อะไรคือทางแก้ไขเพื่อ “ระบาย” ปัญหาราคาบ้านที่พุ่งสูง?

การสร้างรายการราคาที่ดินที่เหมาะสม

ข้อมูลการวิจัยของ VARS แสดงให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยอยู่ในระดับสูงเกินกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่เป็นอย่างมาก

สถานการณ์ดังกล่าวก่อให้เกิดความจำเป็นเร่งด่วนที่จะต้องปรับปรุงประสิทธิภาพการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ ตามที่ หนังสือพิมพ์ รัฐบาล รายงาน

ดังนั้น เมื่อใดก็ตามที่ราคาของอพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ ที่ดิน ฯลฯ เพิ่มขึ้น ประชาชนจะรีบหยิบยกเรื่องภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่ 2 ขึ้นมาทันทีเพื่อแก้ปัญหาราคาที่อยู่อาศัย “ลดลง” ในความเป็นจริง นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่มีการเสนอนโยบายนี้ อย่างไรก็ตาม หลังจากการ “ขึ้นและลง” หลายครั้ง ภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่ 2 ก็ยังคงเป็นเพียงหัวข้อที่พูดถึงในสื่อเท่านั้น

“ความพยายามที่จะรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพึ่งพานโยบายที่ดิน การลงทุน ที่อยู่อาศัยทางสังคม ฯลฯ แทนที่จะพึ่งพาภาษีเพียงอย่างเดียว” นายเล ซวน งา กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ BHS Property ยืนยัน

นายงา เผยว่า ราคาที่ดินในเขตตัวเมืองมีราคาสูงมาก ทำให้ผู้ลงทุนต้อง “ปวดหัว” กับค่าชดเชยที่ดิน ค่าภาษีที่ดิน ฯลฯ ซึ่งเมื่อมีการประกาศราคาที่ดินประจำปี ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก็จะยิ่งเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคต

นายงาได้ยอมรับว่าการที่ตลาดผันผวนมาหลายรอบนั้นไม่เคยทำให้การปรับสมดุลราคาผลิตภัณฑ์ขั้นสุดท้ายกับต้นทุนการก่อสร้างโครงการเป็นเรื่องยากเช่นนี้มาก่อน ในมุมมองของธุรกิจ นายงาเชื่อว่าหากราคาที่ดินถูกจัดวางอย่างเหมาะสม ราคาบ้านก็จะลดลงอย่างแน่นอน

ก่อนหน้านี้ กระทรวงก่อสร้าง ประเมินว่า เมื่อใช้กฎเกณฑ์ในตารางราคาที่ดินรายปี ราคาที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มขึ้น 15-20%

เพิ่มอุปทานบ้านพักสังคมให้กับผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริง

นาย Pham Duc Toan ซีอีโอของบริษัท EZ Property กล่าวกับหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่าสำหรับกลุ่มอพาร์ตเมนต์เพียงอย่างเดียว โอกาสที่โครงการเชิงพาณิชย์จะลดราคาลงนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้ ในรายงานไตรมาส 3/2024 ของ Savills ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่อยู่ที่ 69 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 28% เมื่อเทียบปีต่อปี

“ผมคิดว่ากุญแจสำคัญในการทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงคือโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเขตเมืองที่เป็นประตูสู่เมืองหลวง เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จ ราคาบ้านใน ฮานอย จะลดลง 30-40% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน” นายโทอันยืนยัน

นายโตน กล่าวว่า โครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งในฮานอยตั้งอยู่ไกลจากใจกลางเมืองมากเกินไป (ในเขตฮว่ายดึ๊กและก๊วกโอย...) และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมยังอยู่ในระดับพื้นฐาน ดังนั้นแม้ว่าราคาขายจะค่อนข้างต่ำ คือ ประมาณ 10 - 14 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น แต่ก็ได้เปิดขายไปแล้วมากกว่า 20 ครั้งและยังไม่ขายหมด

