เสนอให้รวม 2 ตัวเลือกการฝากเงินเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต

ส่วนเรื่องหลักเกณฑ์การฝากเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคตหรือปัจจุบันนั้น สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เห็นว่าการเสนอทางเลือกสองทางอาจไม่เพียงพอ และทางเลือกที่ดีที่สุดคือการรวมทั้งสองทางเลือกเข้าด้วยกันเป็นหนึ่งเดียว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ใน “ทางเลือกที่ 1” ของร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ได้อ้างอิงบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องในมาตรา 328 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ว่าด้วยวัตถุประสงค์ของการวางเงินมัดจำเพื่อเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญา ในความเป็นจริง หลังจากลงนามในสัญญาแล้ว แทบจะไม่มีกรณีที่ผู้ฝากเงินถูกผู้รับเงินมัดจำฉ้อโกง เนื่องจากสัญญามักถูกตรวจสอบอย่างใกล้ชิดโดยคู่สัญญาและปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย และเมื่อมีการทำสัญญา เงินฝากมักจะถูกหักออกจากการชำระเงินงวดแรก

ส่วน “ทางเลือกที่ 2” ของร่างกฎหมายดังกล่าว ซึ่งสอดคล้องกับบทบัญญัติมาตรา 328 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 2558 ว่าด้วยวัตถุประสงค์ในการฝากเงินเพื่อให้มีการลงนามในสัญญานั้น ในความเป็นจริง ก่อนการลงนามในสัญญา มักมีกรณีที่ผู้ฝากเงินถูกผู้รับฝากเงินหลอกลวงและไม่ปฏิบัติตามสัญญาจนทำให้ผู้ฝากเงินได้รับความเสียหาย

ข้อเสนอให้เสนอ 2 ทางเลือกในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต ภาพที่ 1 — การบูรณาการสองทางเลือกสำหรับเงินฝากที่อยู่อาศัยในอนาคตจะส่งเสริมข้อดีและจำกัดข้อเสีย

ดังนั้น กระทรวงการคลังจึงได้เสนอให้ควบรวมไปในทิศทางที่ว่า “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการครบถ้วนและได้ดำเนินการธุรกรรมตามระเบียบเพื่อวัตถุประสงค์ในการรับรองการปฏิบัติตามสัญญา หรือผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำได้เฉพาะเพื่อวัตถุประสงค์ในการรับรองการลงนามสัญญาตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินจากหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในวรรค 2 มาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัตินี้เท่านั้น”

สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน วงเงินสูงสุดที่ตกลงกันไว้เป็นไปตามระเบียบของรัฐบาล แต่ต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรืองานก่อสร้าง โดยต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในแต่ละช่วงเวลา และอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท

“ตัวเลือกที่ 1 และตัวเลือกที่ 2 ถูกต้องทั้งคู่ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องรวมทั้งสองตัวเลือกเข้าด้วยกันเป็นหนึ่งเดียว นั่นคือ การควบคุมการวางเงินมัดจำ” เพื่อให้แน่ใจว่าการลงนามในสัญญาหรือการวางเงินมัดจำนั้นถูกต้องตามสัญญา เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าที่ซื้อ เช่า และจัดซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ หรือที่อยู่อาศัยในอนาคต” นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA ประเมิน

นอกจากนี้ ด้วยการขอให้มีการควบคุมที่เข้มงวดกับนักลงทุนในการใช้เงินฝากเพื่อวัตถุประสงค์ที่ถูกต้อง HoREA พบว่า มาตรา 4 มาตรา 8 แห่งร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ห้ามนักลงทุนเรียกเก็บเงินจากการขายหรือให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตที่ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้ นำเงินที่เก็บจากผู้ซื้อไปใช้ หรือการให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตหรืองานก่อสร้างที่ฝ่าฝืนกฎหมาย รวมถึงเงินฝาก จึงไม่จำเป็นต้องมีการควบคุมเพิ่มเติมอีก

นอกจากนี้ เพื่อให้มั่นใจถึงความสอดคล้องและเป็นเอกภาพของระบบกฎหมาย HoREA จึงเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 328 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ว่า “เงินฝาก หมายถึง การที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งโอนเงินหรือโลหะมีค่า อัญมณี หรือวัตถุมีค่าอื่น ๆ ให้แก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเป็นระยะเวลาหนึ่ง เพื่อเป็นหลักประกันในการทำสัญญาหรือการปฏิบัติตามสัญญา ในกรณีที่กฎหมายอื่นมีบทบัญญัติเกี่ยวกับเงินฝาก ให้ใช้บทบัญญัติของประมวลกฎหมายนี้และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง”

แหล่งที่มา