หากซื้อที่ดินด้วยกระดาษเขียนด้วยลายมือ ฉันสามารถขอสมุดปกแดงได้หรือไม่?

(แดน ตรี) - ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 เป็นต้นไป พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ต้องมีการรับรองสัญญาโดยสำนักงานที่ดินหรือนิติกร เว้นแต่กรณีตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 129 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

การซื้อขายที่ดิน (โอน) โดยเอกสารลายมือชื่อ คือ ธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่สัญญาไม่ได้มีการรับรองโดยสำนักงานที่ดินหรือนิติกรตามกฎหมาย

หลายคนกังวลว่าที่ดินที่ดำเนินการด้วยเอกสารลายมือจะไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน อันที่จริงแล้ว การทำธุรกรรมมี 2 กรณีที่แตกต่างกัน และมีวิธีดำเนินการที่แตกต่างกัน

ที่ดินโอนตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ถึงปัจจุบัน

มาตรา 27 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาบริจาค สัญญาจำนอง สัญญาลงทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ต้องมีการรับรองโดยสำนักงานที่ดินหรือสำนักงานทนายความ เว้นแต่กรณีตามที่กำหนดไว้ในข้อ ข ของมาตรานี้

ดังนั้น เฉพาะกรณีที่ผู้โอนหนึ่งรายขึ้นไปเป็นองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ไม่จำเป็นต้องรับรองหรือรับรองเอกสาร

อย่างไรก็ดี ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 129 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2558 บัญญัติว่า สัญญาใดที่ไม่มีการรับรองโดยผู้รับรองหรือรับรองโดยนิติกร แต่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งหรือหลายฝ่ายได้ปฏิบัติตามข้อผูกพันในสัญญาอย่างน้อย 2 ใน 3 ของข้อผูกพันทั้งหมดแล้ว ศาลต้องมีคำพิพากษารับรองความถูกต้องของสัญญาดังกล่าวโดยคำร้องขอของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งหรือหลายฝ่าย

อย่างไรก็ตาม การขอให้ศาลรับรองความถูกต้องของสัญญาโอนที่ไม่ได้รับรองโดยโนตารีหรือรับรองความถูกต้องนั้นใช้เวลานานกว่าและซับซ้อนกว่าการให้คู่สัญญารับรองหรือรับรองความถูกต้อง ในทางกลับกัน การไม่รับรองความถูกต้องของสัญญามีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดข้อพิพาททางกฎหมาย

ดังนั้นการโอนสิทธิการใช้ที่ดินโดยเอกสารลายมือจึงจะสมบูรณ์ได้เฉพาะในกรณีที่การโอนเกิดขึ้นก่อนวันที่ 1 สิงหาคมเท่านั้น

ตัวอย่างหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (ภาพ: IT)

ที่ดินโอนก่อนวันที่ 1 สิงหาคม

สำหรับธุรกรรมก่อนวันที่ 1 สิงหาคม จะมี 2 กรณี คือ แปลงที่ดินที่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน และ แปลงที่ดินที่ไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน

กรณีแรกคือการซื้อขายที่ดินโดยไม่มีหนังสือปกแดง

มาตรา 137 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า ครัวเรือนและบุคคลธรรมดาซึ่งใช้ประโยชน์ในที่ดินและมีเอกสารประเภทใดประเภทหนึ่งตามวรรค 1, 2, 3 และ 4 แห่งพระราชบัญญัตินี้ ซึ่งมีชื่อบุคคลอื่นจดทะเบียนไว้ พร้อมด้วยเอกสารการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน แต่ก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ยังไม่ได้ดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมาย และที่ดินดังกล่าวไม่มีข้อพิพาท ให้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และดำเนินการชำระหนี้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ดังนั้น หากได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทางปฏิบัติแล้ว (ฝ่ายหนึ่งชำระเงิน อีกฝ่ายหนึ่งส่งมอบที่ดินให้แต่ไม่ได้เปลี่ยนชื่อ) ก็ไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ต้องดำเนินการจดทะเบียนและออกหนังสือรับรองฉบับแรก

หน่วยงานที่รับคำขอหนังสือรับรองฉบับแรกจะไม่เรียกร้องให้ผู้รับโอนยื่นสัญญาหรือเอกสารการโอนที่ได้รับการรับรองหรือรับรองโดยสำนักงานทนายความตามที่กำหนด

กรณีใช้ที่ดินที่โอนด้วยกระดาษเขียนด้วยลายมือและต้องการรับหนังสือรับรอง ผู้รับโอนต้องจัดเตรียมเอกสารและดำเนินการตามขั้นตอนที่กำหนดไว้ในมาตรา 42 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2567

ประการที่สองคือการซื้อขายที่ดินที่ได้รับอนุญาตเล่มแดง

มาตรา 42 วรรคสอง แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2567 กำหนดว่า กรณีบุคคลใดเข้าใช้ที่ดินตามกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 และผู้รับโอนมีเพียงหนังสือรับรองจากผู้โอนหรือสัญญา เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ตามที่กำหนด ผู้รับโอนต้องยื่นคำขอหนังสือรับรองและเอกสารประกอบสิทธิการใช้ที่ดินเดิมเพื่อขอรับหนังสือรับรองฉบับใหม่

ขั้นตอนการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินใหม่มี 4 ขั้นตอน

ขั้นตอนที่ 1: เตรียมเอกสาร

ข้อ 2 มาตรา 42 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2567 กำหนดว่า เอกสารที่ต้องนำมายื่นในการดำเนินการออกหนังสือรับรองกรณีโอนสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 สิงหาคม โดยผู้รับโอนมีเพียงหนังสือรับรองฉบับจริงของผู้โอนเท่านั้น ได้แก่

- แบบคำขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงที่ดินและทรัพย์สินอันพึงมีในที่ดิน ตามแบบ ท.11/ด.ก.

- ออกใบรับรองฉบับจริง

- เอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและทรัพย์สินอันติดตรึงในที่ดิน ที่มีลายเซ็นต์ชัดเจนของผู้โอนและผู้รับโอน (สัญญาไม่มีการรับรองจากสำนักงานทนายความหรือสำนักงานทนายความ แต่ต้องมีลายเซ็นต์ชัดเจนของทุกฝ่าย)

ขั้นตอนที่ 2: ส่งใบสมัคร

วิธีที่ 1: ครัวเรือนและบุคคลทั่วไปยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการประชาชนของตำบล ตำบล หรือเทศบาลที่ที่ดินตั้งอยู่หากมีความจำเป็น

วิธีที่ 2 ผู้ใช้ที่ดินสามารถยื่นได้ที่แผนกรวมของท้องถิ่น หรือสำนักงานที่ดินสาขาของอำเภอ ตำบล อำเภอ จังหวัดที่ดินตั้งอยู่ หรือสำนักงานทะเบียนสิทธิการใช้ที่ดิน สำหรับสถานที่ที่ยังไม่มีสำนักงานที่ดินสาขาตั้งขึ้น

ขั้นตอนที่ 3: รับเอกสารและดำเนินการตามคำขอ

สำนักงานที่ดินต้องแจ้งให้ผู้โอนทราบเป็นหนังสือและปิดประกาศ ณ สำนักงานคณะกรรมการประชาชนประจำตำบล ตำบล หรือเทศบาลที่ที่ดินตั้งอยู่เกี่ยวกับขั้นตอนการออกหนังสือรับรองให้แก่ผู้รับโอน

กรณีไม่ทราบที่อยู่ผู้โอนที่จะแจ้ง สำนักงานที่ดินจะลงประกาศในสื่อมวลชนท้องถิ่น 3 ฉบับติดต่อกัน (ผู้ขอหนังสือรับรองเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายในการลงประกาศ)

หลังจาก 30 วันนับจากวันที่ได้รับแจ้งหรือเผยแพร่ครั้งแรกในสื่อมวลชนท้องถิ่น หากผู้โอนไม่ยื่นหนังสือรับรองที่ออกให้ หนังสือรับรองที่ออกให้นั้นจะถูกเพิกถอน สำนักงานที่ดินจะจัดทำเอกสารเพื่อยื่นต่อหน่วยงานที่มีอำนาจพิจารณาเพิกถอนหนังสือรับรองที่ออกให้ในกรณีนี้ เพื่อดำเนินการตามขั้นตอนให้เสร็จสมบูรณ์ และออกหนังสือรับรองฉบับใหม่ให้แก่ผู้รับโอนไปพร้อมๆ กัน

หากมีการร้องขอให้มีการระงับข้อพิพาท สำนักงานที่ดินจะแนะนำให้คู่กรณียื่นคำร้องต่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจดำเนินการระงับข้อพิพาทตามระเบียบที่กำหนด

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm