ผู้เชี่ยวชาญออกความเห็นแปลกใจต่อกลุ่มที่ดินในปีนี้

(แดน ตรี) – ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าในส่วนของภาคพื้นดิน ในปีนี้ปรากฏการณ์ “ไข้ที่ดิน” จะไม่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลาย แต่จะเกิดขึ้นเฉพาะในระดับท้องถิ่นเท่านั้น

ผู้เชี่ยวชาญ : ตลาดที่ดินชะลอตัว

รายงานของ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 จำนวนการซื้อขายอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวมีจำนวนมากกว่า 25,400 ยูนิต ลดลง 33.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า จำนวนการซื้อขายที่ดินที่ประสบความสำเร็จมีจำนวน 86,796 แปลง/แปลง ลดลง 15.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ในปี 2567 จำนวนการซื้อขายอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวที่ประสบความสำเร็จจะอยู่ที่มากกว่า 125,500 ยูนิต ลดลง 11.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน จำนวนการซื้อขายที่ดินในปี 2567 จะสูงถึงกว่า 412,400 แปลง/แปลง เพิ่มขึ้น 33.6% เมื่อเทียบกับปี 2566

ในปีที่ผ่านมา นอกจากอพาร์ตเมนต์แล้ว ที่ดินในเขตชานเมือง ฮานอย และพื้นที่ใกล้เคียงบางแห่งยังได้รับการประเมินว่ามีแนวโน้มที่ดี อย่างไรก็ตาม ที่ดินในหลายๆ แห่งยังคงประสบปัญหาหรือฟื้นตัวเล็กน้อย

นายเล ดิงห์ จุง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงการประเมินกลุ่มที่ดินในช่วงที่ผ่านมาว่า ที่ดินมีสัญญาณฟื้นตัวตั้งแต่เดือนเมษายน 2567 โดยปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในเดือนพฤษภาคม แต่กลับลดลงในเดือนกันยายน สาเหตุมาจากผลกระทบโดยรวมของตลาดฮานอยเมื่อสภาพคล่องลดลง ราคาลดลง และจังหวัดต่างๆ ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน

หลังจากช่วงปลายปี 2024 ราคาที่ดินในฮานอยพุ่งสูงขึ้น นักลงทุนหลายรายจึงลดราคาขายลง ตลาดที่ดินในฮานอยซบเซา ในจังหวัดที่ติดกับฮานอย เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเยน ไฮเซือง ฯลฯ ไม่มีปรากฏการณ์การขายขาดทุนอีกต่อไป ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอีกครั้งตั้งแต่ปี 2024

โดยเฉพาะราคาที่ดินในหุ่งเอี้ยนบันทึกการเติบโตที่แข็งแกร่งที่สุด บั๊กซางก็ฟื้นตัวกลับมาสู่ระดับราคาเมื่อเทียบกับจุดสูงสุดในปี 2022 สำหรับพื้นที่ตั้งแต่ถั่นฮวาไปทางทิศใต้ ตลาดยังคงอ่อนแอ ราคาต่ำกว่าจุดสูงสุดครั้งก่อน

ที่ดินแปลงหนึ่งในเขตชานเมืองฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

เมื่อพูดถึงศักยภาพการลงทุนของกลุ่มนี้ในช่วงเวลาข้างหน้านี้ นายจุงกล่าวว่ายังมีโอกาสอีกมาก แต่ไม่ใช่แค่การซื้อที่ดินในฮานอยเท่านั้นที่จะชนะใจนักลงทุน แต่จะต้องเลือกพื้นที่ที่มีการเชื่อมต่อกับโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรและความหนาแน่นของประชากรอย่างระมัดระวังด้วย

ในปัจจุบันนักลงทุนจำนวนมากเลือกพื้นที่ที่มีแนวโน้มการพัฒนาชัดเจนหรือกลายเป็นเมืองเล็กใหญ่ ดังนั้นราคาพื้นฐานจึงผันผวนอยู่ระหว่าง 3,000-5,000 ล้านดอง

หลายคนไม่สามารถซื้อผลิตภัณฑ์ใดๆ ในราคาเท่านี้ได้ จึงเลือกที่จะลงทุนในจังหวัดชานเมือง พื้นที่บางส่วนในแกนเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับนิคมอุตสาหกรรม เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หรือหุ่งเอียน ไฮเซือง ไฮฟอง กวางนิญ... ดึงดูดนักลงทุนจำนวนมาก

อย่างไรก็ตามในการซื้อที่ดิน นักลงทุนจำเป็นต้องให้ความสนใจกับโครงการที่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมาย อย่างน้อยก็ต้องมีการเซ็นสัญญาซื้อขายหรือมีหนังสือคู่มือ และในเวลาเดียวกันก็ต้องคำนึงถึงความสามารถของนักลงทุนด้วย เลือกทำเลที่ตั้งที่ตอบสนองความต้องการและดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัยที่นั่นในอนาคต

นายเหงียน อันห์ เกว ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ทุกกลุ่มในฮานอยพุ่งสูงสุดในเดือนตุลาคม 2024 สำหรับอพาร์ตเมนต์และที่ดินในฮานอย ราคาชะลอตัวลงและสภาพคล่องลดลง นอกจากนี้ นักลงทุนที่ดินบางส่วนในเขตชานเมืองกำลังมองหาวิธีที่จะ "กำจัดทรัพย์สินของตน"

ปีนี้ “ไข้ดิน” จะไม่ระบาดหนัก?

นายเล ดิงห์ จุง หัวหน้าฝ่ายประเมินภาคที่ดิน กล่าวว่า ปีนี้ปรากฏการณ์ “ไข้ที่ดิน” จะไม่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวาง แต่จะเกิดเฉพาะในพื้นที่เท่านั้น สำหรับจังหวัดที่กล่าวถึงข้างต้น ตั้งแต่เมืองทานห์ฮวาไปจนถึงภาคใต้ ตลาดในปีนี้ไม่สดใสนัก สำหรับจังหวัดที่อยู่ในแหล่งท่องเที่ยว เช่น ดานังและญาจาง ปีนี้สัญญาณดีขึ้น เนื่องจากเศรษฐกิจฟื้นตัวและการท่องเที่ยวเติบโต

นักลงทุนยังเริ่มมองหาพื้นที่ที่มีการพัฒนาการท่องเที่ยวที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะญาจางและดานัง ซึ่งมีการฟื้นตัวอย่างชัดเจนมากขึ้นในปี 2567

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงกฎหมายที่ดินจะทำให้โครงการเก่าที่มีสินค้าคงคลังเหลืออยู่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้น สินค้าราคาต่ำกว่า 3,000-4,000 ล้านดองจะดึงดูดลูกค้าได้มากขึ้น เหตุผลที่โครงการเก่าน่าสนใจกว่าก็คือ โครงการเหล่านี้ดำเนินการก่อนรายการราคาที่ดินใหม่จะมีผลบังคับใช้ ดังนั้นต้นทุนที่ดินจึงต่ำกว่า ในขณะเดียวกัน โครงการที่ดำเนินการตามรายการราคาที่ดินใหม่จะมีราคา "สูงเกินจริง"

“แม้ว่าที่ดินจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ไม่ใช่ว่าเจ้าของที่ดินทุกคนจะได้รับประโยชน์ จิตวิทยาของลูกค้าเปลี่ยนไปแล้ว เนื่องจากพวกเขาเลือกอย่างระมัดระวังมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นชื่อเสียงของผู้ลงทุน ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ และคุณภาพของผลิตภัณฑ์ ในอดีต ผู้ลงทุนสามารถขายได้ทันทีหลังจากสร้างโครงสร้างพื้นฐานเสร็จ แต่ในปัจจุบัน พวกเขาต้องเพิ่มภูมิทัศน์และสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อดึงดูดลูกค้า” เขากล่าวเสริม

ที่ดินประมูลในเขตฮหว่ายดึ๊ก ฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

