ภาระของราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้หลายคนตกอยู่ในวังวนหนี้สินธนาคาร

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าในบริบทที่ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อจำเป็นต้องคำนวณอย่างรอบคอบเมื่อกู้ยืมจากธนาคารเพื่อหลีกเลี่ยงการตกหลุมพรางของหนี้สิน

ดาบสองคม

คุณ Tran Ngoc Thien (เขต Hoang Mai, ฮานอย ) กล่าวว่า: ในช่วงกลางปี 2565 เมื่อเห็นว่าราคาบ้านเริ่มพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เขาและภรรยาจึงตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 75 ตารางเมตรในเขต Vinh Tuy ในราคา 3.35 พันล้านดอง “ ถ้าผมไม่ตัดสินใจซื้อทันที ผมกลัวว่าราคาบ้านจะสูงขึ้นเรื่อยๆ ” เขาอธิบายว่าทำไมเขาถึงจ่ายเงินกลาง “พายุ”

แต่ในขณะนั้น เนื่องจากเขามีเงินเพียงประมาณ 800 ล้านดอง เขาจึงตกลงกู้เงินส่วนที่เหลือจากธนาคารในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 0% เป็นเวลา 2 ปีแรก ตามข้อตกลง คุณเทียนต้องชำระเงินล่วงหน้า 25% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ ซึ่งคิดเป็นเงินประมาณ 850 ล้านดอง และกู้เงินส่วนที่เหลืออีก 2,500 ล้านดองจากธนาคารเป็นระยะเวลา 30 ปี

สองปีแรก เงินกู้ปลอดดอกเบี้ยทำให้การผ่อนชำระรายเดือนราบรื่น อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เริ่มเปลี่ยนแปลงตั้งแต่กลางปี 2567

เมื่อเข้าสู่ช่วงชำระดอกเบี้ยจริง อัตราดอกเบี้ยลอยตัวพุ่งสูงถึง 12% ต่อปี ทำให้เงินต้นและดอกเบี้ยที่ต้องชำระต่อเดือนพุ่งสูงกว่า 30 ล้านดอง ในเวลานั้น คุณเทียนตกใจมาก หลังจากดิ้นรนอยู่หลายเดือน ค่าครองชีพก็ยิ่งตึงเครียดมากขึ้นเรื่อยๆ จนไม่สามารถชำระหนี้ได้ติดต่อกันถึง 6 เดือน

ทันทีที่เงินกู้ถูกโอนไปยังกลุ่มหนี้เสีย ธนาคารจึงได้ส่งหนังสือแจ้งขอโอนสินทรัพย์เพื่อดำเนินการชำระบัญชี คุณเทียนกังวลและนอนไม่หลับเพราะเสี่ยงต่อการสูญเสียครั้งใหญ่

โชคดีที่ด้วยการสนับสนุนจากญาติพี่น้องและเพื่อนฝูง คุณเทียนจึงสามารถชำระหนี้ค้างชำระทั้งหมดได้ และชำระดอกเบี้ยและเงินต้นล่วงหน้าสำหรับสามเดือนถัดไป เพื่อพิสูจน์ว่ากระแสเงินสดกลับมาแล้ว ด้วยเหตุนี้ เงินกู้จึงถูกโอนกลับไปยังกลุ่มที่ 1 เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่จะสูญเสียบ้านไป

ราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้หลายคนต้องกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

คุณเทียน กล่าวว่า ในช่วงต้นปี 2568 อัตราดอกเบี้ยจะกลับมาอยู่ที่ 9% แต่ดอกเบี้ยและเงินต้นที่ต้องชำระต่อเดือนจะยังคงอยู่ที่ประมาณ 22 - 23 ล้านดอง

“ ถึงแม้อัตราดอกเบี้ยจะลดลง แต่เงินกว่า 20 ล้านดองต่อเดือนก็ยังเป็นภาระหนัก เพราะตอนนี้ภรรยาผมกำลังประสบปัญหาเรื่องงาน รายได้ก็ลดลง เงินเดือนของเราแทบจะหมดไปกับการผ่อนชำระหนี้ธนาคาร เราต้องกู้เงินจากญาติๆ เพื่อใช้จ่ายในชีวิตประจำวันและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ” คุณเทียนเผย