CEO ของบริษัท EZ Property เชื่อว่ารัฐบาลควรใช้เงินทุนงบประมาณอย่างจริงจังในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม หน่วยงานที่ดำเนินการสามารถละทิ้งเป้าหมายกำไรและถือว่านี่เป็นการลงทุนสาธารณะที่ดำเนินการเพื่อวัตถุประสงค์ด้านความมั่นคงทางสังคมได้

สิงคโปร์ถือเป็นประเทศแรกๆ ที่นำนโยบายนี้มาใช้ นับตั้งแต่ทศวรรษ 1960 รัฐบาลของไลออนไอแลนด์ได้จัดตั้งหน่วยงานพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นเพื่อมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม ปัจจุบัน อัตราการเป็นเจ้าของบ้านในสิงคโปร์เพิ่มขึ้นเกือบ 90% ซึ่งถือเป็นอัตราที่สูงที่สุดในโลก โดยมากกว่า 80% ของประชากรอาศัยอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

อย่างไรก็ตาม หากไม่นับรวมโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ถือเป็นราคาที่สูงที่สุดในเอเชีย ซึ่งถือเป็น "สนามเด็กเล่น" ของ "ฉลาม" ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเจ้าพ่อด้านการเงิน แม้ว่าสิงคโปร์จะขึ้นภาษีทรัพย์สินเป็น 20-30% แต่ราคาของโครงการเชิงพาณิชย์ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จำเป็นต้องพัฒนาเมืองดาวเทียมเพื่อลดราคาอสังหาริมทรัพย์

ภายในปี 2023 ประชากรของฮานอยจะมีประมาณ 8.5 ล้านคน และจะมีประชากรเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 200,000 คนต่อปี ประชากรส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในเขตใจกลางเมือง ทำให้โครงสร้างพื้นฐานของเมืองได้รับแรงกดดันอย่างมาก

ดังนั้นในระยะยาวจึงจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองดาวเทียม ซึ่งจะเป็นก้าวสำคัญอย่างยิ่งในการสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าการสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่เชื่อมต่อกันให้เสร็จสมบูรณ์ รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้องจะเป็นปัญหาใหญ่ต่องบประมาณของรัฐและต้องใช้เวลาในการดำเนินการนานมาก

ด้วยเหตุนี้เขตชานเมืองจึงต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากขึ้น โดยเฉพาะระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถประจำทางและรถไฟ เพื่อเชื่อมต่อเขตชานเมืองกับใจกลางเมืองฮานอย

เมื่อถึงเวลานั้น เมืองหลวงจะไม่ใช่ทางเลือกเดียวสำหรับการตั้งถิ่นฐานและหาเลี้ยงชีพอีกต่อไป ภาระด้านประชากรและโครงสร้างพื้นฐานในเมืองจะลดลง และราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ คงที่

ในระยะยาวจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองดาวเทียมเพื่อรักษาเสถียรภาพตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์

ดร. ตรัน ซวน เลือง (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ) กล่าวว่า “ในระยะยาว เราจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองบริวาร ซึ่งจะเป็นก้าวสำคัญอย่างยิ่งในการสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าการสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่เชื่อมต่อกันให้เสร็จสมบูรณ์ รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้อง จะเป็นปัญหาใหญ่สำหรับงบประมาณของรัฐ และจะต้องใช้เวลาในการดำเนินการนานมาก”

นาย Pham Duc Toan กล่าวว่าเขตชานเมืองควรมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถประจำทางและรถไฟ ซึ่งจะเป็น “ไพ่เด็ด” ที่จะช่วยเชื่อมโยงเขตชานเมืองกับพื้นที่ใจกลางเมืองฮานอย

“จากนั้น เศรษฐกิจในท้องถิ่นจะเติบโตและดึงดูดให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามาตั้งถิ่นฐานมากขึ้น เมื่อเมืองหลวงไม่ใช่ทางเลือกเดียวในการตั้งถิ่นฐานและหาเลี้ยงชีพอีกต่อไป ภาระด้านประชากรและโครงสร้างพื้นฐานในเมืองก็จะลดลง และราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ คงที่” นายโทอันกล่าว

