สาเหตุที่เบิกเงินแพ็กเกจสินเชื่อ 120 ล้านล้านดองช้า โครงการ “ตาแดง” รอคิวที่ฮานอย เมื่อ “มีเครื่องหมาย” อาคารพาณิชย์ จะต้องทำอย่างไร?

กระทรวงก่อสร้าง เผยแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง เบิกจ่ายเพียง 0.5% ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในนครโฮจิมินห์น่าสนใจ ตลาดอสังหาฯ ของคานห์ฮวาเฟื่องฟู... นี่คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด ไตรมาสแรกปี 67 ตลาด ฮานอย ทั้งตลาดมีการขายอพาร์ทเมนท์ใหม่ประมาณ 3,000 ยูนิต (ภาพ: HA)

กระทรวงก่อสร้าง คุยสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง เบิกได้แค่ 0.5%

จนถึงปัจจุบัน แพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองได้เบิกจ่ายไปเพียง 640,000 ล้านดองสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 8 โครงการเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาการชำระดอกเบี้ยไม่ได้ดึงดูดผู้กู้มากนัก

ข้อมูลดังกล่าวได้ระบุไว้โดยกระทรวงก่อสร้างในรายงานที่ส่งถึง รัฐสภา เกี่ยวกับผลการกำกับดูแลและซักถามเชิงวิชาการในภาคก่อสร้าง

ทั้งนี้ จนถึงขณะนี้ ได้มีการเบิกจ่ายไปแล้วเพียง 0.53% จากแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองเท่านั้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคาร BIDV ได้เบิกเงินจำนวน 95,700 ล้านดองให้กับนักลงทุนโครงการ 3 รายในจังหวัดฟู้โถ่ ทันห์ฮวา และบิ่ญเซือง Vietinbank ได้เบิกเงินจำนวน 128,600 ล้านดองให้กับนักลงทุนโครงการ 1 รายในจังหวัดอานซาง Agribank ได้เบิกเงินจำนวน 415,700 ล้านดองให้กับนักลงทุนโครงการ 4 รายในจังหวัดบั๊กนิญ กวางนิญ และเกียนซาง

นอกจากธนาคารพาณิชย์ของรัฐ 4 แห่ง (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank) แล้ว ธนาคาร Tien Phong (TPbank) ยังรับผิดชอบในการเข้าร่วมโครงการสนับสนุนตามมติที่ 33 ด้วยวงเงินประมาณ 5,000 พันล้านดอง ทำให้แพ็คเกจสินเชื่อได้รับการปรับขึ้นเป็น 125,000 พันล้านดอง

กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าการเบิกจ่ายสินเชื่อข้างต้นยังล่าช้าอยู่

กระทรวงก่อสร้าง ชี้แจงสถานการณ์ข้างต้นว่า แพ็กเกจสินเชื่อยังคงประสบปัญหาและอุปสรรค รวมถึงการประกาศรายชื่อบ้านพักอาศัยสังคมที่เข้าเกณฑ์กู้ยืมยังมีจำกัด

จนถึงปัจจุบัน โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม 129 โครงการที่มีขนาดมากกว่า 114,900 ยูนิตได้เริ่มก่อสร้างแล้ว อย่างไรก็ตาม มีเพียง 28 ท้องถิ่นเท่านั้นที่ประกาศรายชื่อโครงการ 68 โครงการที่เข้าเงื่อนไขการกู้ยืมภายใต้โครงการ โดยมีความต้องการกู้ยืมมากกว่า 30,000 ล้านดอง ดังนั้น ยังคงมีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้วแต่ยังไม่รวมอยู่ในรายชื่อโครงการที่เข้าเงื่อนไขการกู้ยืมของท้องถิ่นอีก 59 โครงการ

นอกจากนี้ นักลงทุนบางรายไม่ตรงตามเงื่อนไขสินเชื่อ เช่น ไม่รับประกันเงื่อนไขยอดสินเชื่อ ไม่มีทรัพย์สินอื่นใดเพื่อค้ำประกันสินเชื่อ (โครงการบ้านจัดสรรสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จึงไม่เข้าเกณฑ์การจำนอง) กู้ยืมเงินจากสถาบันสินเชื่ออื่น...

นอกจากนี้ แม้ว่าธนาคารแห่งรัฐจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 2 ครั้ง เหลือ 8% สำหรับนักลงทุน และ 7.5% สำหรับผู้ซื้อบ้าน แต่กระทรวงก่อสร้างกลับให้ความเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเหล่านี้ยังสูงอยู่ และระยะเวลาการให้สิทธิพิเศษก็สั้นเพียง 3-5 ปีเท่านั้น จึง “ไม่ได้ดึงดูดผู้กู้ยืมได้มากนัก”

เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงดังกล่าว เมื่อปลายเดือนเมษายน กระทรวงก่อสร้างได้ออกแนวปฏิบัติเกี่ยวกับการกำหนดรายการโครงการ หัวข้อ เงื่อนไข และเกณฑ์ในการขอสินเชื่อพิเศษ ดังนั้น เงื่อนไขบางประการจึงถูกยกเลิกไป เช่น เงื่อนไขการชดเชยการเคลียร์พื้นที่และใบอนุญาตก่อสร้างเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ และในไม่ช้านักลงทุนโครงการจะสามารถประกาศรายชื่อสินเชื่อของตนเพื่อเข้าถึงธนาคารได้

ฮานอยขาดอพาร์ทเมนท์นับหมื่นหลัง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เปิดเผยว่า ในปี 2566 จำนวนอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ทั้งหมดในฮานอยจะสูงถึงประมาณ 11,000 ยูนิต คิดเป็น 66% เมื่อเทียบกับปี 2565 และแนวโน้มลดลงจะยังคงดำเนินต่อไปในไตรมาสแรกของปี 2567 ซึ่งตลาดทั้งหมดจะมีอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่เพียงประมาณ 3,000 ยูนิต ดังนั้น ตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2568 ฮานอยจะขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิต

ผลที่หลีกเลี่ยงไม่ได้จากการขาดแคลนนี้ทำให้ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยต้องขึ้นราคาอย่างต่อเนื่อง รายงานล่าสุดของ CBRE ระบุว่าราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยในไตรมาสแรกของปี 2024 อยู่ที่ 56 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้น 19% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว ราคาที่เพิ่มขึ้นอาจสูงกว่านี้มาก โดยอยู่ที่ประมาณ 70 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

ตามข้อมูลของนายหน้า เนื่องจากโครงการใหม่ในตลาดรองมีไม่เพียงพอ โครงการที่มีแบรนด์จึงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเดือนแรกของปี 2567

ในความเป็นจริง หากในอดีตผู้ซื้อสามารถซื้ออพาร์ตเมนท์ขนาด 70-80 ตร.ม. ในใจกลางเมืองด้วยเงิน 4,000-5,000 ล้านบาท แต่ในปัจจุบัน ด้วยเงินจำนวนนี้ การซื้ออพาร์ตเมนท์ที่น่าพอใจนอกใจกลางเมืองไม่ใช่เรื่องง่าย ลูกค้าจึงเพียงรอให้โครงการเปิดตัวก่อนแล้วจึงปิดการขายทันที

นายเหงียน ถาค เกวง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไมเวียด เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก จำกัด กล่าวว่า คนส่วนใหญ่ที่ตั้งใจจะซื้อบ้านในช่วงนี้ มักจะรีบจ่ายเงินเมื่อพบสินค้าที่เหมาะสม แทนที่จะใช้เวลาพิจารณาและรอให้ราคาลดลงต่อไปเหมือนในช่วงก่อน

บริษัทนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์แห่งนี้ให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าโดยเชื่อว่า หากพวกเขามียอดเงินสะสมทางการเงินที่มากเพียงพอ และมีแหล่งที่มาของรายได้ที่มั่นคง ผู้ซื้อควรพิจารณาขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านทันที เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง และนักลงทุนต่างก็นำนโยบายการขายที่ให้สิทธิพิเศษต่างๆ มาใช้

“ในอนาคต เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างแท้จริง ราคาที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองก็จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน และในเวลานั้น ผู้ซื้อจะย้ายไปยังพื้นที่ใกล้ฮานอยได้เท่านั้นเพื่อให้ได้ราคาที่ถูกกว่า” นายเกวงกล่าว

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานคณะกรรมการบริหารบริษัท โกลบอล เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก (GP-Invest) กล่าวว่า ในปัจจุบัน ทุกคนต่างมองว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเป็นสองประเด็นสำคัญที่อำนาจซื้อจะเพิ่มขึ้นด้วย อย่างไรก็ตาม ประเด็นหลักของตลาดคือมีสินค้าหรือไม่ ดังนั้น ประเด็นสำคัญในปัจจุบันจึงอยู่ที่อุปทาน ในขณะที่อุปสงค์ยังคงสูงมากและเพิ่มขึ้นทุกวัน

นาย Hiep กล่าวว่าราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ความต้องการยังคงสูงมาก ผู้คนต่างรอคอยโครงการใหม่ๆ ที่จะเปิดขายอย่างใจจดใจจ่อ อย่างไรก็ตาม ปัญหาคือมีโครงการใหม่ๆ เปิดตัวน้อยเกินไปในระยะนี้ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นไปอีก นั่นก็เป็นเหตุผลว่าทำไมนักลงทุนที่กำลังเปิดขายหรือกำลังจะเปิดขายโครงการจึงได้เปรียบอย่างมาก

ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในนครโฮจิมินห์น่าสนใจ

ตามรายงานตลาดของ Batdongsan.com.vn ในไตรมาสแรกของปี 2024 ความต้องการซื้อทาวน์เฮาส์ริมถนนในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นมากกว่า 45% ในช่วงเวลาเดียวกัน ในเดือนมีนาคมเพียงเดือนเดียว จำนวนการค้นหาเพื่อซื้อทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น 89% จำนวนการค้นหาเพื่อเช่าประเภทนี้ก็เพิ่มขึ้น 86% และเป็นหนึ่งในสองกลุ่มที่มีความต้องการเช่ามากที่สุด รองจากโกดังสินค้า ทั้งความต้องการซื้อและเช่าทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์กระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมือง เช่น บิ่ญจันห์ เตินฟู เขต 7 และเขต 9

อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนการลงทุนที่ดีได้นั้น จะต้องมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้: ทำเลที่ตั้ง ความหนาแน่นของประชากร และการวางผังโดยทั่วไปของพื้นที่ (ที่มา: แรงงาน)

แนวโน้มการซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กำลังเปลี่ยนจากพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีราคาแพงไปสู่พื้นที่ที่อยู่อาศัยในเขตชานเมือง เนื่องด้วยปัจจัยด้านต้นทุนที่เหมาะสมและศักยภาพในระยะยาว ความต้องการซื้อทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในเขตชานเมืองส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการที่มีการส่งมอบแล้ว มีความหนาแน่นของประชากรสูง และตั้งอยู่ใกล้ศูนย์กลางการปกครองระดับภูมิภาค

ปฏิเสธไม่ได้ว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถสร้างกระแสเงินสดที่ดีให้กับนักลงทุนได้ แต่ก็มีบางกรณีเช่นกันที่การเลือกผลิตภัณฑ์และโครงการที่ผิดพลาด ทำให้ส่วนนี้กลายเป็นภาระและนำ "หนี้" มาสู่เจ้าของ

สำหรับการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อย่างมีประสิทธิภาพ คุณ Dinh Minh Tuan กรรมการบริหาร Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคใต้ เปิดเผยว่า อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สามารถสร้างผลกำไรจากการลงทุนที่ดีได้จะต้องตอบสนองปัจจัยต่อไปนี้: ทำเลที่ตั้ง ความหนาแน่นของประชากร และการวางแผนทั่วไปของพื้นที่

สำหรับทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ ทำเลที่ตั้งและความหนาแน่นของประชากรจะส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการทำตลาดและการเข้าถึงลูกค้า สำหรับโครงการที่มีประชากรจำนวนมาก อัตราการเช่าและขายต่อของทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์จะสูงกว่า 90% เสมอ ระดับราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 10-15% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีการวางแผนอย่างเป็นระบบและการเชื่อมต่อที่สะดวก อัตราดังกล่าวอาจสูงถึง 30% ต่อปี

ดังนั้นควรเลือกซื้อเฉพาะในโครงการที่มีความหนาแน่นของประชากรภายในสูง ตั้งแต่ 8,000-10,000 คนขึ้นไป ที่ตั้งอยู่ใจกลางพื้นที่ มีการเชื่อมโยงการจราจรที่สะดวก ประชากรในพื้นที่เดิมมีความหนาแน่น ซื้อขายและเช่าได้ง่าย

นอกจากนี้ โครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่วางแผนจะพัฒนาเป็นศูนย์รวมที่มีโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่จะช่วยเพิ่มมูลค่าเชิงพาณิชย์และมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาวด้วย จำนวนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่นี่ควรคิดเป็นเพียง 2-3% ของผลผลิตรวมของโครงการเท่านั้น จึงทำให้มีขีดความสามารถในการแข่งขันและธุรกิจมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ในทางกลับกัน ก่อน "เลือกสถานที่ลงทุน" นักลงทุนในอาคารพาณิชย์ควรพิจารณาแบรนด์และชื่อเสียงของนักลงทุนอย่างรอบคอบ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญ เพราะหากธุรกิจมีความมุ่งมั่นเพียงพอที่จะพัฒนาและจัดการโครงการได้ดี การลงทุนจะทำให้ได้กำไรตามที่คาดหวัง

นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำด้วยว่าเมื่อ “กำหนด” โครงการทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ ผู้ซื้อควรใช้เวลาศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย ระดับการศึกษา ความหนาแน่นของประชากร และคุณภาพของโครงการหลังจากส่งมอบแล้ว ก่อนที่จะชำระเงิน

เมื่อกู้เงินจากธนาคาร คุณต้องคำนวณความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบ คุณไม่ควรคำนวณจำนวนเงินที่ต้องชำระให้ธนาคารใกล้เคียงกับรายได้ต่อเดือนของคุณมากเกินไป คุณควรเตรียมเงินสำรองไว้ในกรณีที่รายได้ของคุณลดลงกะทันหันในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ Khanh Hoa กำลังเฟื่องฟู

เมื่อเร็วๆ นี้ หนังสือพิมพ์อิเล็กทรอนิกส์ด้านการก่อสร้าง สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม และคณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัว ได้จัดงานเสวนาในหัวข้อ "การปลดล็อกการไหลเวียนของการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ท"

นายเหงียน วัน ซิงห์ รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง กล่าวในการประชุมว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตได้รับการพัฒนาอย่างมีนัยสำคัญทั่วประเทศ โดยกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ต่างๆ เช่น คั๊ญฮหว่า ดานัง บิ่ญดิ่ญ กวางนิญ เกียนซาง เป็นต้น

ด้วยการมีส่วนร่วมของท้องถิ่นและธุรกิจต่างๆ ในยุคปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้สร้างผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายและอุดมสมบูรณ์ สร้างแรงดึงดูดใจนักท่องเที่ยว และสร้างสภาพแวดล้อมและเงื่อนไขให้ผู้คนได้เพลิดเพลินกับคุณค่าของอสังหาริมทรัพย์แบบรีสอร์ทในยุคปัจจุบัน

เมื่อสะสมตั้งแต่ต้นปีจนถึงเดือนมีนาคม พ.ศ. 2567 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อยู่ในอันดับที่สอง โดยมีมูลค่ามากกว่า 1.58 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็น 25.6% ของทุน FDI ที่จดทะเบียนทั้งหมด

ในฐานะท้องถิ่นที่เข้าร่วมในการจัดงานฟอรัมนี้ นาย Nguyen Tan Tuan ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Khanh Hoa กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัด Khanh Hoa ได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว แม้จะยังไม่ถึงที่คาดหวัง แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกของการเติบโตที่ชัดเจน (ในปี 2566 มีการทำธุรกรรมเกิดขึ้น 19,951 รายการ มูลค่าการทำธุรกรรมรวม 12,396 พันล้านดอง มีโครงการบ้านจัดสรร 11 โครงการได้รับการอนุมัติการลงทุน (มี 2 โครงการได้รับใบอนุญาตการก่อสร้าง) ในไตรมาสแรกของปี 2567 มีการทำธุรกรรมเกิดขึ้น 5,941 รายการ มูลค่าการทำธุรกรรมรวม 7,630 พันล้านดอง

คาดว่าจังหวัดคานห์ฮวาจะรักษาการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการเติบโตอย่างต่อเนื่องในอนาคต โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งเชิงกลยุทธ์ได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยทางด่วนสาย Nha Trang - Cam Lam และ Cam Lam - Vinh Hao ได้สร้างเสร็จแล้ว และทางด่วนสายอื่นๆ เช่น Van Phong - Nha Trang และ Khanh Hoa - Buon Ma Thuot ก็ได้รับการเร่งรัดเช่นกัน ซึ่งจะช่วยสร้างแรงผลักดันให้กับการเติบโตทางเศรษฐกิจ

นอกจากนี้ มติกลางยังได้สร้างความก้าวหน้าหลายประการในการดึงดูดแหล่งการลงทุน ส่งเสริมศักยภาพและข้อได้เปรียบของจังหวัดอย่างเข้มแข็ง สร้างแรงผลักดันในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอย่างรอบด้านและยั่งยืน สร้างโอกาสในการฟื้นตัวและพัฒนาอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว เช่นเดียวกับแรงผลักดันให้นักลงทุนเร่งดำเนินการและเพิ่มอุปทานของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทสู่ตลาดท้องถิ่น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html