ธุรกรรมที่ดิน 'ฉูดฉาด' หรือ 'ตลาดปลอม' ของนายหน้า?

นายหน้า “แกล้ง”...

ในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นเวลาหลายเดือนแล้วที่นาย Pham Quang Khai (Chuong My, ฮานอย ) ต้องดิ้นรนเพื่อหาลูกค้าเพื่อโอนที่ดินหลายแปลงในเขต Chuong My ที่เขาซื้อไว้ในปี 2021

ราคาที่นักลงทุนรายนี้เสนอคือ 23 ล้านบาท/ตรม. ลดลง 4 ล้านบาท/ตรม. จากราคาเดิมที่เขาซื้อมา เขาหวังว่าจะขายได้ในเร็วๆ นี้ในเดือนเมษายนนี้ เพราะเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกำลังเพิ่มขึ้น ซึ่งจะดึงดูดกระแสเงินสด และในขณะเดียวกัน เขาก็คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะเพิ่มขึ้นด้วย

“ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ผมรู้สึกดีใจมากที่ทราบว่าที่ดินบางส่วนในตัวเมืองและพื้นที่อยู่อาศัยเริ่มทำการซื้อขายได้อีกครั้ง อย่างไรก็ตาม ผมไม่เข้าใจว่าทำไมตลาดที่ดินในพื้นที่ที่ผมลงทุนถึงไม่มีการเปลี่ยนแปลงเลย ทั้งที่ผมลงโฆษณาในโซเชียลเน็ตเวิร์ก ในกลุ่ม และผ่านนายหน้ารายอื่น” นายไค กล่าว

การทำธุรกรรมที่ดินยังคงมีจำกัดมาก แต่โบรกเกอร์ยังคงใช้กลอุบายเพื่อสร้างความร้อนเสมือนจริง (ภาพประกอบ)

นายคาย กล่าวว่า เขาหวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะขายได้ราคาดีในไตรมาสที่ 2 เนื่องจากกังวลว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารจะปรับขึ้น

“หากราคาลดลง 4 ล้านดองต่อตรม. แต่ยังขายไม่ได้ ผมอาจจะลดราคาลงเพื่อกู้ทุนและเคลียร์ธนาคาร แต่การจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารในขณะที่ที่ดินถูกปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ จะเป็นภาระหนักสำหรับการเงินส่วนตัวของผม” นายไค กล่าว

ในทำนองเดียวกัน นายเหงียน ดึ๊ก หุ่ง นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในย่านเจียลัม ลองเบียน กล่าวว่า ในช่วง 2 เดือนกว่าที่ผ่านมา เขาก็ได้ยินมาว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยมีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นเกือบ 40% เมื่อเทียบกับปลายปี 2566

การซื้อขายอสังหาฯ เพิ่มขึ้น นักลงทุนอย่างเราต่างก็มีความสุขมาก อย่างไรก็ตาม ที่ดิน 5 แปลงที่ฉันลงทุนไปใน Gia Lam, Long Bien นั้นประกาศขายมาแล้วกว่า 2 เดือน และมีคนโทรมาสอบถามมากมาย แต่ในความเป็นจริงแล้ว มากกว่า 80% ของคนที่โทรมาเป็นนายหน้าอสังหาฯ คนที่ต้องการซื้อสามารถนับได้ด้วยนิ้วมือเพียงข้างเดียว

สร้าง “ตลาดปลอม” เหรอ?

ผู้สื่อข่าว VTC News ได้ทำการสำรวจตลาดที่ดินในบางพื้นที่ของอำเภอ Thanh Tri, Hoai Duc, Chuong My, Gia Lam, Thuong Tin (ฮานอย) และได้รับแจ้งจากนายหน้าบางรายในที่นี่ว่าตั้งแต่ต้นปีมานี้ ราคาที่ดินได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้คนที่มีความต้องการ รวมถึงนักลงทุนไม่สามารถหาอพาร์ตเมนต์ในราคาที่เหมาะสมได้

ราคาบ้านระดับพื้นดินในเขตเมืองและตรอกซอกซอยต่างๆ มีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 20-30% ทำให้หลายคนต้องการซื้อที่ดินในเขตชานเมืองเพื่อตั้งถิ่นฐานและเริ่มต้นธุรกิจ

“สิ่งนี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้งและราคาก็สูงกว่าช่วงปลายปี 2566” นาย Ngo Quang Quan นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ Thanh Tri กล่าว

จากนั้นนายหน้า Quan ก็พาผู้สื่อข่าวไปที่ที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งมีพื้นที่ 50 ตารางเมตร มีซอยโล่ง ซึ่งรถยนต์สามารถผ่านได้ในตำบล Tu Hiep เมือง Thanh Tri

“ที่ดินตรงนี้ขายได้ในราคา 60 ล้านดองต่อตรม. มูลค่าที่ดิน 3,000 ล้านดอง เจ้าของเสียค่าธรรมเนียมนายหน้า 1% และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้ซื้อเสียภาษีจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์หนังสือรับรอง หากปิดการขายอย่างรวดเร็ว ก็จะมีเหลืออยู่บ้าง หากไม่เหลือก็หมดไป ที่ดินกำลังซื้อขายได้ดี มีสภาพคล่องสูง คำนวณแล้วโทรหาฉันได้เลย” นายควน นายหน้ากล่าว

ที่ดินหลายแปลงในเขตตือเฮียปประกาศขายมาหลายเดือนแล้ว แต่ไม่มีใครขอซื้อ (ภาพประกอบ)

อย่างไรก็ตาม จากการวิจัยจริงของนักข่าว พบว่าจำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเขตThanh Tri ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันนั้นไม่มีนัยสำคัญ ธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่เป็นที่ดินเปล่าที่มีพื้นที่หลายร้อยตารางเมตรขึ้นไปเพื่อการลงทุนสร้างโกดังสินค้า สถานที่จัดเก็บสินค้า และสถานที่จัดเก็บสินค้าแบบแช่เย็นสำหรับธุรกิจ ส่วนธุรกรรมส่วนตัวที่เหลือเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยนั้นหายากมาก

และในความเป็นจริงที่ดินที่ Quan แนะนำนั้นมีพื้นที่ 50 ตรม. ที่ Tu Hiep และเจ้าของที่ดินก็ได้ขายมา 6 เดือนแล้ว ราคาอยู่ที่ 52 ล้านดองต่อ ตรม. แต่ไม่มีใครขอซื้อเลย

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) เปิดเผยว่า เมื่อเร็วๆ นี้ ราคาและจำนวนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นในพื้นที่ใจกลางเมืองบางแห่ง รวมถึงบ้านในซอยต่างๆ แต่ไม่มากนัก ขณะที่ในเขตชานเมืองที่ห่างจากใจกลางเมือง 15 กม. ขึ้นไป การทำธุรกรรมมีจำกัดมาก และราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้น แต่ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง

“อย่างไรก็ตาม ในหลายพื้นที่ไม่มีการลงทุนเพิ่มเติม แต่กลายเป็นตลาดที่ร้อนแรงมาก 'รุนแรง' มาก โดยเฉพาะในบริบทที่ไม่สามารถหลีกหนีจากปัญหา เศรษฐกิจ ได้ ฉันเตือนว่าสิ่งเหล่านี้เป็นปรากฏการณ์ที่ผิดปกติ ตลาดปลอม ตลาดเสมือนจริง” นายดิงห์เน้นย้ำ

นายดิงห์กล่าวเสริมว่า ในหลายพื้นที่ของตลาดมีการซื้อขายอย่างคึกคัก แต่ผู้ซื้อและผู้ขายไม่ใช่ผู้ลงทุน แต่เป็นละครที่สร้างขึ้นโดยนายหน้าและนักลงทุน พวกเขากำลังสร้างตลาดปลอมขึ้นเพื่อดึงดูดและล่อใจนักลงทุนที่หลงเชื่อ ไม่รู้เท่าทัน และไม่มีประสบการณ์

“เรื่องราวการปรับขึ้นราคาในบางพื้นที่ของฮานอยในปัจจุบันที่เรากำลังประเมินอยู่นั้นไม่ใช่ตลาดที่แท้จริง ราคาเหล่านี้ไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์ตลาดที่แท้จริง ดังนั้นเราต้องเตือนนักลงทุนและลูกค้าให้ระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง โครงการลงทุนที่มีคุณภาพดี เหมาะสม มีการลงทุนอย่างเป็นระบบ มีชื่อเสียง มีแบรนด์... นั่นคือตลาดที่แท้จริง” นายดิงห์เน้นย้ำ

ฟาม ดุย

แหล่งที่มา