“ล่า” ที่ดินต้นปี

ด้วยความตระหนักว่าที่ดินยังมีศักยภาพในการสร้างผลกำไร นักลงทุนจำนวนมากจึงวางเงินดาวน์ตั้งแต่วันแรกๆ ของปี บางรายถึงขั้นวางเงินดาวน์ก่อนวันตรุษจีนเลยทีเดียว

ด้วยความตระหนักว่าที่ดินยังมีศักยภาพในการสร้างผลกำไร นักลงทุนจำนวนมากจึงวางเงินดาวน์ตั้งแต่วันแรกๆ ของปี บางรายถึงขั้นวางเงินดาวน์ก่อนวันตรุษจีนเลยทีเดียว

นักลงทุนทุ่มเงินซื้อที่ดินช่วงต้นปี ภาพโดย: Truong Thanh

หลังเทศกาลตรุษจีน นักลงทุนแห่ "ลงเงิน"

โดยไม่ได้คำนึงถึงว่า “มกราคมเป็นเดือนแห่งความสนุก” ในวันแรกของการกลับมาทำงานหลังเทศกาลเต๊ต คุณทู่ เฮือง พนักงานออฟฟิศ ได้ไปที่สำนักงานทนายความเพื่อทำธุรกรรมที่ดิน

นักลงทุน “มือสมัครเล่น” รายนี้เล่าว่าในสัปดาห์สุดท้ายก่อนวันหยุดเทศกาลเต๊ต เธอได้วางเงินมัดจำเพื่อซื้อที่ดินขนาด 90 ตารางเมตรในตำบลด่งตาม (เขตมีดึ๊ก ฮานอย ) เพื่อที่จะ “ปิดการขาย” ได้ทันทีหลังวันหยุดเทศกาลเต๊ต

หลังจากสำรวจตลาดแล้ว พบว่าราคา 2.1 พันล้านดองสำหรับที่ดินเปล่าติดถนนระหว่างเมืองนั้นสมเหตุสมผล ทำเลนี้มีศักยภาพทางธุรกิจที่ดี ดังนั้นทันทีที่ 'เปิด' ก็ต้องมีคนซื้อ เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ขายเปลี่ยนใจหรือขึ้นราคา ดิฉันจึงตัดสินใจวางเงินมัดจำทันที” คุณธู่ เฮือง เล่า

ที่ดินที่ถูกแบ่งเป็นแปลง มีหลักประกันทางกฎหมาย ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง ยังคงมีอัตราการเติบโตด้านราคาที่ดี

คุณเฮืองกล่าวว่า การลงทุนในที่ดินไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนแต่ก่อน เนื่องจากค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษีเงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมากหลังจากฮานอยประกาศใช้รายการราคาที่ดินใหม่ จากการคำนวณของคุณเฮือง ภาษีและค่าธรรมเนียมรวมเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงต้นปีที่ผ่านมา

คุณซวนฮวา นักลงทุน กล่าวว่า ที่ดินที่เธอซื้อในเดือนกันยายน 2567 กำลังจะสร้างผลกำไร ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 120 ตารางเมตร ตั้งอยู่ในตำบลหว่างวันทู (เขตชวงมี กรุงฮานอย) ราคาซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 1.3 พันล้านดอง แต่ราคาปัจจุบันที่ทั้งสองฝ่ายกำลังเจรจากันอยู่นั้นสูงถึงเกือบ 1.6 พันล้านดองแล้ว

“ก่อนถึงเทศกาลเต๊ด นายหน้าโทรมาถามผมตลอดว่าอยากขายไหม แม้จะผ่านไปประมาณเดือนนึงแล้ว แต่ลูกค้าก็ยังเสนอราคาเพิ่มอีกประมาณ 100 ล้านดอง” คุณซวนฮวาพูดอย่างตื่นเต้น

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนที่หอมหวานเสมอไปเมื่อ "เล่น" ในตลาด คุณฮัวกล่าวว่าเธอ "ฝัง" เงินทุนไว้บนที่ดินผืนหนึ่งในเขตเยนเงีย (เขตห่าดง ฮานอย) เป็นเวลา 7 ปี แรงกดดันจากการจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารทำให้เธอรู้สึกเครียดและเหนื่อยล้าอยู่เสมอ ความสัมพันธ์นี้เพิ่งจะคลี่คลายลงเมื่อเธอขายที่ดินไปเมื่อต้นปี 2567

“ถึงแม้ฉันจะขายได้ราคาสองเท่าของราคาซื้อ แต่หลังจากหักค่าผ่อนชำระแล้ว กำไรที่ได้ก็ถือว่าไม่คุ้มค่าเท่าไหร่ ยังไม่รวมถึงความกดดันทางจิตใจที่คอยกัดกินฉันมาตลอด 7 ปี ช่วงเวลานี้ฉันนอนไม่หลับและปวดหัวบ่อยมาก” คุณฮัวเล่าให้ฟัง

นอกจากนี้ เพื่ออำนวยความสะดวกในการซื้อขายที่ดิน โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของฮานอย นักลงทุนจะต้องรักษาความสัมพันธ์อันดีกับนายหน้าในพื้นที่ ซึ่งถือเป็น “คนท้องถิ่น” ในพื้นที่ และจะมีผลต่อสภาพคล่องของที่ดินเป็นอย่างมาก

