ฉันควรซื้อที่ดินเพิ่มในเขตชานเมืองหรือไม่ เมื่อฉันมีทรัพย์สินสามแห่งอยู่แล้ว?

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้พิจารณาการซื้อที่ดินในเขตชานเมืองอย่างรอบคอบ เนื่องจากจะลดความหลากหลายของสินทรัพย์เมื่อคุณมีบ้านสองหลังในใจกลางเมืองและที่ดินอีกหนึ่งแปลงในชนบทอยู่แล้ว

ฉันอายุ 38 ปี ภรรยาของฉันอายุ 33 ปี เรามีลูกอายุ 5 ขวบและเธอกำลังตั้งครรภ์ลูกคนที่สอง ฉันเป็นคนเดียวที่ทำงานในครอบครัว ภรรยาของฉันอยู่บ้านและทำธุรกิจออนไลน์ โดยส่วนใหญ่ทำงานบ้าน รายได้จากงานที่มั่นคงของฉันอยู่ที่ประมาณ 100-120 ล้านดองต่อเดือน และค่าใช้จ่ายของครอบครัวอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง

ปัจจุบันฉันมีบ้าน 2 หลังในตัวเมือง ราคาหลังละประมาณ 6-7 พันล้านดอง และให้เช่าบ้านละ 12 ล้านดองต่อเดือน รวมเป็นเงิน 24 ล้านดอง ทั้งครอบครัวเช่าอพาร์ตเมนต์เดือนละ 13 ล้านดอง ฉันยังมีที่ดินเปล่าในชนบท ราคาประมาณ 1 พันล้านดอง และประหยัดเงินได้ 2 พันล้านดอง

ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ ปีนี้จึงอยากถอนเงินออม 2 พันล้านไปลงทุน จะได้กู้เงินเพิ่มจากธนาคารต่างประเทศที่มีอัตราดอกเบี้ยดี (คงที่ 3 ปี ดอกเบี้ย 7-8% ต่อปี) แล้วค่อยจ่ายคืนตามยอดที่เหลือทุกเดือน

ผมทำงานเพื่อเงินเดือนเป็นหลัก ไม่เก่งเรื่องธุรกิจ รับความเสี่ยงได้ในระดับที่รับได้ ไม่ค่อยรู้เรื่องตลาดอสังหาฯ เช่น ที่ดินชานเมือง... จนถึงตอนนี้ผมเก็บเงินไว้ซื้อบ้านในตัวเมืองเพื่อปล่อยเช่าเป็นหลัก ได้ยินมาว่าปีนี้เป็นช่วงดีที่จะลงทุนที่ดินชานเมือง โดยมีเงื่อนไขว่าต้องเป็นระยะยาว 3-5 ปี แต่ผมกลัวว่ากฎหมายภาษีอสังหาฯ ฉบับที่ 2 จะผ่านเร็วๆ นี้ คนที่เป็นเจ้าของอสังหาฯ จำนวนมากอย่างผม จะต้องเสียภาษีเยอะมาก

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับทิศทางการลงทุนที่เหมาะสมในอนาคตอันใกล้นี้

เทียน ซอน

อสังหาฯ ในเขตตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ถุยดึ๊ก เดือนพฤศจิกายน 2023 ภาพโดย: Quynh Tran — อสังหาฯ ในเขตตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ถุยดึ๊ก เดือนพฤศจิกายน 2023 ภาพโดย: *Quynh Tran*

ที่ปรึกษา :

จากข้อมูลข้างต้น ฉันจะวิเคราะห์และให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวมเกี่ยวกับสุขภาพทางการเงินของครอบครัว จากนั้นคุณจึงสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างเหมาะสม

ก่อนอื่นมาวิเคราะห์สุขภาพทางการเงินของครอบครัวกันก่อน รายได้รวมของครอบครัวจากเงินเดือนอยู่ที่ประมาณ 110 ล้านดองต่อเดือน (โดยเฉลี่ย) รายได้จากการเช่าบ้าน 2 หลังอยู่ที่ 24 ล้านดอง ค่าใช้จ่ายรวมของครอบครัวอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดองต่อเดือน (โดยถือว่ารวมค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ 13 ล้านดอง ค่าใช้จ่ายที่จำเป็น และสวัสดิการ) ดังนั้น รายได้เสริมของครอบครัวจะอยู่ที่ 84 ล้านดองต่อเดือน

ครอบครัวของคุณมีเงินเหลือค่อนข้างมาก โดยมีอัตราส่วนสูงถึง 63% อย่างไรก็ตาม เมื่อลูกคนโตกำลังจะขึ้นชั้นประถมศึกษาปีที่ 1 และครอบครัวต้อนรับสมาชิกใหม่ ความต้องการด้านการเงินจะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายด้าน การศึกษา และการรักษาพยาบาล ซึ่งต้องมีความยืดหยุ่นและการวางแผนอย่างละเอียดมากขึ้นเพื่อให้ครอบครัวมีความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว

ต่อไปเราจะมาประเมินพอร์ตสินทรัพย์ปัจจุบัน บ้าน 2 หลังในตัวเมืองมูลค่า 12,000 ล้าน ที่ดินในชนบทมูลค่า 1,000 ล้าน เงินออม 2,000 ล้าน ปัจจุบันสินทรัพย์รวมอยู่ที่ 15,000 ล้าน และไม่มีหนี้สิน

ปัจจุบันครอบครัวของคุณมีพอร์ตสินทรัพย์จำนวนมาก โดยส่วนใหญ่อยู่ในอสังหาริมทรัพย์ (87%) ผลงานการลงทุนไม่สูงนักเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ลดลงเหลือ 5-6% ต่อปีสำหรับเงินฝากประจำ 1 ปี และอัตราการเติบโตของราคาบ้านในตัวเมืองตามข้อมูลการติดตามของ FIDT ผันผวนโดยเฉลี่ย 8-9% ต่อปี แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์มักจะให้ผลตอบแทนสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ แต่การมุ่งเน้นที่สินทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งมากเกินไปก็มีความเสี่ยงและอาจทำให้สภาพคล่องของพอร์ตการลงทุนลดลง

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำ โดยอยู่ที่ 5-8% ในช่วงระยะเวลาให้สิทธิพิเศษ และ 9.5-10% ต่อปีหลังจากช่วงระยะเวลาให้สิทธิพิเศษ ถือเป็นโอกาสในการใช้เลเวอเรจทางการเงินเพื่อเพิ่มผลการลงทุน

ต่อไป เราจะมาพูดถึงปัจจัยที่ควรพิจารณาเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง คุณตั้งใจจะถอนเงิน 2 พันล้านดอลลาร์จากเงินออมของคุณ รวมถึงเงินกู้จากธนาคารเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองเป็นเวลา 5 ปี ด้วยวิธีนี้ คุณจะกระจายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของคุณออกไป อัตราการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองผันผวนที่ 12-15% ต่อปี แต่จะทำให้สภาพคล่องของสินทรัพย์ประเภทที่คุณถือครองลดลง

การลงทุนในที่ดินชานเมืองเมื่อคุณไม่มีความรู้และเวลา จะมีความเสี่ยงสูงที่จะไม่เลือกที่ดินที่มีศักยภาพ นอกจากนี้ คุณยังอาจเผชิญกับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับความถูกต้องตามกฎหมาย สภาพคล่อง และศักยภาพในการเติบโตของที่ดินนั้น ดังนั้น การหาโบรกเกอร์ที่ดีหรือมอบหมายให้องค์กรที่มีชื่อเสียงค้นหาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองที่มีศักยภาพจึงเป็นปัจจัยที่ต้องพิจารณา

ความเป็นไปได้ที่ทรัพย์สินรองจะถูกเรียกเก็บภาษีในอัตราสูงก็เป็นปัจจัยที่ต้องพิจารณาเช่นกัน ปัจจุบัน ตามแผนงาน ข้อเสนอในการพัฒนากฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์จะถูกส่งไปยัง สมัชชาแห่งชาติ เพื่อขอความเห็นในการประชุมสมัยที่ 8 (ตุลาคม 2024) และได้รับการอนุมัติในการประชุมสมัยที่ 9 (พฤษภาคม 2025) ยังไม่ชัดเจนว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้เมื่อใด และตารางภาษีเฉพาะสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์จะเป็นอย่างไร การกระจายพอร์ตการลงทุนของคุณและจัดสรรเงินจำนวนที่เหมาะสมในภาพรวมทางการเงินของคุณไปยังที่ดินในเขตชานเมืองจะช่วยจำกัดผลกระทบของภาษีต่อทรัพย์สิน

ฉันต้องการเพิ่มข้อมูลเกี่ยวกับวิธีป้องกันทางการเงิน คุณไม่ได้ระบุว่าทั้งครอบครัวมีประกันชีวิตหรือไม่ ดังนั้น ฉันแนะนำให้คุณทำประกันชีวิตและประกันสุขภาพให้กับสมาชิกในครอบครัวแต่ละคน ประกันจะคุ้มครองคุณจากความเสี่ยงที่ไม่คาดคิด ขณะเดียวกันก็รักษาเสถียรภาพของกระแสรายได้ของคุณ ระดับเงินสมทบประจำปีที่แนะนำคือ 5-8% ของรายได้รวมในปีนั้น

สินทรัพย์ประเภทถัดไปที่คุณจะต้องเตรียมการก่อนลงทุนต่อไปคือ การสำรองเงินไว้สำหรับครอบครัวของคุณเพื่อให้มั่นใจถึงความมั่นคงทางการเงินในกรณีฉุกเฉิน โดยปกติจะสำรองไว้สำหรับใช้จ่าย 3-6 เดือน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครอบครัวของคุณ เงินสำรองจะอยู่ที่ 150-300 ล้านดอง เงินสำรองนี้สามารถแบ่งได้เป็นแพ็คเกจออมทรัพย์ที่มีระยะเวลา 1 เดือน 6 เดือน และ 12 เดือน

สำหรับแนวทางการลงทุนนั้น ผมมีการวิเคราะห์ไว้ดังนี้ ปัจจุบัน เศรษฐกิจ กำลังเข้าสู่วัฏจักรใหม่ คือ ฟื้นตัว-เติบโต-อิ่มตัว-ถดถอย โดยในแต่ละช่วงจะมีสินทรัพย์แต่ละประเภทที่มีลักษณะที่เหมาะสมต่อการเติบโตในช่วงเวลาดังกล่าว

ในช่วงฟื้นตัวของรอบใหม่ คาดว่าหลักทรัพย์โดยทั่วไปและหุ้นโดยเฉพาะจะเติบโตได้ดีที่สุด ดังนั้น หากต้องการให้สินทรัพย์เติบโตได้ดี คุณควรมีสินทรัพย์ประเภทหุ้นใน 2-3 ปีข้างหน้า หากคุณไม่มีเวลา ประสบการณ์ และไม่กล้าเสี่ยงมากนัก คุณสามารถลงทุนในใบรับรองกองทุน สะสมหุ้น หรือฝากเงินลงทุนของคุณไว้กับสถาบันการเงินที่มีชื่อเสียง และเลือกกลุ่มการลงทุนที่เหมาะกับความเสี่ยงของคุณ

ทองคำยังเป็นช่องทางการลงทุนที่รับความเสี่ยงได้ ในปัจจุบันโลหะมีค่ามีการยึดโยงกับราคาค่อนข้างสูงและมีความผันผวน เมื่อราคาทองคำอยู่ในช่วงที่เหมาะสม ก็สามารถพิจารณาถือครองได้เช่นกัน อย่างไรก็ตาม ไม่ควรลงทุนเกิน 10% ของสินทรัพย์รวมของครอบครัว

ท้ายที่สุด การตัดสินใจลงทุนทุกครั้งของคุณควรได้รับการพิจารณาภายใต้กรอบแผนการเงินโดยรวม ซึ่งออกแบบมาเพื่อคำนึงถึงความสามารถในการรับความเสี่ยง เป้าหมายทางการเงินในระยะยาว และความต้องการของครอบครัวในทันที หวังว่าคำแนะนำข้างต้นจะช่วยคุณในการบริหารและพัฒนาการเงินส่วนบุคคลของคุณได้

หวู่ ถิ เฮือง
ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนการเงินส่วนบุคคล
บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนและการจัดการสินทรัพย์ FIDT

ลิงค์ที่มา