การสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพื่อ 'กระตุ้น' ตลาดอสังหาริมทรัพย์?

รายได้หลายสิบล้านด่องก็ซื้อบ้านยาก

“ฉันกับสามีเช่าบ้านมา 7 ปีแล้ว แต่ยังไม่รู้ว่าเราจะสามารถซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ได้เมื่อใด” เหงียน ทิ ถุ่ย ชาวบ้านในเขตเตินบินห์กล่าว

คุณถวีกล่าวว่า เธอทำงานเป็นนักบัญชีให้กับบริษัทเสื้อผ้าแห่งหนึ่ง มีรายได้เดือนละ 10 ล้านดอง ส่วนสามีของเธอทำงานเป็นช่างเทคนิคให้กับบริษัทก่อสร้างแห่งหนึ่ง มีรายได้เดือนละ 12 ล้านดอง รายได้รวม 22 ล้านดอง เพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันและค่าเล่าเรียนของลูกสาววัย 6 ขวบ

คุณถุ่ยเล่าว่า เธอและสามีเก็บเงินได้หลายร้อยล้านดอง แต่เงินจำนวนนี้ไม่เพียงพอที่จะซื้อบ้าน จำนวนเงินขั้นต่ำที่พวกเขาต้องการคือประมาณ 600 ล้านดอง เพื่อให้ธนาคารปล่อยกู้เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ที่เก่าแก่และราคาถูกที่สุดในเมือง

คุณถุ่ยเล่าว่าถึงแม้จะมีเงิน 600 ล้านดอง แต่รายได้ต่อเดือนของเธอกลับไม่เพิ่มขึ้น ทั้งเธอและสามีก็ไม่มีเงินจ่ายต้นและดอกเบี้ยให้ธนาคาร ดังนั้น ความฝันที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองจึงยังห่างไกลมาก

คนจำนวนมากที่มีรายได้ปานกลางไม่สามารถซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ได้ (ภาพประกอบ: ไดเวียด)

เช่นเดียวกับครอบครัวของนางสาว Thuy นาย Vo Thanh Tuan ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการสื่อสารของบริษัทต่างชาติ ไม่สามารถซื้อบ้านได้ แม้ว่ารายได้ปัจจุบันของเขาจะอยู่ที่ 16 ล้านดองต่อเดือนก็ตาม

คุณตวนกล่าวว่า หากเขาซื้อบ้านในปัจจุบัน เขาจะต้องกู้เงินประมาณ 1.5 พันล้านดอง ดังนั้น เงินต้นและดอกเบี้ยที่ธนาคารต้องจ่ายให้จะ "กลืนกิน" เงินเดือนทั้งหมดของเขาไป

บ้านพักสังคม “มืดมน”

แม้ว่าผู้มีรายได้น้อยและปานกลางหลายล้านคนกำลังต้องการที่อยู่อาศัย แต่กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงพัฒนาอย่างช้ามาก สาเหตุคือที่อยู่อาศัยประเภทนี้ต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมายในกระบวนการทางกฎหมาย กฎระเบียบที่ไม่เพียงพอ ปัญหาในการกู้ยืมเงินพิเศษ และความยากลำบากในการระบุผู้รับผลประโยชน์ตามนโยบาย

ดร. ดวน วัน บิ่ญ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า แม้กฎหมายที่อยู่อาศัยจะกำหนดเงื่อนไขการซื้อที่อยู่อาศัยสังคม เช่น รายได้ สถานที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัย ฯลฯ ไว้อย่างชัดเจน แต่การกำหนดหัวข้อที่เหมาะสมในการซื้อ เช่า หรือเช่าซื้อ ยังคงเป็นเรื่องยาก

นอกจากนี้ กฎระเบียบที่กำหนดให้โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองประเภท III ขึ้นไป ต้องกันพื้นที่ไว้ 20% เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ส่งผลให้หลายโครงการสงวนพื้นที่ไว้สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแต่ไม่ได้นำไปใช้ประโยชน์ ส่งผลให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรที่ดินและสูญเสียความสวยงามของเมือง

สำหรับโครงการขนาดเล็ก หากใช้พื้นที่ 20% เป็นบ้านพักอาศัยสังคม พื้นที่ดังกล่าวไม่เพียงพอต่อการสร้างพื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมมาตรฐานพร้อมสาธารณูปโภคและภูมิทัศน์เพื่อรองรับประชาชน

ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกำลังพัฒนาอย่างเชื่องช้าและซบเซาอย่างมาก (ภาพ: ดี.วี.)

ดร. บิญ กล่าวว่า ประชาชนและธุรกิจที่สร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังประสบปัญหามากมายในการเข้าถึงสินเชื่อพิเศษ กิจกรรมสินเชื่อเพื่อสนับสนุนกลุ่มบ้านพักอาศัยสังคมยังไม่มีประสิทธิภาพ

นางสาวทราน ลาน อันห์ ตัวแทนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเขต 12 นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เหตุผลที่ธุรกิจไม่สนใจโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมเป็นเพราะราคาที่ดินเพิ่มสูงเกินไป และกำไรจากการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมก็ต่ำเกินไป

ในขณะเดียวกัน กลไกและนโยบายต่างๆ ยังไม่สนับสนุนธุรกิจมากนัก ดังนั้น ธุรกิจจึงแทบไม่มีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และมุ่งเน้นแต่การสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น

การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดคือทางออก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ระบุว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะเปิดโอกาสให้แก้ไขปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่ที่มีรายได้เฉลี่ยและใกล้เคียงเฉลี่ย และลดระดับราคาที่อยู่อาศัยของตลาดทั้งหมด