“นายหน้าเหล่านี้มักจะเป็นคนในหมู่บ้าน พวกเขารู้วิธี ‘ล่าหา’ ที่ดินราคาดีที่ยังไม่มีใคร ‘ใช้ประโยชน์’ มากนัก อย่างไรก็ตาม นายหน้าเหล่านี้มักจะปกปิดข้อมูลติดต่อของเจ้าของที่ดินจากลูกค้า พวกเขาจะให้ทั้งสองฝ่ายพบกันเฉพาะเมื่อทำธุรกรรมที่สำนักงานโนตารีเท่านั้น” คุณฮัวกล่าว

ปี 2568 จะเป็นปีแห่งแผ่นดินหรือไม่?

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ในปี พ.ศ. 2568 ที่ดินที่ถูกแบ่งออกเป็นแปลง มีหลักประกันทางกฎหมาย ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน และมีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ความต้องการซื้อที่ดินทั้งเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการขยายตัวของเมืองและการพัฒนา เศรษฐกิจ อย่างรวดเร็ว โดยอาศัยเส้นทางการค้าขายทางกฎหมายที่เสร็จสมบูรณ์

ผู้แทนสถาบันเศรษฐศาสตร์การก่อสร้าง ( กระทรวงก่อสร้าง ) ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า สถานการณ์การซื้อขายที่ดินในปีนี้จะน่าตื่นเต้นกว่าปี 2567 โดยคาดว่าราคาจะเพิ่มขึ้นประมาณ 8-10%

นาย Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท EZ Real Estate ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่าชาวเวียดนามส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการกักตุนที่ดินหรือทองคำ แท้จริงแล้ว นับตั้งแต่มีการประกาศใช้กฎหมายที่ดินปี 1993 ราคาที่ดินในฮานอยมีแนวโน้มเพียงสองแบบ คือ แนวโน้มแรกคือราคาที่ดินคงที่ และแนวโน้มที่สองคือราคาที่ดินเพิ่มขึ้น แต่ราคาที่ดินไม่ได้ลดลง

“ด้วยความมั่นคงดังกล่าว หลายคนจึงมองว่าที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่ปลอดภัยสำหรับรับมือกับภาวะเงินเฟ้อ ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงยังคงกล้าลงทุน หากเห็นพื้นที่ที่มีศักยภาพ มีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน ใกล้เมืองใหญ่ และมีสถานะทางกฎหมายที่ได้มาตรฐาน” คุณตวนกล่าวเน้นย้ำ

ซีอีโอท่านนี้เชื่อว่าตลาดที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยสามารถ “ปรับตัว” เข้ากับรูปแบบการลงทุนที่หลากหลายได้อย่างง่ายดาย ผู้ซื้อระยะสั้นสามารถทำกำไรจากกระแสความนิยมของตลาดในท้องถิ่นได้ ขณะเดียวกัน นักลงทุนระยะยาวยังคงมั่นใจได้ว่าจะสามารถทำกำไรได้หลังจากผ่านไปสองสามปี

อย่างไรก็ตาม เขายังตั้งข้อสังเกตว่าส่วนที่ดินชานเมืองมีอัตราสภาพคล่องค่อนข้างช้า ขณะที่ตัวผลิตภัณฑ์เองไม่มีความสามารถในการสร้างกระแสเงินสด ดังนั้น หากนักลงทุนใช้เลเวอเรจทางการเงินมากเกินไป อาจมีความเสี่ยงเกิดขึ้นได้

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ ผู้อำนวยการฝ่ายขายของ Batdongsan.com ระบุว่า นับจากนี้ไปจนถึงต้นไตรมาสที่สองของปี 2568 จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดจะเข้าสู่ช่วงการปรับฐาน นักลงทุนจะค่อยๆ รู้สึกมั่นใจมากขึ้นเกี่ยวกับแนวโน้มการพัฒนาของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

หลังจากช่วงเวลานี้ ตลาดจะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2568 ถึงไตรมาสที่สี่ของปี 2568 ซึ่งในเวลานั้น นักลงทุนจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาขายและปัจจัยทางกฎหมายเหมือนช่วงที่ตลาดซบเซาอีกต่อไป แต่กลับให้ความสำคัญกับศักยภาพในการปรับขึ้นของราคาเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุน ดังนั้น นักลงทุนจึงให้ความสนใจเป็นพิเศษกับกลุ่มธุรกิจที่ทำกำไร เช่น ที่ดินเปล่า” คุณก๊วก อันห์ กล่าว

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ ได้กล่าวถึงศักยภาพในการปรับขึ้นราคาที่ดินเพิ่มเติม โดยอ้างอิงสถิติจากวงจรที่ผ่านมา เมื่อตลาดเข้าสู่ขั้นตอนการพัฒนา ด้วยเงินลงทุน 100 ดอง อพาร์ตเมนต์จะทำกำไรได้เพียง 136 ดอง แต่ที่ดินจะทำกำไรได้สูงถึง 300 ดอง ดังนั้น ที่ดินจึงยังคงเป็นกลุ่มที่นักลงทุนให้ความสำคัญ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/cuoc-san-dat-nen-dip-dau-nam-d244586.html