ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยผ่านจุดสูงสุดแล้ว เจ้าของบ้านกำลังตัดกำไร ไม่ใช่ขาดทุน เผยโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาแพงที่สุด

ความคิดเห็นเกี่ยวกับ “สนามเด็กเล่น” ของนักลงทุนในปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ ในฮานอย ผ่านจุดสูงสุดแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาแพงที่สุดในเมืองหลวง กฎเกณฑ์การอนุมัติหนังสือสีแดงสำหรับที่ดินที่จัดสรรให้ใช้เป็นเวลาหลายปีโดยไม่ได้มีการวางแผน... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ภายในสิ้นปี 2024 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะค่อนข้างสูง หากคุณลงทุนเช่าอพาร์ตเมนต์ในสองเมืองนี้ ราคาเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อจะไม่น่าดึงดูดนัก แม้ว่าจะมีความต้องการเช่าบ้านสูงก็ตาม (ภาพ: Gia Thanh)

“สนามเด็กเล่น” ของนักลงทุนในปี 2568

นายหวู่ เกวง กวีเยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Dat Xanh Mien Bac วิเคราะห์ว่าภายในสิ้นปี 2024 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะค่อนข้างสูง หากลงทุนซื้ออพาร์ตเมนต์ในสองเมืองนี้เพื่อเช่า ราคาเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อจะไม่น่าดึงดูดนัก แม้ว่าจะมีความต้องการเช่าบ้านสูงก็ตาม

ในขณะเดียวกันตลาดอพาร์ทเมนท์ในต่างจังหวัดก็มีราคาเช่าและซื้อที่สมเหตุสมผลมาก

นายเควี๊ยตประเมินว่าราคาที่ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ค่อนข้างแพง อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในจังหวัดบริวารของทั้งสองเมืองไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักในช่วงหลังนี้ โดยเพิ่มขึ้นเพียง 5-10% เท่านั้น ดังนั้นราคาจึงยังอยู่ในระดับที่เหมาะสม

ดังนั้น ผู้นำจังหวัดดาดแซนเมียนบั๊กจึงเชื่อว่าที่ดินในต่างจังหวัดยังคงเป็นแหล่งลงทุนที่ดีในปี 2568

นอกจากนี้ นาย Quyet คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในปี 2025 จะฟื้นตัวได้ดีเมื่อจำนวน นักท่องเที่ยว ต่างชาติที่มาเยือนเวียดนามในปี 2024 พุ่งสูงถึง 17 ล้านคน โดยเขากล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทบางแห่งในฟูก๊วก นาตรัง กวางนิญ ฯลฯ จะดีขึ้น

ในขณะเดียวกัน ทาวน์เฮาส์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ยังคงมีราคาสูง ในขณะที่ความต้องการเช่าไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก

“ในปี 2568 ผมไม่คาดหวังอะไรมากจากกลุ่มทาวน์เฮาส์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ แต่ในต่างจังหวัดโดยเฉพาะที่มีนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมาก ราคาจะไม่เพิ่มขึ้นในปี 2567 ดังนั้นจึงมีการเปลี่ยนแปลงมากกว่าในเมืองใหญ่” นายเควี๊ยตกล่าว

ในการลงทุนในปี 2568 นาย Quyet กล่าวว่า นักลงทุนควรให้ความสนใจกับปัจจัยด้านราคา ไม่ควรปล่อยให้กระแสมวลชนมามีอิทธิพล และคิดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเสมอ ถึงแม้ว่าราคาที่สูงจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม

“ด้วยราคาในเมืองใหญ่ เมืองนี้จะไม่ใช่ “สนามเด็กเล่น” สำหรับนักลงทุนอีกต่อไป แต่จะเป็น “สนามเด็กเล่น” สำหรับผู้คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและนักลงทุนระยะยาว หากคุณลงทุนในเก็งกำไรระยะสั้นในเมืองใหญ่ มันจะมีความเสี่ยงมาก”

ในการลงทุนนั้น จำเป็นต้องให้ความสนใจกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดที่ยั่งยืนในอนาคต ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องศึกษาวิจัยอสังหาริมทรัพย์ในเมืองอุตสาหกรรม โดยเฉพาะจังหวัดที่มีทุนต่างชาติลงทุนจำนวนมาก เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง ไฮฟอง หรือบิ่ญเซือง ลองอัน ด่งนาย... อย่างไรก็ตาม ที่สำคัญกว่านั้น จำเป็นต้องใส่ใจในประเด็นทางกฎหมาย เพราะหากคุณโลภในราคาถูกและลงทุนในโครงการที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายเพียงพอ ก็จะเป็นอันตรายอย่างยิ่ง” นายเกวี๊ยตเตือน

ในขณะเดียวกัน นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC ให้ความเห็นว่าในปี 2568 ราคาสินค้าประเภทอาคารเตี้ยและอาคารสูงในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย จะไม่เพิ่มขึ้นมากเหมือนในอดีต ส่วนสินค้าประเภทรองจะไม่มีความผันผวนมากนัก มีเพียงสินค้าประเภทหลักเท่านั้นที่จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้น

“ในช่วงสองเดือนสุดท้ายของปีที่แล้ว ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวชัดเจน โดยสินค้ารอง เช่น อพาร์ตเมนต์ มีราคาขายลดลงเหลือ 200-500 ล้านดอง และบ้านแนวราบก็ลดลงเช่นกัน เมื่อราคาลดลง ความต้องการลงทุนในอพาร์ตเมนต์และบ้านแนวราบก็ลดลงเช่นกัน นักลงทุนมืออาชีพจะย้ายไปยังตลาดต่างจังหวัด ซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สะดวกเชื่อมต่อกับฮานอย มีนิคมอุตสาหกรรม และมีประชากรหนาแน่น” นายจุงประเมิน

กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes เปิดเผยว่า ที่ดินยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่ดึงดูดนักลงทุนได้เป็นอย่างดี โดยในระยะสั้นประมาณ 2-3 ปี ที่ดินยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด

นอกจากนี้ กลุ่มคอนโดมิเนียมแบบสูงในต่างจังหวัดราคา 2,000-3,000 ล้านบาท ก็จะดึงดูดนักลงทุนเช่นกัน

อัตราการดูดซึมโครงการที่เปิดใหม่จะลดลง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า โครงการบ้านที่เปิดให้ขายในปี 2568 ยังคงได้รับความสนใจ มีการทำธุรกรรม และมีการดูดซับได้ดี แต่มีแนวโน้มว่าอัตราการดูดซับจะชะลอตัวลง กลุ่มอพาร์ตเมนต์จะยังคงครองสภาพคล่องในตลาดต่อไป

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ กล่าวว่าสภาพคล่องของอพาร์ตเมนต์จะยังคงกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดใหญ่ในเขตเมือง ความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะความต้องการเพื่อการลงทุน จะยังคงย้ายไปยังเขตชานเมืองและจังหวัดและเมืองระดับ 2 และระดับ 3 ซึ่งราคาถูกกว่าและยังมีช่องทางให้เติบโตในอนาคตอีกมาก

ภาพรวมตลาดแสดงให้เห็นว่าหลังจากช่วงที่ "เติบโตอย่างร้อนแรง" อพาร์ทเมนต์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในฮานอย มีแนวโน้มว่าราคาจะลดลงเล็กน้อยตั้งแต่ปลายปี 2024 จนถึงปัจจุบัน อำนาจซื้อชะลอตัวลงบ้าง และราคาขายก็ลดลงเล็กน้อยสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการขายอย่างรวดเร็ว ผู้ที่เคยลงทุนในอพาร์ทเมนต์มาก่อนได้ยอมรับที่จะลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อขาย เนื่องจากกำไรที่ได้รับค่อนข้างสูงหลังจากช่วงที่ราคาอพาร์ทเมนต์เพิ่มขึ้นหลายสิบเปอร์เซ็นต์

ปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยมีแนวโน้มคงที่หรือลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงพีค ปริมาณการซื้อขายยังลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับเดือนพฤศจิกายน 2024 และก่อนหน้านั้น ตามการสำรวจของ Batdongsan.com.vn ในโครงการ Vinhomes Smart City ในตลาดรอง ในเดือนพฤศจิกายน 2024 ราคาอพาร์ตเมนท์สตูดิโอส่วนใหญ่เสนอขายอยู่ที่ 2,000 - 2,200 ล้านดอง/อพาร์ตเมนท์ แต่ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2024 จนถึงปัจจุบัน เจ้าของบ้านบางรายจำเป็นต้องขายด่วน โดยราคาเสนอขายผันผวนเพียง 1,980 - 2,000 ล้านดอง/อพาร์ตเมนท์เท่านั้น...

ปรากฏการณ์นี้ยังเกิดขึ้นในโครงการอื่นๆ เช่นกัน อย่างไรก็ตาม นายหน้าอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าด้วยราคาเท่านี้ เจ้าของบ้านกำลังขายโดยมีกำไร ไม่ใช่ขาดทุน

อุปทานอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะยังคงเติบโตต่อไป ประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปี 2567 หลายโครงการมีปัญหาคลี่คลายแล้วและจะนำมาดำเนินการใหม่ในปี 2568 หลายโครงการยังมีแผนที่จะ "เปิดตัว" เพื่อใช้ประโยชน์จากโอกาสการฟื้นตัวของตลาด

คาดว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากเขตเมืองใหญ่ในจังหวัดและเมืองทางภาคเหนือของนักลงทุนรายใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์ซึ่งส่วนใหญ่มีราคาตั้งแต่ 50 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป ยังคงเป็นผู้นำตลาด

แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้น แต่ยังคงขาดแคลนเมื่อเทียบกับความต้องการ และเนื่องจากส่วนใหญ่มาจากโครงการในเมืองใหญ่ของนักลงทุนรายใหญ่ ราคาขายจึงยังคง "ตรึง" อยู่ที่ระดับสูง ในขณะเดียวกัน ระดับราคารองจะเติบโตช้าลงโดยเพิ่มขึ้นน้อยกว่า จาก 7-10% เมื่อเทียบกับปี 2024

สาเหตุก็เพราะว่าราคาปัจจุบันค่อนข้างสูง การเติบโตที่ชะลอตัวของตลาดยังเป็นผลมาจากผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์เก่าจำนวนมากที่ขาดโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค มีราคาโอนที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาแพงที่สุดในฮานอยคาดว่าจะมีค่าใช้จ่าย 25 ล้านดองต่อตารางเมตร

ราคาขายของบ้านพักอาศัยสังคมในตำบลเตินเตรียว เขตทานตรี (ฮานอย) ประเมินเบื้องต้นไว้ที่ 25 ล้านดองต่อตารางเมตร หากได้รับการอนุมัติ นี่จะเป็นราคาบ้านพักอาศัยสังคมที่สูงที่สุดในฮานอย

ราคาข้างต้นเพิ่งประกาศโดยกรมก่อสร้างกรุงฮานอยหลังจากโครงการเริ่มก่อสร้างเมื่อปลายปีที่แล้ว

โครงการนี้ได้รับการลงทุนจากกลุ่มบริษัท Urban Infrastructure Development Investment Corporation (UDIC), Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (Haweicco) และ DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company โครงการนี้สร้างขึ้นบนที่ดินแปลงที่ 1 ของเขตเมืองใหม่ฮาดิญห์ ตำบลตานเตรียว (ชื่อทางการค้า Udic Eco Tower)

ตามข้อมูลของกรมโยธาธิการ ราคาขายโดยประมาณของอพาร์ตเมนต์ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนี้อยู่ที่ประมาณ 25 ล้านดองต่อตารางเมตร เมื่อพิจารณาจากราคาหน่วยดังกล่าว อพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตารางเมตรในโครงการจะมีราคาประมาณ 1.75 พันล้านดอง

ราคาเช่าโดยประมาณอยู่ที่ 150,000 VND/m2/เดือน ราคาเช่าโดยประมาณสำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาด 70 ตรม. คือ 10.5 ล้าน VND/เดือน

ค่าเช่าอยู่ที่ 390,000 ดอง/ตรม./เดือน คาดว่าหากเช่าอพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตร.ม. จะต้องจ่ายเงิน 27.3 ล้านดอง/เดือน

กรมโยธาธิการกล่าวว่า ราคาที่เป็นทางการจะมีการประกาศให้ผู้ลงทุนทราบภายหลังจากที่ได้รับการประเมินจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐตามระเบียบแล้ว

คาดว่าจะเริ่มรับใบสมัครซื้อบ้านพักอาศัยสังคมของโครงการได้ในไตรมาส 4 ปี 2568

ก่อนปี 2023 ราคาขายบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองหลวงผันผวนระหว่าง 13-17 ล้านดองต่อตารางเมตร หากได้รับการอนุมัติ นี่จะเป็นราคาบ้านพักอาศัยสังคมที่สูงที่สุดในฮานอย

ก่อนหน้านี้ กระทรวงก่อสร้างได้ตอบความเห็นของผู้มีสิทธิเลือกตั้งเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยสังคมที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้ของคนงานส่วนใหญ่ โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย โดยระบุว่าเพื่ออำนวยความสะดวกแก่ขั้นตอนการกำหนดราคาที่อยู่อาศัยสังคม กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 จึงกำหนดให้กำหนดราคาขายโดยพิจารณาจากการคำนวณต้นทุนทั้งหมดเพื่อคืนทุนการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ราคาเช่าซื้อถือเป็นราคาขายโดยไม่รวมค่าบำรุงรักษาที่พักอาศัยที่ผู้เช่าชำระตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย ราคาเช่าเป็นราคาที่ตกลงกันระหว่างผู้ลงทุนและผู้เช่า หากผู้ลงทุนใช้ราคาประมูลที่ชนะการประมูล ไม่จำเป็นต้องประเมินราคาขายและราคาเช่าซื้อของที่อยู่อาศัยสังคมใหม่

ตามที่กระทรวงก่อสร้างได้ระบุไว้ในมาตรา 85 ว่าด้วยแรงจูงใจสำหรับนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคม เช่น การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน แรงจูงใจทางภาษีตามกฎหมายภาษี นักลงทุนมีสิทธิได้รับผลกำไรร้อยละ 10 ได้รับการจัดสรรพื้นที่ดินหรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ และไม่จำเป็นต้องนำส่วนนี้ไปคิดในราคาบ้านพักอาศัยสังคม

“กฎระเบียบเหล่านี้มีส่วนช่วยส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคม และทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสังคมอยู่ในระดับปานกลาง เพื่อให้ข้าราชการ คนงาน และคนงานที่มีรายได้น้อยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยและดำรงชีวิตได้อย่างมั่นคง” กระทรวงก่อสร้างกล่าวเน้นย้ำ

กฎกระทรวงออกหนังสือแดงให้ที่ดินที่จัดสรรไว้ใช้หลายปีโดยไม่ได้วางแผน

ตอนที่มีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตเมื่อปี 2539 ยังไม่มีการวางผัง แต่ในปี 2567 ถ้าไม่เป็นไปตามผังเมือง สามารถออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินได้หรือไม่

ในประเด็นนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีความเห็นดังนี้

มาตรา 140 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ว่าด้วยกรณีที่ครัวเรือนและบุคคลใช้ที่ดินที่ได้รับการจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุมัติอย่างถูกต้องและใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 ถึงวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 และขณะนี้ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ดินนั้นตั้งอยู่แล้วว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ และให้สอดคล้องกับผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอ หรือผังเมืองทั่วไป หรือผังเมืองรวม หรือผังการก่อสร้าง หรือผังชนบท บุคคลเหล่านี้จะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (หนังสือปกแดง) ตามบทบัญญัติของมาตรา 138 วรรค 3 และวรรค 6 แห่งพระราชบัญญัตินี้

ด้วยเหตุนี้ ที่ดินที่ใช้อยู่จะต้องเป็นไปตามประเภทผังเมืองอย่างใดอย่างหนึ่งจากห้าประเภทที่กล่าวไว้ข้างต้น จึงจะได้รับการพิจารณาให้จัดเป็นหนังสือสีแดงได้

“จากหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น ในกรณีที่ระยะเวลาการจัดสรรที่ดินไม่อยู่ในกรอบอำนาจในปี พ.ศ. ๒๕๓๙ และไม่มีการวางผัง แต่ถึงปี พ.ศ. ๒๕๖๗ ไม่เป็นไปตามกรอบผัง จะไม่มีสิทธิพิจารณาออกหนังสือปกแดงตามบทบัญญัติในมาตรา ๑๔๐ แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน” กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม แจ้ง

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html