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา พรรคและรัฐบาลให้ความสำคัญกับการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนมาโดยตลอด และกำหนดให้เป็นภารกิจสำคัญในการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมของประเทศ อย่างไรก็ตาม การเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วและการขยายตัวของเมืองได้ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น ขณะเดียวกัน อุปทานก็ลดลงอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะเพิ่มขึ้นนับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2561 ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทวีความรุนแรงมากขึ้น

โครงสร้างอุปทานกำลัง “โน้มเอียง” ไปสู่สินค้าระดับไฮเอนด์และมูลค่าสูงมากขึ้นเพื่อการลงทุนและการเก็งกำไร ความไม่สมดุลที่ยาวนานนี้ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก่อให้เกิดระดับราคาใหม่ที่เกินกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ ดังนั้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะเปิดโอกาสให้ประชาชนได้แก้ไขความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน

คาดว่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ "คึกคัก" ขึ้นในอนาคต (ภาพประกอบ: ไดเวียด)

ข้อมูลการวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนของอุปทานอพาร์ตเมนต์ในกลุ่มราคาจับต้องได้ (ต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) จากอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดลดลงอย่างต่อเนื่อง จาก 30% ในปี 2562 เหลือ 7% ในปี 2565 และ 6% ในปี 2566

ในช่วงปี 2562 - 2565 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (25 - 50 ล้าน/ตร.ม.) ลดลงเหลือ 54%, 34%, 27% ตามลำดับ โดยอุปทานส่วนใหญ่มาจากสินค้าราคา 40 - 50 ล้านดอง/ตร.ม.

ในขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมักเป็นสัดส่วนนำของโครงสร้างความต้องการที่อยู่อาศัย โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 80% ส่วนที่เหลืออีก 15% เป็นความต้องการเพื่อการลงทุนระยะยาว และอีก 5% เป็นความต้องการเพื่อเก็งกำไร นอกจากนี้ จากข้อมูลของ VARS พบว่ามีเพียงประมาณ 25% ของความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเท่านั้นที่มีความสามารถในการชำระหนี้

ในบริบทดังกล่าว VARS เชื่อว่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดควบคู่ไปกับที่อยู่อาศัยทางสังคมจะเป็นแนวโน้มการพัฒนาหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาข้างหน้า เนื่องจากเป็นกลุ่มที่เกิดจากความต้องการและศักยภาพที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่

“ราคาไม่แพง” คืออะไร?

ดร.เหงียน วัน ดิญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า เวียดนามไม่มีแนวคิดอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่สามารถชี้ให้เห็นคุณลักษณะบางประการของประเภทนี้ได้โดยการเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยทางสังคม และจากวิธีการพิจารณาความเหมาะสมของราคาที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ ปัจจุบันโครงการเคหะสังคมมุ่งเป้าไปที่ผู้มีรายได้น้อยและแรงงานในเขตอุตสาหกรรมเป็นหลัก โดยได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และเข้าถึงแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษเฉพาะนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้น...

ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาไม่แพง เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของคนส่วนใหญ่ โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนที่มีรายได้เฉลี่ยและใกล้เคียงเฉลี่ย และมีเงินออมในระดับหนึ่ง ในเขตเมืองโดยเฉพาะ

นายดิงห์เชื่อว่าที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงคือเมื่อครอบครัวสามารถจัดสรรค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยและค่าครองชีพอื่นๆ ให้สมดุลกับรายได้ของตนได้

จากประสบการณ์การประเมินความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในหลายประเทศทั่วโลก ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดคือที่อยู่อาศัยที่ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยไม่เกิน 30% ของรายได้ครัวเรือนทั้งหมด สำหรับครัวเรือนที่มีรายได้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน ค่าใช้จ่าย 30% ของค่าใช้จ่ายนี้เทียบเท่ากับเงินสะสมประมาณ 100 ล้านดอง/ปี ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีราคาอยู่ที่ประมาณ 2-2.5 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว การพัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาตั้งแต่ 2 พันล้านถึง 2.5 พันล้านดอง เป็นเรื่องยากมาก โดยเฉพาะในสองเมืองใหญ่ เช่น นครโฮจิมินห์และ ฮานอย แต่ความยากลำบากไม่ได้หมายความว่าเป็นไปไม่ได้

คุณดิงห์เชื่อว่า หากตลาดทั้งหมดร่วมมือกัน และนโยบายด้านที่อยู่อาศัยเป็นไปตามแนวทางเศรษฐกิจตลาด ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดก็จะได้รับการพัฒนา การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดควบคู่ไปกับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ตามที่ VARS ระบุไว้ ในส่วนของรัฐ จำเป็นต้องจัดทำคำจำกัดความอย่างเป็นทางการของที่อยู่อาศัยราคาประหยัด กลไกการวิจัย และนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษสำหรับที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยเฉพาะ โดยมีเป้าหมายหลักเพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนมีส่วนร่วมในการพัฒนาอุปทานในส่วนนี้ ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ยหรือใกล้เคียงค่าเฉลี่ย

ซึ่งรวมถึงนโยบายสินเชื่อพิเศษที่ออกแบบมาเพื่อเพิ่ม "อำนาจซื้อ" หรือเพิ่มภาษีบ้านหลังที่สองและสามเพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และสามารถนำรายได้จากภาษีกลับมาใช้เพื่อสนับสนุนผู้ที่ต้องการความช่วยเหลืออย่างแท้จริง สนับสนุนนักลงทุนในการพัฒนาและดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม...

นอกจากนี้ การลงทุนที่เพิ่มขึ้นและการขยายโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่เชื่อมต่อกัน เมื่อระยะทางไม่ใช่ปัญหาอีกต่อไป แนวโน้มการย้ายถิ่นฐานจากใจกลางเมืองไปยังชานเมืองจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

แหล่งที่มา: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html