ต้องทำอย่างไรจึงจะประมูลที่ดิน Thu Thiem สำเร็จ หลังจาก 4 บริษัท ทิ้งเงินมัดจำ?

ข้อมูลเกี่ยวกับการกลับมาเปิดประมูลที่ดินของนครโฮจิมินห์ (ในเขตเมืองใหม่ของ Thu Thiem, Thu Duc City) ได้รับการประเมินในเชิงบวกจากตลาดและได้รับความสนใจจากประชาชนเป็นพิเศษ เนื่องจากที่ดิน 4 แปลงในแผนนี้เคยถูกปล่อยทิ้งร้างโดยภาคธุรกิจในปี 2565

ในขณะนั้น บริษัท Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (ภายใต้กลุ่ม Tan Hoang Minh) เป็นผู้ชนะการประมูลที่ดินแปลงที่ 3-12 ด้วยราคา 24,500 พันล้านดอง บริษัท Binh Minh Investment Development and Trading Company Limited เป็นผู้ชนะการประมูลที่ดินแปลงที่ 3-9 ด้วยราคา 5,026 พันล้านดอง บริษัท Sheen Mega Joint Stock Company เป็นผู้ชนะการประมูลที่ดินแปลงที่ 3-8 ด้วยราคา 4,000 พันล้านดอง บริษัท Dream Republic Joint Stock Company เป็นผู้ชนะการประมูลที่ดินแปลงที่ 3-5 ด้วยราคา 3,820 พันล้านดอง

ราคาประมูลที่ชนะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายหมื่นล้านดอง งอย เซา เวียด เสนอราคาสูงกว่า 2.4 พันล้านดองต่อตารางเมตร สร้างความ "ช็อก" ให้กับตลาด มูลค่ารวมของเงินที่ธุรกิจทั้ง 4 ฝากไว้คือ 1,051 พันล้านดอง แต่แล้วธุรกิจทั้ง 4 ที่ชนะได้ถอนเงินมัดจำ ทำให้การประมูลถูกยกเลิกไป

Làm gì để đấu giá đất Thủ Thiêm thành công sau việc 4 công ty bỏ cọc? - 1 — ที่ดินแห่งหนึ่งของ Thu Thiem จะถูกประมูล (ภาพประกอบ: Hai Long)

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า เขาสนับสนุนแผนการเริ่มต้นการประมูลที่ดินธูเทียมอีกครั้ง เพื่อให้สามารถดำเนินการได้โดยเร็วที่สุด ซึ่งจะช่วยสร้างทรัพยากรสำหรับการพัฒนาเมือง อย่างไรก็ตาม ช่วงเวลาในการประมูลดูเหมือนจะไม่เหมาะสม เนื่องจากกำลังมีการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44/2014 เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน เพื่อให้ รัฐบาล ประกาศใช้

นายเชา กล่าวว่า เมื่อพระราชกฤษฎีกาฉบับแก้ไขมีผลบังคับใช้ จะสามารถกำหนดราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลได้ เนื่องจากราคาเดิมที่กำหนดไว้สำหรับที่ดินที่ประมูลเพื่อสิทธิการใช้ที่ดินก่อนหน้านี้ (พ.ศ. 2564) หมดผลใช้บังคับตามกฎหมายแล้ว และไม่มีมูลค่าอ้างอิงสำหรับกำหนดราคาใหม่เมื่อพระราชกฤษฎีกาฉบับแก้ไขยังไม่แล้วเสร็จ

นอกจากนี้ นายเชา ยังกล่าวอีกว่า กฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราของกฎหมายว่าด้วยการประมูลทรัพย์สินยังไม่ได้รับการอนุมัติ และอาจจะประกาศใช้ไม่ทันในปีนี้ หากนครโฮจิมินห์เริ่มดำเนินการในที่ดิน 4 แปลงข้างต้นทันที กฎหมายฉบับนี้จะส่งผลกระทบต่อการประมูลที่ดินด้วย

คุณเดือง ถวี ดุง ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE เห็นด้วยว่าการเปิดตัวกระบวนการประมูลที่ดินธูเทียมนำมาซึ่งปัจจัยบวกมากมายให้กับตลาด นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศต่างให้ความสนใจและตั้งตารอการประมูลครั้งนี้ เนื่องจากธูเทียมเป็นหนึ่งในสถานที่สำคัญของนครโฮจิมินห์ ซึ่งเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของเมืองแห่งอนาคต

อย่างไรก็ตาม ตามที่เธอกล่าว เมืองนี้ยังมีงานอีกมากที่ต้องทำเพื่อดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพและเอาชนะความท้าทายที่การประมูลครั้งก่อนไม่สามารถแก้ไขได้

เธอชี้ให้เห็นถึงปัญหาท้าทายสามประการ ประการแรก นักลงทุนที่เคยชนะการประมูลแต่ผิดนัดชำระเงินฝาก จะต้องตรวจสอบและคัดกรองสถานะทางการเงินของธุรกิจ และต้องมีกระบวนการควบคุมที่เข้มงวดกับผู้ชนะการประมูล

ประการที่สอง หลายฝ่ายมองว่าราคาเริ่มต้นต่ำเกินไปและเงินมัดจำก็ต่ำเช่นกัน ซึ่งอาจทำให้ธุรกิจต่างๆ ยกเลิกเงินมัดจำหลังจากชนะการประมูลได้ง่าย คุณดุงเสนอว่าควรมีกลไกและวิธีการประเมินราคาที่ดินและตั้งราคาเริ่มต้นที่เหมาะสมเมื่อราคาที่ดินในตลาดเพิ่มขึ้นทุกวัน

ประการที่สาม คุณดุงประเมินว่านักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจในการประมูลที่ดินเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ในอดีตที่ผ่านมามีหน่วยงานหลายแห่งแจ้งกับ CBRE ว่าไม่ทราบเกี่ยวกับกระบวนการประมูล หรือหากทราบก็รีบเร่งดำเนินการเอกสารจนเสียโอกาสในการเข้าร่วม ดังนั้น เธอจึงเสนอกระบวนการประมูลที่โปร่งใสและชัดเจน เพื่อให้นักลงทุนต่างชาติสามารถเข้าร่วมและแข่งขันกับนักลงทุนในประเทศได้อย่างเป็นธรรม

คุณโว ฮอง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการของ DKRA Group แสดงความเห็นว่า จำเป็นต้องพิจารณาถึงความมั่นคงทางการเงินของบริษัทอย่างรอบคอบเมื่อเข้าร่วมการประมูล เมื่อบริษัทมีฐานะทางการเงินที่ดี ความสำเร็จของการประมูลก็จะเพิ่มขึ้น

เงื่อนไขสำหรับธุรกิจที่จะเข้าร่วมต้องผ่านการคัดกรองอย่างชัดเจน โดยมีเกณฑ์เฉพาะ เช่น อายุการก่อตั้ง 5-10 ปี รายงานทางการเงินย้อนหลัง 3-5 ปี รายการเดินบัญชีธนาคารต้องมีวงเงินคงเหลือ และระยะเวลาการดำรงยอดคงเหลือที่ธนาคาร 6 เดือนถึง 1 ปี...

ในบริบทปัจจุบัน คุณทังคาดการณ์ว่าการประมูลยังคงประสบความสำเร็จได้ เนื่องจากบริษัทต่างชาติให้ความสนใจกองทุนที่ดินธูเทียมเป็นอย่างมาก ไม่ใช่แค่บริษัทในประเทศ กระบวนการที่โปร่งใส เปิดเผยต่อสาธารณะ และการเปิดเผยข้อมูลอย่างทั่วถึง... เพื่อเชิญชวนนักลงทุนที่สนใจเข้าร่วมการประมูล เป็นสิ่งจำเป็นในการดึงดูดพันธมิตรประมูลจำนวนมาก

อีกประเด็นหนึ่งที่เขากล่าวถึงคือ กรณีการยกเลิกเงินมัดจำเกิดขึ้นเฉพาะในประเทศ ไม่ใช่ทั้งหมด แนวปฏิบัติสากลในการจัดการประมูลก็คล้ายคลึงกัน ธุรกิจต่างๆ จะต้องพิสูจน์ฐานะทางการเงิน วางเงินมัดจำ และเมื่อชนะการประมูล หากไม่ชำระเงินตามราคาซื้อ ก็จะสูญเสียเงินมัดจำไป เขาเชื่อว่าปัญหานี้ไม่ควรถูกมองว่าเป็นอาชญากรรม เพราะจะสร้างทัศนคติที่หนักอึ้งให้กับตลาด

แหล่งที่มา