การห้ามการปั่นราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

ข้อเสนอให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการผ่านธนาคาร

ผู้แทน Trinh Lam Sinh (คณะผู้แทน An Giang ) เสนอให้ร่างกฎหมายเพิ่มบทบัญญัติห้ามการกระทำที่เป็นการปั่นราคาและก่อกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกำหนดสัญญาณของการปั่นราคาและก่อกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน “ในอดีต การกระทำที่เป็นการปั่นราคาได้สร้างความไม่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และส่งผลกระทบต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ” นาย Sinh กล่าว

สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรหลายคนมีข้อเสนอเช่นเดียวกัน ตรินห์ ซวน อัน สมาชิกผู้เชี่ยวชาญประจำคณะกรรมการป้องกันและความมั่นคงแห่งชาติ (ผู้แทน จังหวัดด่งนาย ) เสนอให้รวมการกระทำการปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์ไว้ในรายการการกระทำต้องห้าม และในขณะเดียวกันก็ชี้แจงการกระทำการปั่นราคาและการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน "โดยส่วนตัวแล้ว ผมคิดว่าการกระทำการปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นอันตรายไม่แพ้การกระทำการปั่นราคาหุ้นตามประมวลกฎหมายอาญา ปัจจุบันการกระทำการปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังดำเนินไปอย่างซับซ้อน นำไปสู่ภาวะฟองสบู่ ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงเกินจริง กฎหมายจึงจำเป็นต้องห้าม โดยมีกฎระเบียบเฉพาะเพื่อขจัดปัญหานี้" นายอัน เสนอ

คุณอันกล่าวว่า การกระทำที่บิดเบือนตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เพียงแต่รวมถึงการตั้งราคาสูงในการประมูลแล้วยกเลิกเงินมัดจำเพื่อดันราคาและทำกำไรเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการใช้โครงการหนึ่งเพื่อ "กระตุ้น" ราคาโครงการอื่นๆ ทำให้เกิดระดับราคาที่สูงมากอีกด้วย “ผมคิดว่าหากไม่ได้รับการจัดการอย่างทั่วถึง มันจะสร้างฟองสบู่และนำไปสู่เหตุการณ์ร้ายแรง” คุณอันย้ำ

นายเหงียน มานห์ เกือง รองประธานคณะกรรมการตุลาการรัฐสภา (คณะ ผู้แทนกวาง บิ่ญ ) แสดงความกังวลเกี่ยวกับบทบัญญัติของร่างกฎหมายดังกล่าว โดยระบุว่า รัฐมีนโยบายอำนวยความสะดวกให้องค์กรและบุคคลต่างๆ ชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสดในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ นายเกืองกล่าวว่า การชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสดเป็นทางออกที่สำคัญอย่างยิ่งในการป้องกันและปราบปรามการทุจริตและปัญหาด้านลบ ดังนั้น เขาจึงเสนอแนะว่าสำหรับธุรกรรมขนาดใหญ่ เช่น ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ รัฐควรพิจารณากำหนดให้มีการชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสด แทนที่จะอำนวยความสะดวกเพียงอย่างเดียว

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 1. — ผู้แทน Trinh Xuan An (คณะผู้แทน Dong Nai)

ผู้แทน Trinh Xuan An แสดงความเห็นชอบต่อกฎระเบียบว่าด้วยการชำระเงินในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำหนดให้นักลงทุนโครงการและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องรับเงินจากลูกค้าผ่านบัญชีธนาคารในเวียดนาม “ผมคิดว่าธุรกรรมทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการชำระเงินผ่านธนาคาร ไม่ใช่แค่นักลงทุนและธุรกิจเท่านั้น เราได้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมีนัยสำคัญในการนำธุรกรรมการชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสดมาใช้ ผมขอเสนอว่าเราต้องปฏิวัติต่อไป” นาย An เสนอ

ธุรกรรมทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระผ่านธนาคาร ไม่ใช่แค่นักลงทุนและธุรกิจเท่านั้น เราได้ก้าวไปอีกขั้นในการชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสด ผมขอเสนอให้เราปฏิวัติวงการต่อไป

ผู้แทน Trinh Xuan An สมาชิกเต็มเวลาของคณะกรรมการป้องกันประเทศและความมั่นคง (คณะผู้แทน Dong Nai)

โบรกเกอร์ "โยนและรับ" ก่อกวนตลาด

เกี่ยวกับกฎระเบียบเกี่ยวกับตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รายงานการรับและแก้ไขร่างกฎหมายฉบับก่อนหน้า ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮอง ถั่น กล่าวว่า การยอมรับความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติหลายคน ร่างกฎหมายดังกล่าวหลังจากมีการชี้แจงและอนุมัติแล้ว ได้ยกเลิกกฎระเบียบที่กำหนดให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านการพิจารณาในที่ประชุม และส่งเสริมให้เกิดการทำเช่นนั้นเท่านั้น “การบังคับให้มีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะนำไปสู่ความเสี่ยงในการถูกเอารัดเอาเปรียบ ซึ่งไม่รับประกันการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแรง ปลอดภัย และยั่งยืน” นายถั่นกล่าว นอกจากนี้ ร่างกฎหมายยังกำหนดว่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เข้าร่วมเป็นบุคคลธรรมดาต้องได้รับการรับรองและรับรองโดยโนตารี ในกรณีที่ผู้เข้าร่วมเป็นนิติบุคคลอสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องมีการรับรองโดยโนตารีและรับรอง

รองผู้แทน Hoang Van Cuong (คณะผู้แทนฮานอย) กล่าวว่า สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรต้องมีการรับรองโดยโนตารี แต่สามารถยืนยันได้ผ่านห้องซื้อขาย คุณ Cuong วิเคราะห์ว่าห้องซื้อขายเป็นหนึ่งในสามองค์ประกอบที่ประกอบกันเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปัจจุบันไม่ได้ควบคุมการทำงานของห้องซื้อขายอย่างเหมาะสม โดยอนุญาตให้ห้องซื้อขายมีส่วนร่วมในทั้งการซื้อขาย ไม่ใช่แค่การเป็นนายหน้าเท่านั้น “ห้องซื้อขายควรจะเป็นเพียงคนกลาง แต่ตอนนี้กลับเป็นทั้งการซื้อขาย และผู้คนเรียกมันว่า “การโยนและรับ” ซึ่งเป็นการรบกวนตลาด” คุณ Cuong เน้นย้ำ

จากนั้น รองนายกวงได้เสนอให้มีการกำกับดูแลกฎหมายอย่างเข้มงวดยิ่งขึ้น โดยตลาดหลักทรัพย์ทำหน้าที่เป็นเพียงตัวกลางและต้องรับผิดชอบต่อข้อมูลที่ให้แก่ลูกค้าและรัฐ ขณะเดียวกัน ตลาดหลักทรัพย์ไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าร่วมการซื้อขาย และจะได้รับเพียงค่าธรรมเนียมต่างๆ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมยืนยันธุรกรรม ซึ่งเทียบเท่ากับค่าธรรมเนียมโนตารีและค่าธรรมเนียมนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ตามข้อตกลง นายกวงกล่าวว่า แนวทางนี้ทำให้ตลาดหลักทรัพย์มีหน้าที่ในการปฏิบัติหน้าที่นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ ให้คำแนะนำแก่ลูกค้า และให้ข้อมูลตลาดแก่รัฐอย่างเหมาะสม

ในการโต้วาทีกับรองนายอำเภอเกือง รองนายเหงียน วัน ถั่น (คณะผู้แทนจากไทบิ่ญ) กล่าวว่าการรับรองเอกสารในปัจจุบันมีปัญหาหลายประการ แต่หากละเลยการรับรองเอกสารหรือให้อำนาจแก่ตลาดซื้อขายมากขึ้น “จะเป็นอันตรายอย่างยิ่ง” นายถั่นเสนอว่าธุรกรรมควรได้รับการยืนยันผ่านการรับรองเอกสารเท่านั้น และตลาดซื้อขายไม่สามารถเป็นตัวแทนของกฎหมายของรัฐได้

เขากล่าวว่า ส.ส. ฮวง วัน เกือง กำลัง "คิดในเชิงทฤษฎี" ตอนที่เสนอให้ห้ามไม่ให้ห้องซื้อขายเข้ามามีส่วนร่วมในการซื้อขาย "ในความเป็นจริงแล้ว การห้ามทำแบบนั้นเป็นไปไม่ได้ เพราะผู้คนมีช่องทางซื้อขายมากมายในราคาที่พวกเขารู้กันดี ส.ส. ทุกคนรู้ดีว่าในอดีต อาคารสูง โดยเฉพาะอาคารของรัฐวิสาหกิจหรือบริษัทเอกชนขนาดใหญ่ มักจะถามนักลงทุนในวันรุ่งขึ้นว่าขายหมดแล้ว แต่เมื่อไปถึงห้องซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กลับพบว่ายังมีราคาสูงอยู่ แม้จะสูงกว่าราคาหนึ่งครึ่งหรือสองเท่าก็ตาม ซึ่งอันตรายมาก" นายถั่นกล่าวและเสนอให้ปล่อยให้ห้องซื้อขายเป็นอิสระ "ไวน์ดีๆ ไม่จำเป็นต้องมีพุ่มไม้" ถ้าการซื้อขายดี ลูกค้าก็จะมา ถ้าไม่ดี ลูกค้าก็จะมา

หลังจากได้รับความเห็นจากคณะผู้แทนแล้ว นายหวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ กล่าวว่า คณะผู้แทนทุกคนต้องการพัฒนาคุณภาพและความเป็นมืออาชีพของตลาดซื้อขาย ดังนั้น คณะกรรมการร่างจะพิจารณาว่าตลาดซื้อขายสามารถทำหน้าที่เป็นตัวกลางได้หรือไม่ และไม่เข้าไปเกี่ยวข้องโดยตรงกับการซื้อขาย ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อตลาด

เราควรยอมรับเงินมัดจำค่าห้องชุดก่อนสร้างฐานรากหรือไม่?

สำหรับธุรกรรมที่อยู่อาศัยในอนาคต ร่างกฎหมายฉบับนี้เสนอทางเลือกสองทาง ประการแรก นักลงทุนได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อโครงการได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการดำเนินการ (รวมถึงเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: สิทธิการใช้ที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารรับรองการก่อสร้างฐานรากสำหรับอพาร์ตเมนต์หรืออาคารอเนกประสงค์ที่มีบ้าน ฯลฯ) ประการที่สอง นักลงทุนได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้เมื่อโครงการมีแบบแปลนพื้นฐานที่ประเมินแล้วและมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: สิทธิการใช้ที่ดิน โดยจำนวนเงินมัดจำสูงสุดต้องไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ

รองผู้ว่าการ Tran Hong Nguyen (คณะผู้แทน Binh Thuan) ได้ให้ความเห็น เสนอให้ควบคุมตามทางเลือกที่ 1 เนื่องจากมีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้า เขากล่าวว่า หากเก็บเงินมัดจำตั้งแต่โครงการมีการประเมินแบบเบื้องต้น จะทำให้ระยะเวลาตั้งแต่ได้รับเงินมัดจำจนถึงการดำเนินโครงการใช้เวลานานมาก ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีพัฒนาการที่ซับซ้อนมากมาย แต่ก็ยังมีกรณีที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใช้ประโยชน์จากการวางเงินมัดจำและสัญญาร่วมลงทุนเพื่อระดมเงินทุนโดยพลการ ก่อให้เกิดความวุ่นวาย โครงการหลายโครงการหลังจากได้รับเงินมัดจำแล้ว แม้จะผ่านไป 5 ปี หรือแม้แต่ 10 ปีแล้ว ก็ยังไม่สามารถดำเนินการได้

ในทางตรงกันข้าม รองผู้อำนวยการ Pham Van Hoa (คณะผู้แทนจากจังหวัดด่งท้าป) สนับสนุนทางเลือกที่ 2 เพราะ "นักลงทุนชอบและลูกค้าก็ยอมรับ" คุณ Hoa วิเคราะห์ว่านักลงทุนไม่ได้มีเงินทุน 100% เสมอไป และต้องกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อจัดตั้งโครงการด้วย การวางเงินมัดจำเพียง 10% ถือว่าไม่มากเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน ซึ่งสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนมีเงินทุนสำหรับดำเนินโครงการ ขณะเดียวกันก็สร้างความไว้วางใจระหว่างทั้งสองฝ่าย โดยไม่ต้องพูดถึงว่าลูกค้าที่วางเงินมัดจำจะได้รับส่วนลดอีกด้วย "เมื่อนักลงทุนมีเอกสารสิทธิ์การใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง เช่น การตัดสินใจเช่าที่ดินและชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ผมคิดว่านักลงทุนไม่ได้ทุจริต" คุณ Hoa กล่าว

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 3. — ผู้แทน Pham Van Hoa (คณะผู้แทน Dong Thap)

ในทำนองเดียวกัน รองนายกรัฐมนตรีเหงียน ถิ เวียด งา (คณะผู้แทนจากไห่เซือง) ได้เสนอทางเลือกที่ 2 เช่นกัน เนื่องจากทางเลือกนี้จะสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจและนักลงทุนได้พัฒนา คุณหงายอมรับว่า แม้ว่าทางเลือกนี้อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงมากขึ้นต่อลูกค้า แต่จะสามารถเอาชนะความเสี่ยงได้ด้วยการเพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการและเพิ่มความรับผิดชอบของหน่วยงานภาครัฐ ในทางตรงกันข้าม ทางเลือกที่ 1 จะปลอดภัยกว่าสำหรับลูกค้า แต่ในขณะเดียวกันก็จะทำให้โอกาสของธุรกิจแคบลง ซึ่งดูเหมือนจะขัดต่อการส่งเสริมและสร้างกลไกให้ธุรกิจได้พัฒนา

ผู้แทนฮวีญ ถิ ฟุก (คณะผู้แทนจากบ่าเรีย-หวุงเต่า) เสนอให้กำหนดจำนวนเงินฝากไม่เกิน 5% แทนที่จะเป็น 10% ตามร่าง จำนวนนี้เพียงพอสำหรับทั้งผู้ฝากและผู้รับฝากที่จะรักษาความไว้วางใจซึ่งกันและกัน ตระหนักถึงพันธะผูกพันของตน และในขณะเดียวกันก็มั่นใจได้ว่าเงินฝากนั้นไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อการระดมทุน

นายหวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ กล่าวว่า ทั้งสองทางเลือกมีทั้งข้อดีและข้อเสีย ทางเลือกที่ 1 ข้อดีคือสามารถปกป้องผลประโยชน์ของฝ่ายที่อ่อนแอกว่า นั่นคือผู้ซื้อ แต่ในด้านธุรกิจนั้น ไม่สามารถรับประกันการเข้าถึงนักลงทุนที่มีศักยภาพได้ ทางเลือกที่ 2 ข้อดีคือสร้างเงื่อนไขให้กับธุรกิจ แต่ตั้งแต่การออกแบบขั้นพื้นฐานไปจนถึงการขออนุญาตก่อสร้าง มีหลายขั้นตอนที่จำเป็นและอาจล่าช้า ส่งผลกระทบต่อผลประโยชน์ของประชาชน “หากยังไม่ชัดเจนหรือไม่สามารถตกลงกันได้ เราขอเสนอให้มีการลงมติเกี่ยวกับเนื้อหานี้ เพื่อให้รัฐสภาสามารถแสดงความคิดเห็นได้” นายถั่น กล่าว

ลิงค์ที่มา