นางสาวเหวียน เฮือง หลาน (แขวงตือ เลียม ฮานอย) ซึ่งไม่โชคดีเท่านายเทียน กล่าวว่า เธอเพิ่งตัดสินใจขายอพาร์ตเมนต์ที่ซื้อมา 2 ปี เพื่อนำเงินไปชำระธนาคาร เพราะเธอไม่มีเงินที่จะจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยทุกเดือนได้

คุณหลานเล่าว่าเธอซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 65 ตารางเมตร ในราคาสูงกว่า 3 พันล้านดอง เธอมีเงิน 1 พันล้านดอง และกู้ยืมเงินจากธนาคารมากกว่า 2 พันล้านดอง เธอซื้อตามความคืบหน้าของโครงการและได้รับการสนับสนุนดอกเบี้ย 0% จนกระทั่งได้รับบ้าน ในปีแรกเธอต้องจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยมากกว่า 20 ล้านดองต่อเดือน ในเวลานั้น เธอและสามีตัดสินใจที่จะควบคุมการใช้จ่ายเพื่อพยายามออมเงินให้เพียงพอกับการชำระเงินให้กับธนาคาร

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2567 สามีของคุณหลานตกงาน และทุกคนในครอบครัวต้องพึ่งพาเงินเดือนของเธอ 18 ล้านดอง “ ด้วยรายได้ของฉัน แม้จะอดอาหารและใช้จ่ายน้อยลง แต่มันก็ยังไม่พอจ่ายดอกเบี้ยธนาคาร ” คุณหลานกล่าว

ในที่สุด หลังจากนอนไม่หลับหลายคืน คุณนายลานก็ได้ปรึกษากับสามีเรื่องการขายบ้านหลังปัจจุบันเพื่อนำเงินไปชำระสินเชื่อธนาคาร และเก็บเงินที่เหลือไว้ จากนั้นทั้งคู่ก็กลับไปเช่าบ้านอีกครั้ง

“ ถึงจะต้องเช่าบ้าน แต่ฉันก็ไม่ต้องกดดันตัวเองเรื่องผ่อนบ้านอีกต่อไป ดอกเบี้ยธนาคารรายเดือนก็มากพอให้ครอบครัวฉันเช่าอพาร์ตเมนต์เก่าๆ อยู่อาศัยได้ ” หลานเล่า

วิธีหลีกเลี่ยงหนี้สินล้นพ้นตัว

ตามที่ ดร.เหงียน ตรี ฮิเออ ผู้เชี่ยวชาญด้านการธนาคารและการเงิน กล่าวไว้ว่า การกู้ยืมเงินเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้ผู้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัย แต่หากไม่ได้ใช้ให้ถูกต้อง อาจกลายเป็นวังวนหนี้สินได้

คุณเหียวแนะนำว่าผู้ซื้อบ้านควรกู้ยืมไม่เกิน 80% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องแน่ใจว่าการชำระหนี้รายเดือนไม่เกิน 50% ของรายได้สุทธิ ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น ควรมีกองทุนสำรองที่สามารถครอบคลุมหนี้ได้ 6-12 เดือน เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในกรณีว่างงานหรือสูญเสียรายได้

นอกจากนี้ คุณเฮี่ยวยังแนะนำให้คนหนุ่มสาวคำนวณความสามารถในการชำระคืนเงินกู้อย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจกู้ยืม เพื่อหลีกเลี่ยงภาวะกลัวพลาด (FOMO) ซึ่งอาจนำไปสู่กับดักของการกู้ยืมเกินตัวได้ง่าย การจัดทำตารางรายรับรายจ่าย และการทดสอบสถานการณ์จำลองความผันผวนของรายได้และอัตราดอกเบี้ย เป็นสิ่งสำคัญในการประเมินความปลอดภัยของเงินกู้

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ผู้ซื้อบ้านพิจารณาอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอย่างรอบคอบและปรับสมดุลรายได้ก่อนกู้ยืมจากธนาคาร (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

“ การกู้ยืมเงินเป็นดาบสองคม หากไม่ได้รับการควบคุมที่ดี ผู้กู้อาจกลายเป็นหนี้ได้ง่าย แม้กระทั่งต้องขายบ้านเมื่อตลาดตกต่ำหรือรายได้ไม่มั่นคง ” คุณ Hieu วิเคราะห์

