ประเด็นใหม่ของกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข พ.ศ. 2566: นักศึกษาสามารถซื้อบ้านราคาถูกได้

เมื่อเร็วๆ นี้ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ชุดที่ 15 ได้ผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน ในรายงานการวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งเผยแพร่ บริษัท Vietcap Securities ได้ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงสำคัญระหว่างกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2013 และกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขปี 2023

กองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมเชิงพาณิชย์

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2556 กำหนดให้จัดสรรที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในโครงการเชิงพาณิชย์ไม่ได้กำหนดไว้อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม พระราชกฤษฎีกา 49/2021/ND-CP (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2564) กำหนดให้โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และพื้นที่เขตเมืองที่มีขนาดการใช้ประโยชน์ที่ดินตั้งแต่ 2 เฮกตาร์ขึ้นไปในเขตเมืองพิเศษและเขตเมืองประเภทที่ 1 หรือตั้งแต่ 5 เฮกตาร์ขึ้นไปในเขตเมืองประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 จะต้องสำรองพื้นที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดไว้ 20% ในโครงการวางผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และต้องลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข พ.ศ. 2566 กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องจัดสรรกองทุนที่ดินที่เพียงพอสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตามโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดที่ได้รับอนุมัติ

โดยเฉพาะในเขตเมืองประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ตามกฎกระทรวง ของทางราชการ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีมติให้ผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องสำรองที่ดินที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งในโครงการที่ได้ลงทุนสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม หรือจัดให้มีกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัยทางสังคมที่ได้ลงทุนสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในสถานที่อื่นนอกเหนือจากขอบเขตของโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองนั้น หรือจ่ายเงินเท่ากับมูลค่าของกองทุนที่ดินที่ได้ลงทุนสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

ดังนั้นจะเห็นได้ว่านักลงทุนมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการปฏิบัติตามภาระผูกพันในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสังคม เนื่องจากไม่จำเป็นต้องก่อสร้างบ้านจัดสรรสังคมภายในโครงการเชิงพาณิชย์ และสามารถเลือกทางเลือกอื่นได้ เช่น การจัดหาที่ดินสำหรับสร้างบ้านจัดสรรสังคมนอกโครงการเชิงพาณิชย์ หรือจ่ายเงินให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

แรงจูงใจสำหรับนักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรสังคม

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2556 กำหนดให้ผู้ลงทุนได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (LET) และค่าเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่รัฐจัดสรรหรือให้เช่าเพื่อการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง นักลงทุนบางรายจำเป็นต้องรอขั้นตอนในการกำหนดราคาที่ดิน คำนวณสิทธิการใช้ที่ดิน และค่าเช่าที่ดิน ก่อนที่จะยื่นขอการยกเว้น

ตามกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข พ.ศ. 2566 นักลงทุนจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ นอกจากนี้ นักลงทุนไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนในการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ได้รับการยกเว้น และไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนในการขอยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ตามการประเมินของ Vietcap การระบุอย่างชัดเจนในกฎหมายว่าไม่จำเป็นต้องมีขั้นตอนในการกำหนดสิทธิการใช้ที่ดิน จะช่วยลดขั้นตอนสำหรับนักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

Điểm mới của Luật Nhà ở sửa đổi 2023: Sinh viên được mua nhà giá rẻ - 1 — นักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับโอกาสในการย่นระยะเวลาและเพิ่มอัตรากำไร (ภาพ: Hai Long)

อัตรากำไรสำหรับนักลงทุน

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2556 ไม่ได้กำหนดอัตรากำไรของโครงการบ้านจัดสรรไว้อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม มีแนวทางโดยละเอียดเพิ่มเติมในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2558 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 10 ธันวาคม พ.ศ. 2558) ซึ่งกำหนดให้ผู้ลงทุนเป็นผู้กำหนดราคาขายบ้านจัดสรร โดยคำนวณจากต้นทุนทั้งหมดที่ใช้ในการคืนทุนก่อสร้างบ้าน ดอกเบี้ยเงินกู้ (ถ้ามี) และกำไรมาตรฐานของโครงการทั้งหมดไม่เกินร้อยละ 10 ของต้นทุนการลงทุนทั้งหมด โดยไม่รวมสิทธิประโยชน์ที่รัฐกำหนด ส่วนธุรกิจเชิงพาณิชย์ต้องรวมอยู่ในโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด และต้องมั่นใจว่ามีกำไรมาตรฐานสูงสุดร้อยละ 10

ประเด็นใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2566 คือ ผู้ลงทุนมีสิทธิได้รับผลกำไรสูงสุดร้อยละ 10 ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้างทั้งหมดสำหรับพื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม และได้รับอนุญาตให้กันพื้นที่สูงสุดร้อยละ 20 ของพื้นที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดภายในพื้นที่โครงการเพื่อการลงทุนก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เพื่อลงทุนในการก่อสร้างธุรกิจ บริการ พาณิชยกรรม และงานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสามารถบันทึกบัญชีแยกกัน โดยไม่รวมต้นทุนการลงทุนก่อสร้างส่วนบริการ พาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ไว้ในต้นทุนของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และมีสิทธิได้รับผลกำไรทั้งหมดสำหรับพื้นที่ของส่วนบริการ พาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ในกรณีที่ลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ผู้ลงทุนจะต้องชำระภาษีการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ดังนั้นนักลงทุนจึงสามารถได้รับผลกำไรเพิ่มเติมจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมผ่านพื้นที่เชิงพาณิชย์

การขยายสิทธิผู้มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยสังคม

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยแก้ไข พ.ศ. 2566 แก้ไขและเพิ่มเติมกลุ่มวิชา 2 กลุ่มที่มีสิทธิได้รับนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยทางสังคม

ประการแรก นักศึกษาจากมหาวิทยาลัย สถาบันการศึกษา วิทยาลัย โรงเรียนอาชีวศึกษา โรงเรียนเฉพาะทางตามที่กฎหมายกำหนด นักเรียนจากโรงเรียนประจำของรัฐสำหรับชนกลุ่มน้อย

ประการที่สอง คือ วิสาหกิจ สหกรณ์ สหภาพแรงงานในเขตอุตสาหกรรม

หลักการขาย การเช่าซื้อ และการให้เช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคม

ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2556 ผู้เช่าหรือผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมไม่มีสิทธิขายบ้านต่อภายในระยะเวลาขั้นต่ำ 5 ปี นับจากวันที่ชำระเงินค่าเช่าซื้อหรือค่าซื้อบ้านเต็มจำนวน

ในกรณีที่ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าได้ชำระเงินค่าซื้อหรือเช่าบ้านครบถ้วนแล้วและต้องการขายบ้าน บ้านหลังดังกล่าวสามารถขายได้เฉพาะกับหน่วยบริหารจัดการบ้านพักอาศัยสังคม หรือขายให้กับผู้มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้เท่านั้น หากหน่วยดังกล่าวไม่ได้ซื้อในราคาขายสูงสุดเท่ากับราคาขายของบ้านพักอาศัยสังคมประเภทเดียวกันในสถานที่และเวลาขายเดียวกัน

ภายใต้พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข พ.ศ. 2566 ภายในระยะเวลา 5 ปี ผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อจะได้รับอนุญาตให้ขายต่อให้กับผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคม หรือให้กับผู้มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยสังคมได้เท่านั้น ในราคาขายสูงสุดเท่ากับราคาขายของที่อยู่อาศัยสังคมดังกล่าวในสัญญาซื้อขายกับผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมดังกล่าว

แหล่งที่มา