ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูง ทำให้การหาที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องยาก รายการราคาที่ดินใหม่ในฮานอยและโฮจิมินห์สร้างความแตกต่างอย่างเท่าเทียมกัน ทำให้กระแสเก็งกำไรชะลอลง

การขาดแคลนอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงทำให้ผู้คนสิ้นหวังในการหาที่อยู่อาศัย หวังว่าจากรายการราคาที่ดินใหม่ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ จะทำให้การเก็งกำไรลดลง... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ตลาดอพาร์ตเมนท์ราคาประหยัดหายไปอย่างสิ้นเชิง ขณะที่อพาร์ตเมนท์ระดับกลางก็หายากขึ้นเรื่อยๆ เช่นกัน (ภาพ: Linh An)

ราคาอพาร์ตเมนท์ยังคงเพิ่มขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ มีราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงนี้ ทำให้หลายคนแม้จะมีเงิน 3-4 พันล้านดองอยู่ในมือ แต่ก็ยังประสบปัญหาในการหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม

ตามข้อมูลของลาวดอง กลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงหายไปจากตลาดอย่างสิ้นเชิง ขณะที่อพาร์ทเมนต์ระดับกลางก็หายากขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงต้นปี 2024 ตลาดจะเริ่มต้นด้วยราคาเฉลี่ยประมาณ 65 ล้านดองต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปเพียงสองไตรมาส ราคาได้ทะลุ 68 ล้านดองต่อตารางเมตร และยังคงไต่ระดับขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี โครงการใหม่ที่เปิดตัวในปีนี้ล้วนเน้นไปที่กลุ่มไฮเอนด์ในพื้นที่ เช่น นามตูเลียม กาวเกีย และเกียลัม ด่งอันห์ โดยราคามักจะเกิน 70 ล้านดองต่อตารางเมตร

นาย Vo Huynh Tuan Kiet ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดด้านที่อยู่อาศัยของ CBRE Vietnam กล่าวถึงกลุ่มอพาร์ตเมนต์ว่า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ราคาขายหลักของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอยู่ที่เฉลี่ย 72 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 36% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2567

การเพิ่มขึ้นนี้ทำให้ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหลายๆ คน โดยเฉพาะครอบครัวหนุ่มสาว เข้าถึงตลาดได้ยากขึ้น นั่นหมายความว่าด้วยเงิน 3,000-4,000 ล้านดอง ผู้ซื้อบ้านไม่มีทางเลือกมากนัก พวกเขาสามารถซื้อได้เพียงอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่ใช้มาหลายปี หรือต้องยอมรับทำเลที่ไกลจากใจกลางเมือง ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหลายๆ คนจึงต้องระงับแผนการซื้อบ้านหลังจากที่ค้นหามานาน เนื่องจากราคาเกินกว่าความสามารถทางการเงินของพวกเขา

นางสาว Ngoc Van (อายุ 33 ปี จาก Nam Tu Liem กรุงฮานอย) เล่าว่าหลังจากเก็บเงินมาหลายปี เธอและสามีวางแผนจะซื้ออพาร์ตเมนต์ด้วยงบประมาณ 3,000 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมื่อสำรวจตลาด เธอพบว่าราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นมากเกินกว่าที่ครอบครัวของเธอจะจ่ายไหว เธอจึงต้องเลื่อนแผนซื้อบ้านออกไปเนื่องจากราคาที่พุ่งสูงขึ้น

ในบริบทที่ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้น การเป็นเจ้าของบ้านด้วยงบประมาณ 3,000-4,000 ล้านดองกลายเป็นเรื่องยาก เนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้ผู้ที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยเป็นเจ้าของบ้านได้ยากเท่านั้น แต่ยังทำให้ความยั่งยืนของตลาดลดลงอีกด้วย การปรับลดราคาที่อยู่อาศัยได้กลายเป็นข้อกำหนดเร่งด่วนเพื่อให้แน่ใจว่าผู้คนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้และรักษาเสถียรภาพ ของเศรษฐกิจ

วิธีแก้ปัญหาอย่างหนึ่งในการลดราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยคือการส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

ดร. เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่าโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเป็นแนวทางสำคัญในการลดแรงกดดันต่อราคาที่อยู่อาศัยในตลาด นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องเร่งดำเนินการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายในโครงการต่างๆ เพื่อปลดล็อกอุปทานในตลาด

