นักลงทุนไม่มีอำนาจรับเงินฝากเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

Chủ đầu tư không được ủy quyền nhận đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai - Ảnh 1. — นายหว่อง ดุย ดุง รองอธิบดีกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ แจ้งประเด็นใหม่ของกฎหมายในงานประชุมวันที่ 15 ตุลาคม - ภาพ: B.NGOC

นั่นคือประเด็นใหม่ประเด็นหนึ่งของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย ซึ่งนำเสนอโดยนาย Vuong Duy Dung รองอธิบดีกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงก่อสร้าง ) ในงานประชุมเกี่ยวกับการเจรจา การโฆษณาชวนเชื่อ การเผยแพร่ และการบังคับใช้กฎหมายและนโยบายเกี่ยวกับธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผล ซึ่งจัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม

เงินมัดจำไม่เกิน 5% ของมูลค่าห้องชุด

เมื่อพูดถึงประเด็นใหม่ที่ส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกฎหมาย 2 ฉบับว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่อยู่อาศัย นายดุงกล่าวว่ามี 6 ประเด็นใหม่ที่น่าสังเกตสำหรับผู้ลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ประการแรก เงื่อนไขในการประกอบธุรกิจโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้าง ตามมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทและรูปแบบมีเงื่อนไขในการประกอบธุรกิจที่แตกต่างกัน

เช่น บ้านและงานก่อสร้างที่นำมาเปิดกิจการต้องเป็นไปตามเงื่อนไขดังนี้ มีหนังสือรับรองการถือครองที่ดินซึ่งบันทึกกรรมสิทธิ์บ้านและงานก่อสร้าง ไม่อยู่ในภาวะขัดแย้งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินที่ติดกับบ้านและงานก่อสร้าง หรือขัดแย้งเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์บ้านและงานก่อสร้าง

ประการที่สอง สำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างในอนาคต มาตรา 23 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการต้องรับผิดชอบในการใช้เงินที่เก็บจากผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อ มาลงทุนในการก่อสร้างโครงการ บ้าน และงานก่อสร้าง ตามวัตถุประสงค์ที่ถูกต้องตามที่ตกลงกันในสัญญาที่ลงนาม

ห้ามมอบอำนาจให้องค์กรหรือบุคคลอื่นลงนามในสัญญามัดจำ สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างในอนาคต

ผู้ลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน ค่าก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างจากผู้วางเงินมัดจำ โดยสัญญาวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน ค่าก่อสร้างให้ชัดเจน

Chủ đầu tư không được uỷ quyền nhận đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai - Ảnh 2. — ผู้ประกอบการพบปัญหาหลายประการในการบังคับใช้กฎหมาย 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัยในงานประชุมหารือกับตัวแทนกระทรวงต่างๆ ได้แก่ การก่อสร้าง ทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม - ภาพ: B.NGOC

ต้องดำเนินการชำระหนี้ให้เสร็จสิ้นก่อนโอนที่ดินโครงการ

นอกจากนี้จุดใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจสิทธิการใช้ที่ดินยังมีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย มาตรา 32 แห่ง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดให้ผู้โอนสิทธิใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการให้บุคคลธรรมดาสร้างบ้านเองต้องปฏิบัติตามเงื่อนไข ดังต่อไปนี้

ต้องเป็นผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่ชำระภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าบริการที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน (ถ้ามี) ให้กับรัฐ ตามบทบัญญัติของกฎหมาย

กรณีถูกลงโทษฐานละเมิดทางปกครองในด้านการลงทุน การก่อสร้าง ที่ดิน ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และภาษี ต้องมีการตัดสินใจลงโทษฐานละเมิดทางปกครองให้เสร็จสิ้นก่อนลงนามในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

สำหรับประเด็นใหม่ที่เกี่ยวข้องกับการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า โครงการสามารถโอนได้เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด เช่น ได้รับอนุมัติจากผู้ลงทุน หรือได้รับใบรับรองการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุน ส่วนขั้นตอนการโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนให้ดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุน

สำหรับโครงการในกรณีอื่นๆ นายกรัฐมนตรี จะมีมติให้โอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนให้กับโครงการที่นายกรัฐมนตรีเป็นผู้กำหนดนโยบายการลงทุน อนุมัตินโยบายการลงทุน และอนุมัติการลงทุน

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีมติให้โอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน ซึ่งคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนดนโยบายการลงทุน อนุมัตินโยบายการลงทุน และอนุมัติการลงทุนดังกล่าว

Chủ đầu tư không được ủy quyền nhận đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai - Ảnh 3. — จำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขการวางมัดจำและการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตให้ชัดเจน เนื่องจากเมื่อเร็วๆ นี้เกิดข้อพิพาทในกระบวนการซื้อและขายเกิดขึ้นหลายครั้ง - ภาพ: NAM TRAN

ตามสัญญาประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดให้นักลงทุน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการชำระเงินตามสัญญาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสัญญาธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์จากลูกค้าผ่านบัญชีที่เปิดไว้ที่สถาบันสินเชื่อในประเทศหรือสาขาธนาคารต่างประเทศที่ดำเนินการในเวียดนามอย่างถูกกฎหมาย

สำหรับองค์กรและบุคคลที่ประกอบธุรกิจบริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องจัดตั้งบริษัทให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีใบรับรองการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และต้องประกอบอาชีพในบริษัทให้บริการชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือบริษัทให้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: https://tuoitre.vn/chu-dau-tu-khong-duoc-uy-quyen-nhan-dat-coc-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-20241015194250762.htm