดที่ดิน และการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดที่ดิน ดังนี้

– กรณีแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดินทำกินโดยไม่ปฏิบัติตามผังรวมที่ดินหรือผังแลกเปลี่ยนแปลงที่ดิน หรือกรณีโอนกรรมสิทธิ์ มรดก บริจาคกรรมสิทธิ์ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินติดตัวที่ดิน การนำเงินทุนไปใช้กรรมสิทธิ์ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินติดตัวที่ดิน ให้ดำเนินการไม่เกิน 10 วันทำการ

– กรณีจำหน่ายหรือนำทุนพร้อมทรัพย์สินติดที่ดินที่รัฐเช่าโดยชำระค่าเช่าที่ดินรายปี ให้ไม่เกิน 10 วันทำการ ไม่รวมเวลากำหนดราคาที่ดินและลงนามสัญญาเช่าที่ดิน

– กรณีเช่าหรือเช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดินในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานและโครงการธุรกิจ ให้ระยะเวลาไม่เกิน 5 วันทำการ

– กรณีเพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิการเช่าหรือเช่าช่วงที่ดินในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานและโครงการธุรกิจ ไม่เกิน 3 วันทำการ

เนื้อหาการจดทะเบียนที่ดินและทรัพย์สินที่ติดตรึงในที่ดินครั้งแรก ประกอบด้วย ข้อมูลผู้ใช้ที่ดิน; เจ้าของทรัพย์สินที่ติดตรึงในที่ดิน; ผู้รับมอบหมายให้จัดการที่ดิน ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล เอกสารประจำตัว นิติบุคคล ที่อยู่ผู้ใช้ที่ดิน เจ้าของทรัพย์สินที่ติดตรึงในที่ดิน และผู้ได้รับมอบหมายให้จัดการที่ดิน

ข้อมูลแปลงที่ดิน ได้แก่ หมายเลขแปลงที่ดิน หมายเลขแผ่นแผนที่ ที่อยู่ พื้นที่ ประเภทที่ดิน แบบฟอร์มการใช้ที่ดิน แหล่งที่มาการใช้ที่ดิน และข้อมูลอื่นๆ เกี่ยวกับแปลงที่ดิน

ข้อมูลทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ได้แก่ ประเภททรัพย์สิน ที่อยู่ พื้นที่ก่อสร้าง พื้นที่ใช้สอย รูปแบบกรรมสิทธิ์ ระยะเวลาการถือครอง และข้อมูลอื่นๆ ของทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

ข้อกำหนดในการจดทะเบียนสิทธิการใช้ที่ดิน ทรัพย์สินติดที่ดิน หรือสิทธิในการจัดการที่ดิน หรือการออกหนังสือสำคัญแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินติดที่ดินสำหรับแปลงที่ดิน และทรัพย์สินติดที่ดิน

คำร้องขออื่น ๆ ของผู้ใช้ที่ดิน เจ้าของทรัพย์สินอันติดตรึงในที่ดิน และผู้ที่ได้รับมอบที่ดินให้จัดการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (ถ้ามี)

ส่วนสถานที่รับสำนวนและส่งคืนผลการดำเนินคดีที่ดินและทรัพย์สินที่อายัดที่ดิน พระราชกฤษฎีกา 101 กำหนดว่า หน่วยงานรับสำนวนและส่งคืนผลการดำเนินคดี ได้แก่ หน่วยงานรับสำนวนและส่งคืนผลการดำเนินคดีปกครองระดับจังหวัด ระดับอำเภอ และระดับตำบล กรมที่ดิน สำนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินสาขา

ผู้สมัครสามารถเลือกส่งใบสมัครได้โดยวิธีต่อไปนี้: ส่งโดยตรงที่หน่วยงานที่กำหนด, ทางไปรษณีย์, ที่สถานที่ที่ตกลงกันระหว่างผู้สมัครและสำนักงานที่ดิน, หรือผ่านพอร์ทัลบริการสาธารณะระดับชาติหรือพอร์ทัลบริการสาธารณะระดับจังหวัด

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html