อพาร์ทเมนต์ในฮานอยหายากน้อยกว่า แต่ทำไมราคาที่ขอขายยังสูงลิ่วอยู่ล่ะ?

(แดน ทรี) - ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ต้นทุนภาษีที่ดิน การก่อสร้าง การลงทุน ฯลฯ ในปัจจุบันกำลังเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลงได้ยาก ขณะเดียวกัน นักลงทุนก็คาดหวังผลกำไรที่สูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนการลงทุนที่สูง

ราคาอพาร์ทเม้นท์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลจากหน่วยวิจัยตลาด ระบุว่าในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา จำนวนอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ใน ฮานอย มีมากกว่า 19,000 ยูนิต ซึ่งสูงกว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งปี 2566 ด้วยจำนวนที่มากขนาดนี้ ปีนี้อาจเป็นการยุติวงจรการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในฮานอยในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา คาดว่าปีนี้จะมีอพาร์ตเมนต์เกือบ 30,000 ยูนิตทั่วประเทศ

แม้ว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น แต่ระดับราคาขายในฮานอยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยราคาขายเฉลี่ยในตลาดแรกอยู่ที่ 64 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) ซึ่งต่ำกว่าในโฮจิมินห์ 3%

ในตลาดรอง ราคาขายเฉลี่ยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า อยู่ที่ 46 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เพิ่มขึ้น 5.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเกือบ 26% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน การปรับตัวขึ้นของราคาขายรองยังไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง และปัจจุบันราคาขายรองในนครโฮจิมินห์ยังห่างจากราคาขายรองเพียงประมาณ 2 ล้านดอง/ตร.ม.

อพาร์ทเมนต์หลายแห่งมีราคาขายเพิ่มขึ้นหลายร้อยล้านดองภายในเวลาเพียงเดือนเดียว (ภาพประกอบ: Duong Tam)

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าว Dan Tri พบว่าในช่วงเดือนที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะลดลง

โดยเฉพาะบ้าน 2 ห้องนอนขนาด 64 ตารางเมตรในโครงการ Vinhomes Smart City ที่มีประกาศขายในช่วงกลางเดือนกันยายนในราคาประมาณ 4.2 พันล้านดอง จนถึงปัจจุบัน บ้านหลังเดียวกันนี้ยังประกาศขายในราคาตั้งแต่ 4.5 พันล้านดอง ถึง 4.7 พันล้านดอง

หรือที่โครงการ Thang Long Number One อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน ขนาด 87 ตารางเมตร ประกาศขายเมื่อปลายเดือนกันยายนที่ผ่านมา ในราคา 5.7 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์นี้ปรับขึ้นเป็น 6 พันล้านดองแล้ว

คุณเหงียน วัน งู (จาก นามดิ่ญ ) ต้องการซื้อบ้าน กล่าวว่าตลอด 3 เดือนที่ผ่านมา ครอบครัวของเขามองหาอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในเขตนามตูเลียมและห่าดงอย่างต่อเนื่อง ด้วยงบประมาณประมาณ 3 พันล้านดอง คุณเหงียนวางแผนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดประมาณ 65-70 ตารางเมตร แบบ 2 ห้องนอน

ยิ่งดูเท่าไหร่ เจ้าของก็ยิ่งเสนอราคาสูงขึ้นเท่านั้น ยกตัวอย่างเช่น บ้านหลังหนึ่งขนาด 68 ตารางเมตรในย่านหมีดิ่ญ (นามตูเลียม ฮานอย) ประกาศขายเมื่อเดือนสิงหาคมในราคาประมาณ 3.3 พันล้านดอง เจ้าของบ้านเสนอขายบ้านหลังเดียวกันนี้ในราคา 3.7 พันล้านดอง" เขากล่าว

เพราะเหตุใดราคาคอนโดจึงลดลงได้ยาก?

ตรัน กวาง ตรัง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หลายคนยังคงรอให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลง แต่การรอคอยนี้ดูเหมือนจะเป็นไปไม่ได้ เนื่องจากปัจจัยนำเข้าทั้งหมดของบริษัทพัฒนาโครงการ เช่น ต้นทุนภาษีที่ดินตามรายการราคาใหม่ ต้นทุนการก่อสร้าง การลงทุนด้านการออกแบบผลิตภัณฑ์ ฯลฯ ล้วนเพิ่มขึ้นอย่างมาก

ในสภาวะที่ที่ดินมีจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ การเป็นเจ้าของทำเลที่สวยงาม โดยเฉพาะใจกลางเมือง ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องใช้งบประมาณมหาศาล เมื่อราคาที่ดินสูง นักลงทุนที่สร้างผลิตภัณฑ์ที่ได้รับความนิยมย่อมขาดทุนอย่างแน่นอน ด้วยทำเลที่สวยงาม ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องสร้างผลิตภัณฑ์ที่คู่ควรกับทำเลนั้น ดังนั้นจึงไม่มีราคาถูก

โครงการอพาร์ทเม้นท์ในฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

คุณเหงียน ฮว่า อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE เวียดนาม กล่าวว่า โครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในย่านเมืองที่มีราคาสูง นอกจากนี้ ราคาขายที่สูงยังเป็นผลมาจากความต้องการลงทุนที่สูง และกระแสเงินสดยังคงไหลเข้าสู่ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงในใจกลางเมือง ดังนั้น สภาพคล่องในตลาดจึงยังคงอยู่ในระดับที่ดี

เมื่อเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ นักลงทุนจะคำนวณความสัมพันธ์ระหว่างราคาขายกับพื้นที่อย่างรอบคอบ เพื่อให้อาคารใหม่ไม่น่าจะมีราคาต่ำกว่าโครงการเดิมหรือโครงการใกล้เคียง ทั้งนี้เพื่อให้มั่นใจว่านักลงทุนจะได้รับผลกำไรตามที่คาดหวังท่ามกลางต้นทุนวัสดุที่สูงขึ้น

ดร. เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า อุปทานอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา แต่ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้ นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงดำเนินการก่อสร้างด้วยมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุนและต้นทุนที่ดินที่สูง

ด้วยต้นทุนการลงทุนที่สูงในปัจจุบัน นักลงทุนจึงคาดหวังผลกำไรที่สูงขึ้นกว่าแต่ก่อน ดังนั้น ระดับราคาของอพาร์ตเมนต์หลักจึงลดลงได้ยากมาก ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงในตลาดแรกส่งผลให้ราคาในตลาดรองปรับตัวสูงขึ้นอย่างฉับพลัน

ในการแถลงข่าวล่าสุดของ กระทรวงก่อสร้าง นาย Vuong Duy Dung รองผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) ได้อธิบายสาเหตุที่อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นแต่ราคาไม่ลดลงว่า อุปทานอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่และบางท้องถิ่นเพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

เขากล่าวว่า การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความผันผวนของต้นทุนที่ดินในช่วงที่ผ่านมา รวมถึงผลกระทบจากการใช้วิธีการคำนวณและรายการราคาที่ดินแบบใหม่ นอกจากนี้ ยังมีปรากฏการณ์ที่นักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันจัดตั้งสมาคมและกลุ่มเพื่อเข้าร่วมการประมูล โดยจ่ายราคาที่ดินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า และอาจ "ละทิ้งเงินมัดจำ" หลังจากชนะการประมูลที่ดิน โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างระดับราคาเสมือนในพื้นที่เพื่อทำกำไร...

“การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่มีราคาสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า จะส่งผลให้ระดับราคาที่ดิน ราคาอสังหาริมทรัพย์ และราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียงสูงขึ้น ขณะเดียวกันก็ทำให้ต้นทุนการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ก่อให้เกิดความยากลำบากแก่ภาคธุรกิจ ลดจำนวนอุปทาน และส่งผลกระทบทางลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์” เขากล่าว

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm