ผู้ซื้อจำนวนมาก ราคาที่ดินต่างจังหวัดเริ่ม 'อุ่นเครื่อง' อีกแล้ว

ตลาดเริ่มอุ่นเครื่องแล้ว

เมื่อกว่า 2 ปีก่อน คุณ Tran Hoang Anh (นักลงทุนใน ฮานอย ) ได้ใช้เงินมากกว่า 3 พันล้านดองในการซื้อที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งอยู่ติดกับถนนระหว่างจังหวัด ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับเขตเมืองในเขต Yen Phong จังหวัด Bac Ninh แม้ว่าเขาจะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวในช่วงที่ที่ดินกำลังเฟื่องฟู แต่ด้วยระดับราคาปัจจุบัน หากเขาสามารถขายได้ เขาก็ยังคงมีกำไรประมาณ 1 พันล้านดอง

นายฮวง อันห์ กล่าวว่า เขาซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อต้นปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดกำลังคึกคัก มีอยู่ช่วงหนึ่งที่ราคาที่ดินแปลงนี้พุ่งขึ้นเกือบ 5 พันล้านดอง แต่ตอนนั้นตลาดมืดมน และไม่มีใครขอซื้อที่ดินแปลงนี้เลย

อย่างไรก็ตามในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2567 ซึ่งเป็นช่วงที่กฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ตลาดที่ดินใน บั๊กนิญ เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวอีกครั้ง “ ขณะนี้มีนักลงทุนจำนวนมากมาขอซื้อที่ดินของผม โดยบางรายเสนอมาสูงถึง 4 พันล้านดอง แต่ผมได้กำไร 1 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม ผมไม่ต้องการขายในเวลานี้ เพราะในอนาคตราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้นอีก ” นายฮวง อันห์ กล่าว

ในทำนองเดียวกัน นางสาวเล ทิ มาน (นักลงทุนในฮานอย) กล่าวว่าตั้งแต่ต้นเดือนกรกฎาคม เธอเริ่มมองหาที่ดินในเขตวันซาง ( หุ่งเอี้ยน ) เพื่อจับกระแสการลงทุน โดยเธอให้ความสำคัญกับพื้นที่ที่มีทำเลสวยงาม ราคาอยู่ระหว่าง 2,000-3,000 ล้านดอง มีสถานะทางกฎหมายที่สะอาด และตั้งอยู่ริมถนนระหว่างเทศบาล

ราคาที่ดินในต่างจังหวัดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว (ภาพประกอบ)

นางแมนเผยว่าขณะนี้กระแสการลงทุนในฮานอยเริ่มสงบลงแล้ว เนื่องจากราคาพุ่งสูงเกินไป ดังนั้นจังหวัดรอบฮานอยก็คงต้องเจอกับกระแสอีกครั้ง

“ ที่ดิน 2 แปลงที่ฉันซื้อเมื่อเดือนสิงหาคมในราคา 5.2 พันล้านดอง ตอนนี้ขายไปแล้วในราคา 6.8 พันล้านดอง ล่าสุด ที่ดินสวยๆ ในเขตวานซางก็ขายออกไปภายในเวลาไม่กี่วันหลังจากลงโฆษณา ตลาดกำลังคึกคักขึ้นเรื่อยๆ และนักลงทุนจำนวนมากเริ่มแห่กันมาในตลาดเหล่านี้ ” นางมานกล่าว

แนวโน้มเงินไหลเข้า “ไหล” เข้าจังหวัดชานเมือง

จากการบอกเล่าของ "นักล่าอสังหาริมทรัพย์" ราคาที่ดินในจังหวัดต่างๆ หลายแห่งใกล้กรุงฮานอยค่อยๆ ขยับสูงขึ้นด้วยเหตุผลหลายประการ ประการแรก กฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้แล้ว และในอนาคตอันใกล้นี้ การแบ่งย่อยและการขายที่ดินในพื้นที่ห่างไกลจะถูกจำกัด

ที่ดินในพื้นที่ห่างไกลที่มีสถานะทางกฎหมาย "สะอาด" จะหายากมากขึ้น โดยเฉพาะแปลงที่ดินที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยอยู่แล้ว สาเหตุก็คือหลังปี 2568 จะมีการบังคับใช้รายการราคาการใช้ที่ดินใหม่ทั่วประเทศ ทำให้ต้นทุนการแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยสูงขึ้นมาก อาจคิดเป็น 50% ถึง 70% ของราคาตลาด ทำให้แปลงที่ดินที่มีอยู่ในตลาดน่าดึงดูดใจมากขึ้น ซึ่งเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ หลังจากที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซามานานถึงสองปี นักลงทุนจำนวนมากเลือกที่จะออมเงินเพื่อปกป้องเงินทุนของตน อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันที่ตลาดถือว่าเข้าสู่วัฏจักรการเติบโตใหม่แล้ว พวกเขาจึงมักจะถอนเงินจากบัญชีออมทรัพย์เพื่อนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยหวังว่าจะได้รับผลกำไรที่สูงขึ้น

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอย่างมากยังเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้สภาพอากาศร้อนขึ้นอีกด้วย ก่อนหน้านี้ อัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์อาจสูงถึง 8% - 10% ต่อปี แต่ในช่วงปีที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยดังกล่าวลดลงอย่างรวดเร็ว ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงไม่ต้องการออมเงินอีกต่อไป แต่หันไปลงทุนช่องทางอื่นแทน

นายเล ดิงห์ จุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company ได้วิเคราะห์ถึงประเด็นนี้ว่า เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเพิ่มขึ้น ความต้องการในการลงทุนจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้นี้ ปัจจุบัน ลูกค้าที่มีเงิน 5,000-10,000 ล้านดองแทบไม่มีโอกาสได้ลงทุนในตลาดฮานอยเลย

จากการสังเกตพบว่าตั้งแต่เดือนพฤษภาคมเป็นต้นไป กระแสเงินจะไหลเข้าไปยังจังหวัดชานเมืองของฮานอย เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเอียน ไฮเซือง... ในส่วนของตลาดต่างจังหวัด คุณจุงเชื่อว่าที่ดินจะฟื้นตัว เพราะยังคงเป็นรสนิยมทั่วไปของนักลงทุน

เมื่อย้ายไปยังชานเมือง อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้จะหลากหลายมากขึ้น ตั้งแต่ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ ไปจนถึงทาวน์เฮาส์และวิลล่า ซึ่งจะทำให้ผู้ลงทุนมีทางเลือกมากขึ้นและตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของตลาดได้ แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงการลงทุน แต่คาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองจะเพิ่มขึ้น แต่จะยังคงอยู่ในระดับที่เหมาะสมเมื่อเทียบกับใจกลางเมือง เสถียรภาพนี้จะดึงดูดนักลงทุนได้มากขึ้น

“ การเปลี่ยนแปลงการลงทุนไปสู่เขตชานเมืองในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 ถือเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องมาจากปัจจัยต่างๆ เช่น ราคา กฎหมาย และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ชานเมืองมีศักยภาพในการพัฒนาอย่างยั่งยืนมากขึ้นด้วยการวางแผนและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สอดประสานกัน ซึ่งไม่เพียงช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังช่วยปรับปรุงคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยอีกด้วย ” นายจุงกล่าว

นายเล ซวน งา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บีเอชเอส เรียลเอสเตท ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวด้วยว่า ในช่วงหลังนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยพุ่งสูงมากเกินไป เนื่องจากกระแสเงินสดกระจุกตัวอยู่ในใจกลางเมืองมากเกินไป ไม่ได้ไหลออก

นายงา กล่าวว่า เกมในฮานอยจะดุเดือดมากสำหรับนักลงทุน และมีไว้สำหรับนักลงทุน "รายใหญ่" เท่านั้น โดยมีงบลงทุน 15,000 ล้านขึ้นไป ส่วนนักลงทุนที่มีงบน้อยจะหาทางย้ายไปยังจังหวัดและภูมิภาคอื่นๆ ก่อน ดังนั้น ไม่ช้าก็เร็ว กระแสเงินสดจะไหลออกจากฮานอย อาจจะในช่วงปลายปี 2024 หรือต้นปี 2025 ซึ่งนี่ก็เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นในวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ก่อนหน้านี้เช่นกัน

เจา อันห์

แหล่งที่มา