ราคาที่ดินหลายพื้นที่ตกครึ่งห้อง ผู้เชี่ยวชาญว่าอย่างไรบ้าง?

ตามรายการราคาที่ดินปี 2568 ที่ออกโดยกรุง ฮานอย ในหลายพื้นที่ ราคาที่ดินในทำเลที่ 1 ซึ่งหันหน้าไปทางถนนและถนน มีราคาเพียงครึ่งเดียวของราคาอพาร์ตเมนต์ที่ขายอยู่

คนหนุ่มสาวจำนวนมากมักเลือกที่จะอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์เพื่อใช้ประโยชน์จากสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยให้มากที่สุด - ภาพ: NAM TRAN

ตลาดกำลังกลับตัว

กรุงฮานอยเพิ่งออกรายการราคาที่ดินใหม่ ซึ่งใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2568 ส่งผลให้ราคาที่ดินในหลายพื้นที่เพิ่มขึ้น 3-4 เท่าจากรายการราคาที่ดินเดิม

ประเด็นใหม่ในรายการราคาที่ดินที่เพิ่งออกโดยฮานอยคือที่ดินในเขตเมืองและชนบทจะถูกกำหนดโดยช่วงราคาตาม 4 ตำแหน่ง: ตำแหน่งที่ 1 คือที่ดินที่หันหน้าไปทางถนนสายหลัก ตำแหน่งที่ 2 คือที่ดินที่หันหน้าไปทางซอยกว้าง 3.5 เมตรหรือกว้างกว่า ตำแหน่งที่ 3 คือที่ดินที่หันหน้าไปทางซอยกว้าง 2-3.5 เมตร และตำแหน่งที่ 4 คือที่ดินที่หันหน้าไปทางซอยที่มีขนาดเล็กกว่า 2 เมตร

เมื่อดูตารางราคาที่ดินที่เพิ่งประกาศในฮานอย จะเห็นได้ชัดว่าในหลายพื้นที่ซึ่งเป็นทำเลทองสำหรับการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ ราคาที่ดินมักจะต่ำกว่าราคาขายอพาร์ตเมนต์ ซึ่งถือเป็นแนวโน้มใหม่ เพราะราคาที่ดินมักจะสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เดียวกันมาเป็นเวลานานแล้ว

ดังนั้นกรอบราคาที่ดิน (ที่ดินที่อยู่อาศัยในเมือง) ในพื้นที่เมตรีฮา ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง อยู่ระหว่าง 30.8 - 78.4 ล้านดอง/ ^ตร.ม. พื้นที่เมตรีธอง อยู่ระหว่าง 24.9 - 74.8 ล้านดอง/ ^ตร.ม. และพื้นที่เมียวเขื่อน อยู่ระหว่าง 33.8 - 85.5 ล้านดอง/ ^ตร.ม.

ราคาที่ดินในเขตเมืองในพื้นที่มีดิ่ญอยู่ระหว่าง 29.4 - 74.8 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ฟูโดอยู่ระหว่าง 24.5 - 57 ล้านดอง/ ^ตร.ม. พื้นที่ฟุกเดียนบนทางหลวงหมายเลข 32 อยู่ระหว่าง 27.2 - 67.7 ล้านดอง/ ^ตร.ม. พื้นที่ถนนฟองแคนห์อยู่ระหว่าง 20.3 - 43.4 ล้านดอง/ ^ตร.ม.

ในขณะเดียวกันราคาอพาร์ทเมนท์รอบถนนเหล่านี้ เช่น บริเวณถนนเลดึ๊กเทอ ถนนหลายสายในเขตเมืองมีดิ่ญ 2 และทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 32 ก็มีความผันผวนตั้งแต่ 70 ถึง 100 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

ในทำนองเดียวกัน พื้นที่ถนน Thang Long ผ่านเขต An Khanh มีราคาอยู่ระหว่าง 22.2 - 51 ล้านดองเวียดนามต่อ ^{ตารางเมตร} ถนน Van Xuan ผ่านเขต Kim Chung มีราคาอยู่ระหว่าง 23.2 - 53.3 ล้านดองเวียดนามต่อ ^{ตารางเมตร} ถนน 70 ผ่านเขต Van Canh มีราคาอยู่ระหว่าง 13.9 - 27.2 ล้านดองเวียดนามต่อ ^{ตารางเมตร} ในขณะเดียวกัน ราคาขายของโครงการอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ รวมถึงอพาร์ตเมนต์มือสอง ก็อยู่ระหว่าง 45 - 70 ล้านดองเวียดนามต่อ ^{ตารางเมตร} เช่นกัน

ทั้งนี้ ควรเพิ่มเติมด้วยว่าส่วนต่างระหว่างราคาห้องชุดและราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าว ส่วนหนึ่งมาจากราคาซื้อขายที่ดินจริงในพื้นที่และเส้นทางดังกล่าว โดยเฉพาะทำเลที่ดินติดถนน ซึ่งสูงกว่าราคาที่กรุงฮานอยกำหนดไว้ในตารางราคาที่ดินปี 2568 หลายเท่าตัว

และการปรับรายการราคาที่ดินของเมืองให้สอดคล้องกับตลาดจะพิจารณาจากหลายปัจจัย เพื่อให้มั่นใจว่าเมืองจะมีความน่าดึงดูดการลงทุน และขจัดปัจจัยที่ทำให้ราคาซื้อขายที่ดินสูงขึ้นอันเนื่องมาจากการเก็งกำไรและการกักตุนสินทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญ: เปรียบเทียบราคาที่ดินกับราคาอพาร์ตเมนท์เป็นเรื่องยาก

ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่า การกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ให้สัมภาษณ์กับสำนักข่าว Tuoi Tre Online ว่า จำเป็นต้องประเมินความแตกต่างของราคาที่ดินและราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เดียวกันอย่างรอบคอบ เนื่องจากโดยปกติแล้ว โครงการอพาร์ตเมนต์เมื่อส่งมอบบ้านจะมีสภาพความเป็นอยู่ที่สมบูรณ์อยู่แล้ว ซึ่งแตกต่างจากการซื้อที่ดินริมถนนเพื่อสร้างบ้าน ซึ่งบางครั้งพื้นที่เหล่านี้อาจมีสภาพความเป็นอยู่และสภาพการทำงานที่ไม่สมบูรณ์

ดังนั้นกลไกราคาของอพาร์ตเมนต์จึงแตกต่างจากราคาที่ดินของอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบัน โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันและเหมาะสมกับผู้อยู่อาศัยเป็นอย่างยิ่ง ราคาอพาร์ตเมนต์และที่ดินบางครั้งขึ้นอยู่กับสภาพความเป็นอยู่ สภาพแวดล้อม และสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม เช่น โรงพยาบาล ซูเปอร์มาร์เก็ต โรงเรียน เป็นต้น นายโวกล่าวเสริม

นายเหงียน วัน ดิ่ญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ประการแรก จำเป็นต้องตระหนักถึงปัจจัยบวกที่กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ออกรายการราคาที่ดินใหม่ในปี 2568 ซึ่งจะช่วยขจัดปัญหาทางกฎหมายและอุปสรรคสำหรับโครงการต่างๆ มากมายในขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่ดิน

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของประชาชนยังมีพื้นฐานในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน เมื่อเร็วๆ นี้ กรุงฮานอยได้ใช้ราคาซื้อขายในตลาดเพื่อจัดทำรายการราคาที่ดินปี 2568 ดังนั้น รายการราคานี้จึงสอดคล้องกับราคาตลาดของแต่ละพื้นที่อย่างใกล้ชิด

อย่างไรก็ตาม คุณดิงห์ตั้งข้อสังเกตว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยในปัจจุบันกำลังส่งสัญญาณว่าไม่จริงและเสมือนจริง เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยและธุรกิจมีมากเกินไป แต่อุปทานกลับมีน้อย ดังนั้น นักลงทุนหลายรายจึงสร้างอัตรากำไรที่เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าหรือสามเท่า ไม่ใช่แค่เพียงไม่กี่สิบเปอร์เซ็นต์ จากแนวโน้มนี้ นักลงทุนและนักเก็งกำไรก็ทำตามเช่นกัน โดยผลักดันราคาให้สูงขึ้นเพื่อใช้ประโยชน์จากส่วนต่าง ซึ่งสร้างสัญญาณเสมือนจริงในตลาด

คุณดิงห์กล่าวว่า หลายครั้งที่พื้นที่ที่สำรวจราคาที่ดินไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้นมาระยะหนึ่งแล้ว หน่วยงานจัดการจึงนำข้อมูลการซื้อขายเก่ามาประกอบการพิจารณา จึงทำให้ราคาที่ดินลดลง ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ก็ขายได้ในราคาสูง ซึ่งค่อนข้างสูงเกินจริง

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางคนเชื่อว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ เป็นผลมาจากจิตวิทยาของครอบครัวหนุ่มสาวที่ต้องการอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์เพื่อใช้ประโยชน์จากสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างเต็มที่ อาศัยอยู่ชั้นเดียว และไม่ต้องเสียเวลาในการก่อสร้าง

ที่มา: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm