ธุรกิจอสังหาฯ ยังวิตกกังวลกระแสเงินทุนไหลเข้าไม่เพียงพอ

หนังสือเวียนที่ 06/2023 เรื่อง ควบคุมดูแลกิจกรรมการปล่อยสินเชื่อของสถาบันสินเชื่อและสาขาธนาคารต่างประเทศแก่ลูกค้า มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2566 เป็นต้นไป

ด้วยเหตุนี้ สถาบันสินเชื่อจึงไม่มีสิทธิปล่อยสินเชื่อเพื่อชำระเงินสมทบทุน ซื้อหรือรับโอนเงินทุนสมทบของบริษัทจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนจำกัด บริจาคทุน ซื้อหรือรับโอนหุ้นของบริษัทมหาชนที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หรือไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายในระบบซื้อขาย UPCoM

ตามข้อกำหนดของธนาคารแห่งรัฐ ข้อบังคับนี้ใช้บังคับเฉพาะกับวัตถุประสงค์ในการจ่ายเงินสมทบทุน การซื้อ การรับโอนเงินทุนของบริษัทจำกัดและห้างหุ้นส่วนจำกัด การจ่ายเงินสมทบทุน การซื้อ การรับโอนหุ้นของบริษัทมหาชนที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หรือไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายในระบบซื้อขาย UpCOM เท่านั้น สำหรับวัตถุประสงค์ในการจ่ายเงินสมทบทุน การซื้อ การรับโอนเงินทุนของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สถาบันสินเชื่อจะต้องให้สินเชื่อตามข้อบังคับ

หนังสือเวียนที่ 06 เป็นการเพิ่มเติมข้อกำหนดที่สถาบันสินเชื่อไม่อนุญาตให้ปล่อยกู้เพื่อชำระเงินสมทบทุนตามสัญญาสมทบทุน สัญญาความร่วมมือด้านการลงทุน หรือสัญญาความร่วมมือทางธุรกิจ เพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมายในขณะที่สถาบันสินเชื่อตัดสินใจที่จะปล่อยกู้

ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่ากฎระเบียบนี้ใช้บังคับเฉพาะกับโครงการลงทุนที่ไม่เข้าเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมายเท่านั้น สำหรับโครงการลงทุนที่เข้าเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมาย สถาบันสินเชื่อจะยังคงพิจารณาปล่อยกู้แก่ลูกค้าเพื่อชำระเงินสมทบทุนตามสัญญาการสมทบทุน สัญญาความร่วมมือการลงทุน หรือสัญญาความร่วมมือทางธุรกิจตามบทบัญญัติต่อไป

ภายในเวลาเพียงเดือนเศษ กฎระเบียบข้างต้นจะมีผลบังคับใช้

ในบริบทของความยากลำบากและ "ความยุ่งยากทางกฎหมาย" ที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความกังวลว่าข้อบังคับในหนังสือเวียนหมายเลข 06 อาจทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงเงินทุนได้ยากยิ่งขึ้น

จำเป็นต้องคำนวณใหม่

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (EZ Property) ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวของ VietnamNet ว่าในช่วงเวลาที่ยากลำบากซึ่งควรจะได้รับการแก้ไข กฎระเบียบในประกาศ 06 กลับเพิ่มความยากลำบากให้กับธุรกิจโดยไม่ได้ตั้งใจ "มีหลายประเด็นที่ธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องคำนวณใหม่ในประกาศ 06 นี้" นาย Toan กล่าว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์วิตกกังวลว่ากระแสเงินทุนที่ไหลเข้าอย่างยากลำบากจะยิ่งจำกัดอุปทานของอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น (ภาพ: ฮวง ฮา)

ตามคำกล่าวของผู้นำ EZ Property การเพิ่มจำนวนกลุ่มคนที่ไม่ได้รับอนุญาตให้กู้ยืมทุน ส่งผลให้กระแสเงินทุนไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้มงวดยิ่งขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจที่ต้องการร่วมมือด้านการลงทุนและจำเป็นต้องเป็นบริษัทจดทะเบียน

“จำนวนธุรกิจที่ดำเนินการในตลาดหลักทรัพย์นั้นน้อยมากเมื่อเทียบกับปริมาณที่ดำเนินการภายนอกที่ไม่ได้จดทะเบียน” นายโทอัน กล่าว

นอกจากนี้ การไม่ให้สินเชื่อเพื่อชำระเงินสมทบทุนตามสัญญาสมทบทุน สัญญาร่วมลงทุน หรือสัญญาร่วมธุรกิจ เพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจ นายโตน กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวทำให้ธุรกิจที่ต้องการเข้าถึงเงินทุนประสบความยากลำบากอย่างยิ่ง

ตามที่ผู้นำของบริษัทนี้กล่าวไว้ เมื่อโครงการมีสิทธิ์ขาย นั่นหมายความว่าบริษัทได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย การอนุมัติพื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน... หลังจากผ่านขั้นตอนนั้นแล้ว บริษัทแทบจะไม่เคยกู้ยืมเงินอีกเลย

“การเติบโตของสินเชื่อในช่วง 6 เดือนแรกของปีนั้นต่ำมาก ในขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ใช้เงินทุนที่มีเลเวอเรจสูง นอกจากเงินทุนของตนเองแล้ว แหล่งเงินทุนอื่นๆ เช่น เงินกู้จากธนาคาร การระดมเงินทุนจากพันธมิตร ลูกค้า การออกพันธบัตร ฯลฯ ต่างก็ถูกระงับ กฎระเบียบนี้ทำให้ธุรกิจต่างๆ ในปัจจุบันต้องเผชิญความยากลำบากมาก” นายโทอันเน้นย้ำ

นายหวู่ คิม เซียง ประธานกรรมการบริหารบริษัท เอสจีโอ กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น (เอสจีโอ กรุ๊ป) ยังเปิดเผยกับผู้สื่อข่าวด้วยว่า กังวลว่าการเพิ่มกรณีที่ไม่มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ตามประกาศ 06 จะทำให้การเข้าถึงเงินทุนสำหรับความร่วมมือด้านการลงทุนและการโอนโครงการมีจำกัด

“โครงการก่อนหน้าที่ยังไม่ได้ดำเนินการหรือแม้แต่โครงการใหม่ที่กำลังเตรียมดำเนินการลงทุนและกำลังมองหาพันธมิตรที่จะร่วมมือหรือถ่ายโอน ล้วนประสบปัญหาการไหลเวียนของเงินทุน ซึ่งจะทำให้การดำเนินโครงการล่าช้าลง” นายเกียงกล่าว

นาย Giang กล่าวว่าสำหรับโครงการที่ดินนั้น นักลงทุนจะต้องดำเนินการโครงสร้างพื้นฐาน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ ฯลฯ ให้เสร็จสิ้นก่อนจึงจะสามารถให้เงินกู้เพื่อความร่วมมือในการลงทุนได้ ในเวลานั้น บริษัทจะขายให้กับลูกค้ารายบุคคล เก็บเงินตามความคืบหน้า โดยไม่ต้องให้ความร่วมมือในการลงทุน

โดยประธานกลุ่มบริษัท SGO เปิดเผยว่า ความร่วมมือด้านการลงทุนระหว่างหน่วยงานต่างๆ ส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นก่อนที่โครงการจะมีสิทธิ์ขาย เพราะเป็นช่วงที่แต่ละหน่วยงานต้องการศักยภาพของกันและกัน โดยเฉพาะด้านเงินทุน

“ในบริบทของอุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่มีจำกัดเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายและกฎหมายที่ซ้ำซ้อน การใช้ Circular 06 จะจำกัดอุปทานเพิ่มเติมเนื่องจากปัญหาทางการเงิน ในเวลานี้ ธุรกิจต่างๆ ยังเผชิญกับความยากลำบากมากมายและต้องการแหล่งเงินทุนอื่นๆ อย่างยิ่งผ่านการควบรวมและซื้อกิจการและการโอนโครงการ อย่างไรก็ตาม หากคู่ค้าที่ร่วมมือไม่มีเงินกู้และใช้เงินทุนของตนเองเท่านั้น การร่วมมือกันลงทุนจะเป็นเรื่องยากมากในบริบทของกระแสเงินสดที่ตึงตัว” นาย Giang กังวล

ข้อเสนอเพื่อแก้ไขหนังสือเวียน

กรรมการผู้จัดการใหญ่ EZ Property กล่าวว่า นอกเหนือจากภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว Circular 06 ยังเกี่ยวข้องกับโครงการ PPP โครงสร้างพื้นฐานการพัฒนาเมือง เกษตรกรรมและป่าไม้...

เมื่อจำเป็นต้องจดทะเบียนและมีคุณสมบัติในการดำเนินธุรกิจในฐานะโครงการ PPP นั่นหมายความว่าจะต้องสร้างถนนให้เสร็จเรียบร้อย แม้ว่าการดำเนินโครงการนี้จะต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก แต่การไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนได้จะส่งผลโดยตรงต่อกิจกรรมการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมของ เศรษฐกิจ

คุณ Toan อธิบายว่า EZ Property กำลังดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานในเมืองหลายโครงการและต้องการเงินอย่างมาก ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุนจากธนาคารและอัตราดอกเบี้ยก็สูง เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง ธุรกิจต่างๆ ก็วางแผนที่จะเข้าถึงเงินทุนนั้นผ่านพันธมิตรและกู้ยืมเงิน อย่างไรก็ตาม ด้วยเงื่อนไขที่ระบุไว้ในหนังสือเวียน 06 บริษัทเกือบจะถูกตัดออกจากรายชื่อผู้กู้ยืมที่ได้รับอนุญาต

“หนังสือเวียนดังกล่าวได้ออกแล้วแต่ยังไม่ได้รับการดำเนินการ จึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและควรเอาเงื่อนไขที่ไม่เหมาะสมในเงื่อนไขปัจจุบันออกไป” นายโตน เสนอ

นายหวู่ คิม เซียง ประธานกลุ่ม SGO กล่าวว่า จำเป็นต้องพิจารณาแผนการที่จะช่วยให้ธุรกิจต่างๆ เข้าถึงเงินทุน เพื่อให้สามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้ดียิ่งขึ้น และสามารถปรับปรุงการจัดหาเงินทุนสู่ตลาดได้

อย่างไรก็ตาม หากมีกลไกสนับสนุนสินเชื่อก็จะช่วยเพิ่มอำนาจซื้อและเพิ่มอุปสงค์รวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้

ก่อนหน้านี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยังได้ส่งเอกสารเพื่อขอพิจารณาปรับปรุงกฎระเบียบ ซึ่งรวมถึงเนื้อหาของ 4 กรณีที่ลูกค้า “ที่ต้องการเงินทุนไม่สามารถกู้ยืมสินเชื่อได้”

ตามที่ HoREA ระบุไว้ มาตรา 8, 9 และ 10 จะนำไปสู่สถานการณ์ที่ธุรกิจบางแห่งในภาคส่วนต่างๆ ของเศรษฐกิจที่จำเป็นต้องกู้ยืมเงินทุน รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จะประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ

นอกจากนี้สมาคมยังระบุด้วยว่า มีการออกหนังสือเวียนฉบับที่ 06 ของธนาคารแห่งรัฐก่อนมติฉบับที่ 97 จึงจำเป็นต้องพิจารณาแก้ไขเพื่อให้ธนาคารแห่งรัฐสามารถดำเนินการตามแนวทางแก้ไขในการดำเนินนโยบายการเงินได้เชิงรุก ยืดหยุ่น และสอดคล้องกับนโยบายการคลังแบบขยายตัวที่สมเหตุสมผล...

HoREA แสดงความกังวลเกี่ยวกับการเพิ่ม "อุปสรรค" ต่อการกู้ยืมเงินทุน โดยเสนอให้แก้ไขหนังสือเวียน สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งคำร้องถึง นายกรัฐมนตรี และธนาคารแห่งรัฐ โดยเสนอให้แก้ไขกฎระเบียบหลายฉบับที่มีผลบังคับใช้ในเดือนกันยายนปีหน้า เนื่องจากกังวลเกี่ยวกับการเพิ่ม "อุปสรรค" ต่อการกู้ยืมเงินทุน

แหล่งที่มา