ราคาที่ดินฮานอยพุ่งสูง บางคนกังวลต้องใช้เงินหมื่นล้านเพื่อเปลี่ยนเมือง

รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วซึ่งประกาศโดยคณะกรรมการประชาชนฮานอยและมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2024 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2025 บันทึกการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม นอกจากนี้ยังทำให้ต้นทุนการใช้ที่ดินของประชาชนพุ่งสูงขึ้นอีกด้วย

นาย Pham B. (เขต My Duc กรุงฮานอย) กล่าวว่า เมื่อปลายปี 2024 เขาเพิ่งชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อเปลี่ยนที่ดินที่อยู่อาศัยบางส่วนเป็นที่ดินสวนเสร็จ เนื่องจากเวลาในการรับคำตัดสินให้ดำเนินการเอกสารเสร็จสิ้นคือหลังวันที่ 20 ธันวาคม 2024 ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ใช้ตามรายการราคาใหม่จึงอยู่ที่มากกว่า 800 ล้านดอง ในขณะเดียวกัน หากใช้ตามรายการราคาที่ดินเดิม ครอบครัวของเขาจะต้องจ่ายประมาณ 350 ล้านดอง

นางสาวเหงียน ที (ลองเบียน ฮานอย) เล่าว่าครอบครัวของเธอมีที่ดินสวนมากกว่า 1,000 ตร.ม. และตอนนี้ต้องการแปลงที่ดินเหล่านี้ให้เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อแบ่งให้ลูกๆ ของเธอ เธอจึงต้องจ่ายเงินประมาณ 15 ล้านดองต่อตร.ม. ดังนั้น จำนวนเงินที่คาดว่าจะต้องแปลงที่ดินทั้งหมดคือประมาณ 15,000 ล้านดอง ตัวเลขนี้เกินกำลังทรัพย์ของเธอ ครอบครัวจึงกำลังพิจารณาจัดสรรเงินให้เหมาะสม

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและการเพิ่มขึ้นของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เป็นผลตามมา ทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากที่ถือครองที่ดิน เพื่อการเกษตร ในเขตชานเมืองต้องปรับแผนการลงทุนของตนด้วย

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการล่าสุดเกี่ยวกับการใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2567 ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรีกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (MONRE) ประเมินว่าในความเป็นจริง ไม่ว่าบัญชีราคาที่ดินจะต่ำหรือสูง ก็ย่อมมี "ข้อร้องเรียน"

นายโวเน้นย้ำว่ารายการราคาที่ดินจะต้องเทียบเท่ากับตลาดและเหมาะสมกับตลาด ปัญหาคือจะนำไปปฏิบัติและนำไปใช้ได้อย่างไร นี่คือเรื่องราวของนโยบายของรัฐ ในกรณีใดจะใช้ 80% ของตลาด ในกรณีใดจะใช้ 20% ของตลาด โดยแต่ละกรณีจะมีอัตราการใช้ที่แตกต่างกันไป วิธีนำไปใช้เพื่อดึงดูดการลงทุน พัฒนาเศรษฐกิจ และให้หลักประกันสังคมนั้นขึ้นอยู่กับนโยบายการกำกับดูแลของรัฐ

นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัย รีสอร์ท) ไม่ใช้บัญชีราคาที่ดิน แต่ใช้วิธีการคำนวณเฉพาะ รายการราคาที่ดินส่วนใหญ่ใช้เพื่อเรียกเก็บภาระทางการเงินของแต่ละครัวเรือนและกรณีโครงการเช่าที่ดินรายปี ส่วนกรณีอื่นๆ คือ การประมูลและประมูลราคา

เกี่ยวกับต้นทุนในการเปลี่ยนการใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย นายบิ่ญประเมินว่าในฮานอย การเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมในเขตที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเกษตรกรรมที่ติดกับที่อยู่อาศัยเป็นที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความเท่าเทียมกันมาก ก่อนหน้านี้ การเปลี่ยนที่ดินเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากราคาที่ผู้คนต้องเปลี่ยนที่ดินมีเพียงครึ่งเดียวของราคาที่ดินที่อยู่อาศัย

รองอธิบดีกรมที่ดิน เผยว่า ราคาที่ดินที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดถือเป็นการแข่งขันที่ยุติธรรม ไม่มีความแตกต่างระหว่างราคาทั้งสองอีกต่อไป ผู้เข้าร่วมตลาดยอมรับในสนามแข่งขันที่ยุติธรรม ราคาที่ดินไม่แตกต่างกันอีกต่อไป เพื่อให้ประชาชนเห็นว่าที่ดินของครอบครัวที่แปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แม้จะขายคืนให้กับตลาดสาธารณะแล้วก็ตาม ก็ไม่มีมูลค่ามากนัก จึงค่อยๆ อิ่มตัว

การประเมินรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย ตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam พบว่าผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มากนัก แต่ก็ช่วยลดความเร็วของการเก็งกำไร โดยผู้คนได้รับค่าชดเชยที่ใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริง

นางสาวเหงียน ถิ ฮ่อง วัน รองผู้อำนวยการ แผนกประเมินราคาและที่ปรึกษาทางการเงิน บริษัท Savills Hanoi ขอแนะนำว่านักลงทุนที่กำลังเก็งกำไรในการซื้อขายในปัจจุบัน ควรพิจารณาให้รอบคอบมากขึ้น เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์จะต้องสูงกว่าต้นทุนของทุน ต้นทุนในการใช้ประโยชน์จากเงินกู้ รวมถึงต้นทุนภาษีเงินได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่คำนวณจากรายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้ตลาดมากขึ้น

รายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์: ปรับปรุงความโปร่งใสและส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

ล่าสุด นครโฮจิมินห์ (HCMC) ได้ประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ตามมติเลขที่ 79/2024/QD-UBN มีผลใช้ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2024 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2025 นับเป็นการปรับราคาครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2020 โดยราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจาก 4 เท่าเป็น 38 เท่า ขึ้นอยู่กับพื้นที่ ราคาต่ำสุดใน Thieng Lieng (เขต Can Gio) อยู่ที่ 2.3 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาสูงสุดในถนนสายกลางของเขต 1 เช่น Dong Khoi, Le Loi และ Nguyen Hue อยู่ที่ 687.2 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

การปรับราคาที่ดินเชื่อว่าไม่เพียงแต่จะช่วยให้เกิดความยุติธรรมเท่านั้น แต่ยังช่วยเร่งโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญของเมืองอีกด้วย การประเมินราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดช่วยลดข้อพิพาทในการอนุมัติพื้นที่ ซึ่งเป็นหนึ่งในเหตุผลหลักที่ทำให้โครงการใหญ่ๆ เช่น ถนนวงแหวน 3 และรถไฟฟ้าสาย 2 ล่าช้ามานานหลายปี

ราคาที่ดินใหม่มีผลกระทบต่อกลุ่มผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในตลาดหลายกลุ่ม ตั้งแต่ประชาชน ผู้ประกอบการ ไปจนถึงนักลงทุนต่างชาติ กล่าวได้ว่าผู้ที่ได้ที่ดินคืนมาจะมีสิทธิได้รับการรับประกันมากขึ้นกว่าเดิมมาก และนี่คือกลุ่มหลักที่ได้รับผลกระทบ

เมื่อราคาใกล้เคียงกับมูลค่าตลาด การชดเชยจะโปร่งใสและสมเหตุสมผลมากขึ้น ช่วยลดข้อพิพาทเรื่องที่ดินได้ ซึ่งถือเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งในโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น ถนนวงแหวน 3 หรือรถไฟฟ้าสาย 2 นางสาวเกียง โด ผู้อำนวยการบริษัท Savills Vietnam Consulting กล่าวว่ารายการราคาที่ดินใหม่ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มความเห็นพ้องต้องกันของประชาชนเท่านั้น แต่ยังช่วยเร่งการอนุมัติพื้นที่ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับโครงการขนาดใหญ่ด้วย

นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมการลงทุนที่โปร่งใสยิ่งขึ้นจากรายการราคาที่ดินใหม่ยังถือเป็นข้อดีอีกด้วย นักลงทุนต่างชาติสามารถกำหนดต้นทุนและคำนวณผลกำไรได้อย่างง่ายดาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่นครโฮจิมินห์กำลังกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจชั้นนำของภูมิภาค “การปรับรายการราคาที่ดินให้โปร่งใสมากขึ้นตามมูลค่าที่แท้จริงจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น นี่ถือเป็นขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าตลาดจะพัฒนาอย่างยั่งยืน” ตัวแทนจากแผนกที่ปรึกษา Savills Vietnam กล่าว

ในทางกลับกัน รายการราคาที่ดินใหม่สร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับนักลงทุน ต้นทุนการใช้ที่ดินที่สูงทำให้ราคาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้คน

“เรากังวลว่าต้นทุนการใช้ที่ดินที่สูงขึ้นจะกดดันราคาสินค้า โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง นี่คือความท้าทายที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ” นางเกียงโดกล่าว โดยเฉพาะในเขตชานเมือง ราคาที่ดินใหม่ทำให้การเปลี่ยนการใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยทำได้ยากขึ้น ส่งผลให้โอกาสในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยราคาประหยัดลดลง

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html