นายจุง คาดว่าในปีนี้เขตชานเมืองของกรุงฮานอยจะยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุน เนื่องจากอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดกรุงฮานอยในระยะสั้นยังไม่มีสัญญาณที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริงของประชาชน

นอกจากนี้ ด้วยราคาที่ดินในเขตเมืองที่สูงในปัจจุบัน นักลงทุนจึงมักมองหาสินค้าในชานเมืองแทน นักลงทุนยังคงนิยม "ล่าหา" ที่ดินที่แบ่งแยกย่อยเพื่อขาย โดยเฉพาะที่ดินที่ประมูลโดยหน่วยงานท้องถิ่น เนื่องจากมีความปลอดภัยทางกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม ในอนาคต ที่ดินที่ประมูลในฮานอยหรือจังหวัดใกล้เคียงจะไม่ถูกปรับขึ้นราคาแบบฉับพลันเหมือนในช่วงที่ผ่านมา แต่การปรับราคาจะเหมาะสมกว่า นักลงทุนจะระมัดระวังมากขึ้น เรียนรู้ให้รอบคอบก่อนกำหนดราคาที่เหมาะสม ไม่ทำตามกระแสนิยมของมวลชน หรือถูกผลักดันจากผลของนักเก็งกำไร

นายเหงียน ก๊วก อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หลังจากผ่านช่วงขาลงและฟื้นตัวแล้ว ตลาดจะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ ในเวลานี้ นักลงทุนจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาขายและปัจจัยทางกฎหมายมากเกินไปเหมือนเมื่อก่อนอีกต่อไป

ในทางกลับกัน ศักยภาพในการเพิ่มราคาเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุน ดังนั้นกลุ่มที่มีกำไร เช่น ที่ดินและโครงการวิลล่า จึงได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นพิเศษ

“ในรอบก่อนหน้านี้ เมื่อตลาดเข้าสู่ระยะพัฒนา จากการลงทุน 100 ดอง อพาร์ตเมนต์จะทำกำไรได้เพียง 136 ดองเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ที่ดินจะทำกำไรได้มากถึง 300 ดอง” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ตามที่เขากล่าว กฎหมายที่ดินปี 2024 จะมีผลบังคับใช้ ตลาดที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่หลายอย่างตั้งแต่การจัดหาไปจนถึงกิจกรรมการทำธุรกรรม กลุ่มที่ดินได้พัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึ้น ลดสถานการณ์ "ไข้ที่ดิน" ราคาเสมือนจริง สร้างคลื่นตลาด ในทางกลับกัน มีวัฏจักรใหม่โดยกลุ่มที่ดินพัฒนาอย่างมั่นคง โปร่งใส และยั่งยืนมากขึ้น

สุดท้ายในช่วงไตรมาสที่ 1/2026 ถึงไตรมาสที่ 4/2026 นี้จะเป็นช่วงที่ตลาดเข้าสู่วงโคจรที่มั่นคง ราคาและสภาพคล่องจะเพิ่มขึ้นในรูปแบบต่างๆ ถือเป็นโอกาสที่ดีที่สุดของตลาดหลังจากภาวะซบเซามายาวนาน

นายเหงียน อันห์ เกว๋ เห็นด้วยกับความเห็นข้างต้น โดยระบุว่า ที่ดินจะเป็นจุดที่สดใสในช่วงปี 2568 ถึง 2570 แต่จะไม่ครองตำแหน่ง “ราชา” เหมือนในช่วงก่อนหน้าอีกต่อไป

“สาเหตุที่ที่ดินไม่คึกคักเหมือนปี 2565 มีอยู่ 2 ประการ ประการแรก พื้นที่เมืองประเภท 3 ขึ้นไป จะต้องก่อสร้างให้เสร็จก่อนจึงจะขายได้ ทำให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น ประการที่สอง ขั้นตอนการแบ่งแปลงที่ดินยากขึ้น แต่แปลงที่ดินยังคงน่าสนใจกว่าส่วนอื่นๆ” นายกสมาคมฯ กล่าวเน้นย้ำ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm