'ไข้' อพาร์ทเม้นท์ยังไม่จบสิ้น แต่ราคาที่ดินกลับพุ่งสูงขึ้น

เมื่อไม่นานมานี้ ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้หลายคนหันมามองหาที่ดินเพื่ออยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม กระแสราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นส่งผลกระทบต่อตลาดที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเช่นกัน

นายหน้าอสังหาฯ 'พอง' ราคาที่ดิน

ทาวน์เฮาส์ในพื้นที่แผนกทั่วไป 5 (Tan Trieu, Thanh Tri, Hanoi ) พื้นที่ 101 ตร.ม. หน้ากว้าง 5.2 ม. หันหน้าไปทางทิศใต้ สูง 6 ชั้นพร้อมลิฟต์ เจ้าของลงประกาศขายมา 6 เดือนแล้วในราคา 17.5 พันล้านดอง และมีการโพสต์เบอร์ติดต่อในพื้นที่สาธารณะหลายแห่ง รวมถึงเว็บไซต์ Zalo และ Facebook ส่วนตัว แต่ยังไม่มีใครขอซื้อ

“เนื่องจากผมต้องการเงินทุนเพื่อลงทุนในอุตสาหกรรมอาหาร ผมจึงตัดสินใจขายบ้านและขอให้นายหน้าหาผู้ซื้อ แต่หลังจากผ่านไปเกือบ 4 เดือน นายหน้าก็ยังไม่สามารถพาผู้ซื้อมาสอบถามหรือดูบ้านได้” คุณตรัน มานห์ เฟือง เจ้าของบ้านกล่าว

เจ้าของประกาศขายทาวน์เฮาส์ในแผนกทั่วไป 5 (Tan Trieu, Thanh Tri) ในราคา 17,500 ล้านดอง แต่โบรกเกอร์ขึ้นราคาเป็น 19,500 ล้านดอง (ภาพประกอบ)

จากการสังเกต บ้านหลังนี้ค่อนข้างโปร่งโล่ง ออกแบบและตกแต่งภายในอย่างหรูหรา ชั้น 1 และ 2 เป็นแบบเปิดโล่ง เหมาะสำหรับธุรกิจหรือให้เช่าเพื่อธุรกิจ ชั้น 3 และ 4 แต่ละชั้นมี 2 ห้องนอนและ 2 ห้องน้ำส่วนตัว ชั้น 5 เป็นแบบเปิดโล่งสำหรับห้องครัวและห้องนั่งเล่น ชั้น 6 ใช้เป็นห้องประกอบพิธีกรรม โกดังสินค้า และลานตากผ้า

ผู้สื่อข่าวปลอมตัวเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้ติดต่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายในย่านฮานอย นายหน้า Pham Ba Minh ได้รับคำแนะนำให้มองหาบ้านติดกับย่านสำนักงานสรรพากร 5 จึงพาเขาไปที่บ้านของนาย Tran Manh Phuong โดย Minh บอกว่าบ้านหลังนี้มีพื้นที่ 101 ตารางเมตร หน้ากว้าง 5.2 เมตร หันหน้าไปทางทิศใต้ มองเห็นทุ่งผักโขม บ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ 6 ชั้น และลิฟต์ 1 ตัว

ถนนในบริเวณนี้กว้าง 13 เมตร บ้านตั้งอยู่ใกล้หัวมุมถนนจึงโล่งโปร่งสบายมาก เป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับสูง ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยของเจ้าหน้าที่ทหารและธุรกิจต่างๆ นอกจากนี้ยังใกล้กับโรงเรียนทุกระดับชั้นและมหาวิทยาลัยหลายแห่ง บ้านมีหนังสือรับรองการซื้อขายพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที ราคาขาย 19.5 พันล้านดอง เนื่องจากนายหน้าได้รับเงิน 1% จากผู้ขาย ผมจึงไม่ขึ้นราคาขาย ” นายหน้ามินห์กล่าว

โดยผ่านนายหน้า ทาวน์เฮาส์ที่เจ้าของลงประกาศขายในราคา 17,500 ล้านดอง นายหน้าก็ขึ้นราคาเป็น 19,500 ล้านดอง คิดเป็นเงินต่างกัน 2,000 ล้านดองจากราคาเดิม

บ่ายวันที่ 13 เมษายน ผู้สื่อข่าวยังคงตรวจสอบราคาที่ดินในพื้นที่ฮว่าหลาก นายเหงียน หง็อก ญัต นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ราคาซื้อขายปัจจุบันอยู่ที่ 23-25 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับพื้นที่ พื้นที่ และถนนทางเข้า

“ที่ดินตรงนี้ถูกจองเต็มหมดแล้ว กว่า 2 เดือนแล้วที่มีลูกค้าเข้ามาซื้อและขายเยอะมาก ราคาขายหลังเทศกาลเต๊ดอยู่ที่ 21 ล้านดอง/ตร.ม. ตอนนี้ราคาพุ่งขึ้นเป็น 23-25 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2-4 ราคา/ตร.ม. ถ้าคุณไม่รีบตัดสินใจและจ่ายเงิน ราคาที่ดินจะยิ่งสูงขึ้นไปอีก” นายเหงี ยน หง็อก ญัต นายหน้าอสังหาริมทรัพย์กล่าว

ชี้ไปที่แปลงที่ดินเนื้อที่ 70 ตารางวา หน้ากว้าง 4.5 เมตร หันหน้าไปทางทิศใต้ คุณนัทบอกว่า เจ้าของแปลงนี้ขายอยู่ตรว.ละ 24 ล้าน รวมตัวเขาด้วย มีคนมาสอบถามถึง 5 รายในเวลาแค่ 4 วัน

“หากปิดการขายได้ทันที เจ้าของบ้านจะได้รับโบนัส 10 ล้าน โดยเจ้าของบ้านจะเป็นผู้จ่ายค่านายหน้า ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้ซื้อจะเป็นผู้จ่ายค่าจดทะเบียน และค่าโอนกรรมสิทธิ์ตามหนังสือรับรอง มูลค่ารวมของที่ดินที่ต้องจ่ายอยู่ที่ประมาณ 1.7 พันล้านดอง หากปิดการขายได้เร็ว ควรวางเงินมัดจำ 100 ล้านดอง เพื่อไม่ให้เจ้าของบ้านเปลี่ยนใจ ในขณะที่ราคาที่ดินกำลังปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในขณะนี้” นัทกล่าว

เช้าวันที่ 14 เมษายน ผู้สื่อข่าวได้ติดต่อนายหน้าอีกครั้ง และได้รับแจ้งจากนายนัทว่า เจ้าของบ้านได้ขายที่ดินไปในราคา 24.5 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาตั้งต้น 500,000 ดองต่อตารางเมตร

"เสียดายที่คุณปิดการขายเร็วไปหน่อย ยังมีที่ดินผืนสุดท้ายอยู่ฝั่งตรงข้าม หันหน้าไปทางทิศเหนือ เจ้าของขายในราคา 24 ล้านต่อตารางเมตร ถ้าคุณปิดการขายได้ เราจะนัดเจอกันเพื่อวางเงินมัดจำเพื่อซื้อและขาย" นัตกล่าว

จากการสอบสวนของผู้สื่อข่าว พบว่าที่ดินขนาด 70 ตร.ม. ที่หันหน้าไปทางทิศใต้ ถูกขายโดยเจ้าของในราคา 22.5 ล้านดองต่อตร.ม. ไม่ใช่ราคา 24.5 ล้านดองต่อตร.ม. ที่นายหน้า Nhat เสนอมา

ทำอย่างไรไม่ให้ซื้อแพง?

จากข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียง พบว่าในไตรมาสแรกราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยมีการบันทึกราคาเพิ่มขึ้น 10-20% เมื่อเทียบกับปลายปี 2566

โดยเฉพาะราคาบ้านส่วนตัวในเขตอำเภอน้ำตุ๋เลียมที่มีพื้นที่ 30-40 ตร.ม. ซอยเล็ก รถยนต์เข้าไม่ได้ ในพื้นที่เมตรี หมีดิ่ญ จุงวัน ฟูโด... เพิ่มขึ้นจาก 2.8-4.4 พันล้านดองต่อยูนิต เป็น 3.4-4.8 พันล้านดองต่อยูนิต

ห้องชุดขนาดพื้นที่ 30-40 ตร.ม. มีรถจอดหน้าประตู ราคาก็เพิ่มขึ้นจาก 4.8-5.5 พันล้านดอง/ห้องชุด เป็น 5.2-7.5 พันล้านดอง/ห้องชุด

ราคาที่ดินเริ่มมีสัญญาณถูกนายหน้าดันขึ้น (ภาพประกอบ)

ปัจจุบันราคาบ้านและที่ดินในเขตนำทูเลียมมีการโฆษณาที่ราคากลาง 143.5 ล้านดอง/ตรม. ซึ่งราคานี้เพิ่มขึ้น 6.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเป็นราคาสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

จากรายงานไตรมาสแรกของปี 2567 ของศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า One Mount Real Estate คาดการณ์ว่าตลาดการโอนกรรมสิทธิ์ในฮานอยจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 - 16,000 รายการ โดยส่วนใหญ่มาจากการโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ที่อยู่อาศัย ซึ่งมีสัดส่วนมากกว่า 50% ของมูลค่าธุรกรรมรวมในตลาด ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์สูงเป็นอันดับสอง โดยมีสัดส่วนเกือบ 42% ของมูลค่าธุรกรรมทั้งหมด

คาดการณ์ว่าปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 จะยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั้งในกลุ่มอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัย

จากข้อมูลของหน่วยงานนี้ Long Bien, Nam Tu Liem และ Bac Tu Liem เป็น 3 เขตที่มีการซื้อขายที่ดินที่อยู่อาศัยมากที่สุดในช่วงเดือนธันวาคม 2566 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2567 คาดการณ์ว่าแนวโน้มการซื้อขายจะยังคงร้อนแรงใน 3 เขตนี้ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2567 กลุ่มราคาที่ลูกค้าจำนวนมากเลือกมีตั้งแต่ 3,000-7,000 ล้านดอง

ตั้งแต่ปี 2561-2567 จำนวนธุรกรรมที่อยู่อาศัยในลองเบียนอยู่ในอันดับต้นๆ ของฮานอยเสมอมา เหตุผลคือโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน สิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อการอยู่อาศัยที่หลากหลาย และทำเลที่ตั้งที่สะดวกสบายเมื่อย้ายเข้าเมืองชั้นใน จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในลองเบียนเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

ดร.เหงียน วัน ดิญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ในอดีต บ้านและที่ดินที่มีพื้นที่เล็ก โดยเฉพาะบ้านและที่ดินในซอย มักเป็นกลุ่มที่ผู้ซื้อซื้อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และนำมาเปรียบเทียบกับราคาห้องชุด

อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างกะทันหันทั้งในตลาดแรกและตลาดรองในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ลูกค้ากลุ่มหนึ่งหันไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น นายหน้าจึงพยายามดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นเพื่อทำกำไร

“เพื่อหลีกเลี่ยงการตกหลุมพรางของนายหน้า นักลงทุน และผู้ซื้อที่ดินที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง จำเป็นต้องค้นคว้าข้อมูลที่ดินในพื้นที่การลงทุนอย่างรอบคอบ และอาจค้นคว้าและค้นหาเจ้าของที่ดินจริงเพื่อทำธุรกรรม เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกหลอก” นายดิงห์วิเคราะห์

ฟาม ดุย

แหล่งที่มา