นายหวู เกือง เกวียต ผู้อำนวยการทั่วไปของดัต แซ็ง เมียน บั๊ก กล่าวว่า ผู้ซื้อบ้านที่กู้ยืมเงินจากธนาคารจะต้องปรับสมดุลรายได้หลังจากผ่านช่วงอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งหลังจากผ่านช่วงอัตราดอกเบี้ยพิเศษแล้ว อัตราดอกเบี้ยจะต้องเพิ่มขึ้น 2-3% หรือมากกว่า ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร

คุณ Quyet ระบุว่าอัตราดอกเบี้ยตามกลไกตลาด ซึ่งบางครั้งไม่สามารถคาดการณ์ได้ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า อาจสูงถึง 10% ขึ้นไป ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงอย่างมาก ดังนั้น ก่อนการกู้ยืมเงิน จำเป็นต้องคำนวณรายได้และความสามารถในการชำระหนี้หลังจาก 2-3 ปีอย่างรอบคอบ เพื่อหลีกเลี่ยงการขาดดุลงบประมาณของครอบครัว

การคาดการณ์จำนวนมากชี้ให้เห็นว่าเมื่อความต้องการสินเชื่อเพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ก็มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในปีหน้า ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อาจเพิ่มขึ้นเป็น 11-12% ต่อปีในปีต่อๆ ไป

นอกจากอัตราดอกเบี้ยแล้ว เงื่อนไขสัญญายังต้องศึกษาอย่างรอบคอบด้วย การไม่อ่านสัญญาอย่างละเอียดอาจนำไปสู่ค่าธรรมเนียมแอบแฝง เช่น ค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนด หรือเงื่อนไขในการปรับอัตราดอกเบี้ยหลังจากหมดโปรโมชั่น

“ เพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาด ผู้ซื้อบ้านจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความสามารถในการชำระเงินกู้คืน และมีแผนฉุกเฉินสำหรับเหตุการณ์ต่างๆ เช่น การสูญเสียการงาน การเจ็บป่วย เป็นต้น ” นาย Quyet แนะนำ

คุณเจิ่น มินห์ ญัต นักลงทุนชาวฮานอยผู้คร่ำหวอดมานาน เปิดเผยว่าเมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารหลายแห่งกำลังออกนโยบายที่น่าสนใจเพื่อดึงดูดลูกค้า บางธนาคารเสนออัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบ “ผ่อนปรน” สูงมาก ประมาณ 6-7% อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยนี้ใช้ได้เพียง 3-6 เดือนเท่านั้น

หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาสิทธิพิเศษ อัตราดอกเบี้ยจะลอยตัวที่อัตราดอกเบี้ยฐานบวกส่วนต่าง 3.5% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารส่วนใหญ่ใช้อัตราดอกเบี้ยฐานแทนอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 12 เดือนเป็นเกณฑ์ในการบวกส่วนต่าง เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สุดท้ายที่ลูกค้าต้องจ่าย

ผลลัพธ์สุดท้าย ด้วยอัตราดอกเบี้ยพื้นฐานเฉลี่ย 8.2-9% ต่อปี บวกกับส่วนต่างอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านยังคงสูงลิ่วอยู่ที่ประมาณ 12.5-13% ต่อปี (หลังจากปรับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว) นอกจากนี้ ธนาคารบางแห่งยังเรียกเก็บ "ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม" อื่นๆ เช่น ค่าประกันภัย ค่าธรรมเนียมการครบกำหนดชำระ... รวมแล้วประมาณ 2-3% ต่อปี

คุณนัทกล่าวว่า ในบรรดานักลงทุนเช่นเขา มีผู้ซื้อบ้านจำนวนมากที่ต้องแบกรับภาระหนี้สินหลังจากหมดระยะเวลาผ่อนผัน ในหลายกรณี เมื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัวเพิ่มขึ้นเป็น 13-14% ภาระหนี้สินก็สูงเกินไป พวกเขาจึงต้องขายทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้

ที่มา: https://baolangson.vn/ganh-gia-nha-lien-tuc-tang-cao-nhieu-nguoi-roi-vao-vong-xoay-no-ngan-hang-5053725.html