เสนอปรับเกณฑ์สินเชื่อให้เข้มงวดยิ่งขึ้นแก่ผู้มีอสังหาฯ หลายราย

DNVN - ในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ได้เสนอแนวทางแก้ไขเพื่อควบคุมตลาดผ่านนโยบายสินเชื่อ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร และเพื่อความมั่นคงในระยะยาวของ เศรษฐกิจ

ตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะถูกนำมาใช้เมื่อดัชนีราคาธุรกรรมผันผวนมากกว่า 20% ภายใน 3 เดือน หรือเมื่อตลาดมีความผันผวนอื่นๆ ที่เป็นภัยคุกคามต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและสังคม อย่างไรก็ตาม VARS เชื่อว่าการดำเนินการนี้ทำได้ยาก เนื่องจากระบบฐานข้อมูลปัจจุบันยังไม่สมบูรณ์และแม่นยำเพียงพอ

VARS เชื่อว่าการควบคุมตลาดผ่านนโยบายสินเชื่อเป็นวิธีแก้ปัญหาที่มีประสิทธิผลในการรับรองการพัฒนาที่ยั่งยืนและมั่นคง ในขณะเดียวกันก็ป้องกันผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจ

กระทรวงก่อสร้าง ประเมินว่า การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์เป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองบางแห่งสูงขึ้น

ประการแรก VARS เสนอให้เข้มงวดสินเชื่อสำหรับนักเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เพื่อลดการกู้ยืมเพื่อเก็งกำไรหรืออัตราส่วนทางการเงินที่มากเกินไป สถาบันสินเชื่อสามารถลดขีดจำกัดการให้สินเชื่อได้โดยการปรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า กำหนดอัตราส่วนมูลค่าสุทธิที่สูงขึ้น หรือใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์สองแห่งขึ้นไป

นอกจากนี้ VARS ยังเสนอให้มีการเสริมสร้างการติดตามและจัดการสินเชื่อ รัฐบาล สามารถนำกฎระเบียบการควบคุมคุณภาพสินเชื่อมาใช้ โดยกำหนดให้ธนาคารต้องรายงานรายละเอียดสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งจะทำให้ความสามารถในการติดตามความเสี่ยงดีขึ้น

นอกจากนี้ รัฐต้องจัดตั้งกลไกสินเชื่อลำดับความสำคัญสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม สนับสนุนการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

นอกจากนี้ VARS ยังแนะนำให้ผ่อนปรนนโยบายสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหรือกลุ่มที่มีความสำคัญอื่นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การลดอัตราดอกเบี้ยและสนับสนุนสินเชื่อระยะยาวพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษแก่คู่แต่งงานใหม่ จะช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดและสังคม

“เพื่อให้การดำเนินนโยบายต่างๆ ดำเนินไปอย่างถูกต้อง เหมาะสม รัฐบาลจำเป็นต้องจัดทำระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ แม่นยำเพียงพอ และอัปเดตเป็นประจำ เพื่อให้สามารถแยกแยะระหว่างผู้ซื้อบ้านตัวจริงและนักเก็งกำไรที่แสวงหากำไรได้ชัดเจน” VARS เน้นย้ำ

VARS ยังแนะนำให้รวมนโยบายสินเชื่อเข้ากับมาตรการภาษี เช่น ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือภาษีทรัพย์สิน เพื่อควบคุมตลาดอย่างครอบคลุมมากขึ้น อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องทำให้แน่ใจว่านโยบายเหล่านี้ได้รับการใช้โดยยืดหยุ่นเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดและจำกัดความเสี่ยง

รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ ตรอง ติงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ เห็นด้วยกับมุมมองที่ว่าการควบคุมตลาดผ่านนโยบายสินเชื่อจะช่วยให้หน่วยงานบริหารจัดการมีบทบาทในการควบคุมมากขึ้นในบริบทที่อสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนอย่างรุนแรง ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา สถานการณ์ของกลุ่มนักเก็งกำไรและนายหน้าบางกลุ่มที่ "ทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้นและสร้างคลื่น" กลายเป็นเรื่องปกติ ในขณะเดียวกัน การบริหารจัดการที่หละหลวมทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ผันผวนอย่างรุนแรง ส่งผลให้เกิดผลกระทบตามมา

การควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านนโยบายสินเชื่อไม่ใช่เรื่องใหม่ หลายประเทศได้นำนโยบายดังกล่าวไปปฏิบัติอย่างประสบความสำเร็จ

ในสหรัฐอเมริกา หลังจากวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2008 ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและความต้องการที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็กำหนดมาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวดเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีเงื่อนไขไม่สูง รัฐบาลสหรัฐฯ ยังมีโครงการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก เช่น โครงการ FHA ที่ให้เงินดาวน์ต่ำและอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

ในแคนาดา รัฐบาลได้เข้มงวดกฎเกณฑ์อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อป้องกันการกู้ยืมที่มีความเสี่ยง ผู้ซื้อบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น โทรอนโตและแวนคูเวอร์ จำเป็นต้องวางเงินดาวน์มากขึ้นเมื่อกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

ประเทศอื่นๆ จำนวนมาก เช่น ออสเตรเลียและแคนาดา ยังได้กำหนดการควบคุมสินเชื่อกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติเพื่อป้องกันการเก็งกำไรและปกป้องผู้มีรายได้ปานกลาง

“นโยบายที่ประเทศต่างๆ นำไปปฏิบัติได้สำเร็จสามารถเป็นบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับเวียดนามได้อย่างแน่นอน” VARS แสดงความคิดเห็น

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการเก็งกำไรและการแสวงผลกำไร ในรายงานที่ส่งถึงสำนักงานรัฐบาล กระทรวงการก่อสร้างประเมินว่าการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์เป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในพื้นที่เมืองบางแห่งสูงขึ้น กระทรวงได้เสนอวิธีแก้ปัญหาหลายประการเพื่อควบคุมตลาด รวมถึงการเก็บภาษีทรัพย์สินมือสองและทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้าง กระทรวงการคลังเห็นด้วยและกล่าวว่าจะศึกษาและนำวิธีแก้ปัญหานี้ไปใช้

อัน เหียน

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/de-xuat-siet-tin-dung-voi-nguoi-so-huu-nhieu-bat-dong-san/20240928034031836