นายเหงียน เกียง จากฮาดง กรุงฮานอย ซึ่งเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่ากุญแจสำคัญในการ “ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง” ก็คือการสร้างที่อยู่อาศัยในชุมชนเมืองในพื้นที่ทางเข้าเมืองหลวง เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จ ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยจะลดลง 30-40% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน

“อย่างไรก็ตาม โครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งในฮานอยตั้งอยู่ไกลจากใจกลางเมืองมากเกินไป (ในเขตฮว่ายดึ๊กและก๊วกโอย...) และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมยังอยู่ในระดับพื้นฐาน ดังนั้นแม้ว่าราคาขายจะค่อนข้างต่ำ เพียงประมาณ 10 - 14 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น แต่ก็ได้เปิดขายไปแล้วมากกว่า 20 ครั้งและยังไม่ขายหมด” คุณซาง กล่าว

นายเกียง กล่าวว่า รัฐบาลควรใช้งบประมาณเชิงรุกเพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม หน่วยงานที่ดำเนินการสามารถละทิ้งเป้าหมายกำไรและถือว่านี่เป็นการลงทุนสาธารณะที่ดำเนินการเพื่อวัตถุประสงค์ด้านความมั่นคงทางสังคมได้ ตามที่ หนังสือพิมพ์ Thanh Tra รายงาน

อย่าเอาไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียว

ตั้งแต่สมัยโบราณจนถึงปัจจุบัน ชาวเวียดนามเชื่อเสมอมาว่า “ที่ดินทุกตารางนิ้วมีค่าเท่ากับทองคำ” นี่คือเหตุผลว่าทำไมบ้านหรือที่ดินจึงไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นช่องทางในการเก็บเงินและลงทุนเพื่อสร้างกำไรอีกด้วย

อย่าเอาไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียวที่เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ดร. ตรัน ซวน ลวง กล่าวว่าแนวคิดนี้เริ่มจะสุดโต่งขึ้นเรื่อยๆ หลายคนเมื่อเงินเหลือใช้ก็จะ “เท” เงินนั้นลงในอสังหาริมทรัพย์ทันที ทำให้เกิด “คลื่น” ขึ้นอย่างไม่คาดฝัน และทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น

นายทราน วู ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท ดีเอชคอนส์ คอนสตรัคชั่น จอยท์ สต็อก จำกัด ชี้ให้เห็นว่า เนื่องจากผู้คนส่วนใหญ่มีความรู้ทางการเงินและกฎหมายที่จำกัด จึงทำให้บุคคลและองค์กรต่างๆ หลอกล่อและจัดการได้ง่าย โดย "นำไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียว" ที่เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์

หลายคนเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ แต่คิดว่าพวกเขากำลังลงทุน โดยเฉพาะในกลุ่มที่ดิน หลายคนยอมควักเงินซื้อที่ดินในเขตชานเมืองแล้วตั้งราคา "สูงลิ่ว" แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จะไม่มีมูลค่าเพิ่มใดๆ ก็ตาม

ตามโครงการวางแผนเมืองหลวงสำหรับช่วงปี 2021 - 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 ฮานอยจะมีเมืองอยู่ภายใต้การบริหาร 2 เมือง ได้แก่ เมืองวิทยาศาสตร์และการฝึกอบรม Hoa Lac และเมืองทางตอนเหนือ รวมถึงเขตการปกครองของเขต Soc Son และ Me Linh และส่วนหนึ่งของเขต Dong Anh นอกจากนี้ ฮานอยยังเสนอที่จะศึกษาการก่อตั้งเมืองอีก 2 เมือง ได้แก่ เมืองท่องเที่ยวในพื้นที่ Son Tay - Ba Vi และเมืองสนามบินทางตอนใต้ใน Phu Xuyen - Ung Hoa ตามรายงานของหนังสือพิมพ์ Thanh Tra

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm