การประมูลที่ดิน “ร้อนแรง” อีกครั้ง

เมื่อไม่นานมานี้ ตลาดที่ดินในเขตชานเมือง ของฮานอย “ร้อนแรง” กว่าที่เคยเป็นมา เนื่องจากการประมูลที่ดินถูก “ขายหมด” อย่างต่อเนื่อง ราคาประมูลที่ประสบความสำเร็จในรอบต่อๆ มาก็ทำลายสถิติของรอบก่อนๆ อย่างต่อเนื่อง

สูงกว่าพื้นที่โดยรอบ 2-3 เท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม ศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินอำเภอดานเฟือง ได้จัดประมูลที่ดิน 85 แปลงสำเร็จ โดยมีแปลงหนึ่งที่ชนะการประมูลราคา 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นสองเท่าของราคาเริ่มต้น วันที่ 10 สิงหาคม การประมูลที่ดิน 68 แปลงในเขตแถ่งโหว่ มีเอกสารเข้าร่วมประมูล 7,000 รายการ รวมถึงแปลงหนึ่งที่ชนะการประมูลราคามากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร สร้างความประหลาดใจให้กับผู้คนจำนวนมาก

และล่าสุด การประมูลที่ดินทำลายสถิติ ณ ตำบลเตี่ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก ดำเนินไปเป็นเวลาเกือบ 19 ชั่วโมง ตั้งแต่วันที่ 19 สิงหาคม ถึงเวลา 4.30 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม ผู้จัดงานระบุว่า การประมูลที่ดิน 19 แปลง ในเขตลองคุ้ก ตำบลเตี่ยนเยน มีผู้เข้าร่วม 517 ราย และมีเอกสารลงทะเบียน 1,100 ชุด การประมูลครั้งนี้ตึงเครียด ตื่นเต้น และเหนื่อยล้าทั้งผู้จัดงานและผู้ประมูล หลายคนออกจากการประมูลก่อนเวลา เนื่องจากที่ดินหลายแปลงถูกเสนอขายในราคาที่สูงเกินไป ในลักษณะของการ "พยายามบีบให้ราคาสูงขึ้น" หรือ "ซื้อโดยไม่คำนึงถึงราคา"

ในขณะที่นักลงทุนกำลังประมูล นอกการประมูลยังมีกลุ่มนายหน้าและสมาคมอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเข้าร่วม โดยเปิดโหมดสตรีม วิดีโอ สดบนแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดียเพื่อรายงานบรรยากาศรอบๆ พื้นที่การประมูลเพื่อโก่งราคาและเก็งกำไร

ส่งผลให้ราคาประมูลที่ดินแปลง LK03-12 (แปลงมุม 3 หน้ากว้าง) พื้นที่กว่า 113 ตร.ม. พุ่งสูงถึง 133.3 ล้านดอง/ตร.ม. สูงกว่าราคาเริ่มต้น (7.3 ล้านดอง/ตร.ม.) ถึง 18 เท่า ส่วนที่ดินแปลงอื่นๆ มีราคาประมูลตั้งแต่ 97.3-127.3 ล้านดอง/ตร.ม. โดยที่ดินแปลงที่ราคาต่ำสุดอยู่ที่ 91.3 ล้านดอง/ตร.ม.

นายหน้าบางรายที่เข้าร่วมกล่าวว่าราคาประมูลสูงกว่าราคาตลาดปัจจุบันในพื้นที่นี้มาก ซึ่งถือเป็นราคาที่สูงเป็นประวัติการณ์ในเขตชานเมืองของฮานอยด้วย

เช้าวันที่ 20 สิงหาคม หลังจากการประมูลสิ้นสุดลง ยังคงมีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่ดำเนินการในพื้นที่ประมูลหมู่บ้านลองคุก นายหน้าบางรายกล่าวว่าที่ดินหลังการประมูลถูกขายออกไปในราคาส่วนต่าง 300-500 ล้านดอง ขึ้นอยู่กับพื้นที่และทำเล "ราคาที่ดินแปลง LK03-12 (แปลงมุม 3 ด้าน) พื้นที่กว่า 113 ตารางเมตร ราคาที่ชนะการประมูล 133.3 ล้านดอง/ตารางเมตร ถูกขายทอดตลาดโดยผู้ชนะการประมูลในราคาโอน 300 ล้านดอง ส่วน 2 แปลงที่มีราคาต่ำสุดที่ 91.3 ล้านดอง/ตารางเมตร ถูกขายทอดตลาดในราคาโอน 600 ล้านดอง/แปลง" นายหน้ารายหนึ่งกล่าว

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการภูมิภาคภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า ผลการประมูลที่ดินที่มีราคาสูงเช่นนี้จะทำให้ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการใหม่มีราคาแพงขึ้น ขณะเดียวกัน ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินในพื้นที่โดยรอบก็มีแนวโน้มที่จะดันราคาขายที่ดินให้สูงขึ้น ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างฉับพลันยังก่อให้เกิดกระแสการเก็งกำไรที่ดิน ซึ่งหลายคนต่างรีบเร่งซื้อที่ดินเพื่อหวังผลกำไรจากราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เช่นนี้อาจทำให้เกิดภาวะเงินฝืดในที่ดิน แทนที่จะถูกนำไปใช้หมุนเวียนในกิจกรรม ทางเศรษฐกิจ อื่นๆ

นายต่วน กล่าวว่า เครื่องมือประวัติราคาของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาประมูลที่ดิน 19 แปลงใน LK03 และ LK03 ในตำบลเตียนเยน จังหวัดฮว่ายดึ๊ก สูงกว่าราคาทั่วไปในตลาด 2-3 เท่า

ที่ดิน 19 แปลงที่เพิ่งประมูลไปในย่านลองคุก ตำบลเตี่ยนเยน เขตหว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย ภาพโดย: หูหุ่ง

มีอะไรผิดปกติมั้ย?

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประเมินว่าตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว อสังหาริมทรัพย์หลายกลุ่มในฮานอยมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในระดับสูง (เกือบ 60 ล้านดอง/ตร.ม. และมีแนวโน้มทรงตัว) ส่งผลให้อัตรากำไรจากการลงทุนลดลงอย่างมาก สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบในบางโครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมือง ราคาก็พุ่งสูงถึงหลายร้อยล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน ดังนั้น นักลงทุนหลายรายจึงจำเป็นต้องหันไปลงทุนในที่ดินในเขตชานเมือง ซึ่งที่ดินที่นำมาประมูลขายนั้นน่าสนใจกว่า

คุณดิงห์ กล่าวว่า เมื่อกฎหมายใหม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ซึ่งทำให้การแบ่งแยกและการขายที่ดินมีความเข้มงวดมากขึ้น ความต้องการที่ดินในเขตชานเมืองก็ยิ่งเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อมูลที่ว่าบางเขตในฮานอยกำลังเตรียมการจัดตั้งเป็นเขตในปี 2568 ได้ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของทั้งประชาชนและนักลงทุน ส่งผลให้มีผู้คนหลายพันคนเข้าร่วมการประมูลที่ดิน ขณะที่การประมูลหลายครั้งในช่วงปลายปี 2566 กลับเงียบเหงา และที่ดินหลายแปลงต้องเลื่อนออกไปเนื่องจากไม่มีผู้เข้าร่วม

ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวกับสื่อมวลชนว่า ราคาประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย ซึ่งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง 30-40 กิโลเมตร พุ่งสูงขึ้นกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ถือเป็นเรื่องผิดปกติ ที่ดินในเขตชานเมืองกำลังถูกขึ้นราคาจนสูงเกินกำลังซื้อของประชาชน

ทนายความเหงียน วัน ไห่ (สมาคมทนายความฮานอย) กล่าวว่า การประมูลที่ดินคาดว่าจะก่อให้เกิดประโยชน์ทันทีต่องบประมาณท้องถิ่น แต่หากไม่ได้รับการจัดการอย่างเข้มงวด อาจก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบมากมาย บทเรียนที่เห็นได้ชัดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาคือ การดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อตลาดเท่านั้น แต่ยังสร้างเงื่อนไขให้นักเก็งกำไรดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นเพื่อทำกำไร ซึ่งอาจก่อให้เกิดฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ยั่งยืน

ดร. ตรัน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่า ราคาที่ดินที่ประมูลในเขตชานเมืองของฮานอย เช่น ถั่น อ๋าย ฮว่าย ดึ๊ก... สูงกว่าราคาตลาดมาก ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการปั่นราคาและ "ภาวะเงินเฟ้อ" ของกลุ่มเก็งกำไร จากการประมูลเมื่อเร็วๆ นี้ กลุ่มนักลงทุนจากไห่ เยือง บั๊ก นิญ และบั๊ก ซาง... ได้เข้าร่วมประมูลและจ่ายราคาสูง ซึ่งเป็นปัจจัยที่จะผลักดันให้ราคาบ้านและอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นในอนาคต ทำให้ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงเข้าถึงได้ยาก ดังนั้น ดร. ตรัน ซวน เลือง จึงเสนอว่าเพื่อป้องกันการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อ จำเป็นต้องเพิ่มเงินมัดจำเป็น 50% ของมูลค่าเดิม และที่ดินที่ประมูลต้องซื้อขายหลังจาก 1-2 ปี ต้องมีการรับรองเอกสาร หรือหากโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาดังกล่าว จะมีการเรียกเก็บภาษีในอัตราสูง...

ผู้คนต้องตื่นตัวอยู่เสมอ

จากบันทึกจริงของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์หงอยลาวดง และจากเครื่องมือสถิติราคาย้อนหลังของเว็บไซต์ batdongsan.com.vn ราคาขายที่ดินทั่วไปในตำบลเตี่ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก ในไตรมาสที่สองของปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 43 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 48% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ส่วนราคาขายที่ดินในตำบลใกล้เคียงตำบลเตี่ยนเยนอยู่ที่ 22-62 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและความสะดวกในการเดินทาง

ความสนใจและราคาที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยเพิ่มขึ้นจากกิจกรรมการวางแผนและการประมูล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ที่ดินในเขตดงอันห์, ยาลัม, แทชแทต, ก๊วกโอย (ฮานอย) มีการค้นหาเพิ่มขึ้นจาก 48% เป็น 104% ความต้องการที่เพิ่มขึ้นผลักดันให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยเพิ่มขึ้นจาก 4% เป็น 24% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2566

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี การประมูลที่ดินจะยังคงดำเนินต่อไป แม้จะไม่มีการประกาศใช้ราคาที่ดินใหม่ การกำหนดราคาเริ่มต้นตามกรอบราคาที่ดินของรัฐในปัจจุบันจะต่ำกว่าที่ดินประเภทอื่นๆ มาก ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก "ความร้อนแรง" ของการประมูลที่ดินโดยเฉพาะ และความเสี่ยงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม อันเนื่องมาจากอิทธิพลและผลกระทบของปัจจัยต่างๆ ข้างต้น ประชาชนจึงจำเป็นต้องตื่นตัวก่อนตัดสินใจลงทุนหรือสร้างที่อยู่อาศัยจริง

ขาดเครื่องมือในการรักษาเสถียรภาพราคาที่ดิน

ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง โว ระบุว่า สิ่งที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายคนทำคือการโทรศัพท์สอบถามข้อมูลการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากทุกสารทิศ การไปดูอสังหาริมทรัพย์ในหลายๆ พื้นที่เพื่อกระตุ้นราคาตลาด การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมามีขนาดเล็กมาก นักเก็งกำไรจึงต้องการใช้การประมูลที่ดินเพื่อดันราคาให้สูงขึ้น ซึ่งเป็นการพิสูจน์ว่าราคาที่ดินกำลังสูงขึ้นจริง ๆ ส่งผลให้ผู้คนต้องซื้อที่ดินในราคาที่สูง ในขณะที่บ้านหลายหลังบนถนนสายหลักของฮานอยปิดและว่างเปล่าเนื่องจากอีคอมเมิร์ซกำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อย ๆ แต่ราคาที่ดินในเขตชานเมืองกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งหมายความว่าภาคธุรกิจได้รับผลกระทบ “เรากำลังขาดแคลนเครื่องมือในการบริหารจัดการตลาดที่ดิน ในปี พ.ศ. 2547 รัฐบาลได้สั่งห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน เนื่องจากการแบ่งแยกและการขายที่ดินไม่เหมาะสมกับกระบวนการพัฒนาเมืองสมัยใหม่ ประชาชนจำนวนมากซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งไว้ ที่ดินไม่ได้ถูกนำมาลงทุนหรือพัฒนา แต่กลับมีเงินเก็บไว้ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นหลายเท่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ยังห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ เขตเมืองประเภทที่ 1 เขตเมืองประเภทที่ 2 และเขตเมืองประเภทที่ 3 อีกด้วย เราได้เพิ่มความเข้มงวดในการแบ่งแยกและการขายที่ดินแล้ว แต่ยังขาดเครื่องมือเดียว นั่นคือภาษีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรักษาเสถียรภาพราคาตลาด” ศาสตราจารย์ดัง หง วอ กล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm