อสังหาฯ จะ 'อุ่นเครื่อง' เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้เร็วๆ นี้

การนำสัญญาณเชิงบวก

คุณเกียง โด ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาของ Savills Vietnam เชื่อว่ากฎหมายที่ดินปี 2567 จะนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ส่งเสริมประสิทธิภาพ ความโปร่งใส และแนวทางการประเมินราคาที่ดินที่ยืดหยุ่นยิ่งขึ้น กฎหมายฉบับใหม่นี้จะช่วยปรับปรุงกระบวนการประเมินราคาที่ดิน โดยการปรับราคาให้สอดคล้องกับตลาดและขยายอำนาจการตัดสินใจของท้องถิ่น ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อทั้งตลาดและงบประมาณของรัฐ ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ ลดความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ และช่วยลดราคาที่อยู่อาศัยและที่ดิน

ในอนาคต เมื่อฐานข้อมูลราคาที่ดินเสร็จสมบูรณ์ ข้อมูลการซื้อขายจะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะด้วย ขณะเดียวกันผู้ซื้อและผู้ขายก็สามารถเข้าถึงข้อมูลการทำธุรกรรมได้ ช่วยให้ผู้เข้าร่วมตลาดมีความเข้าใจที่ชัดเจน และเพิ่มความโปร่งใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นไปได้ง่ายยิ่งขึ้น ช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด

“กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ได้รับการผ่านแล้วและคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ พร้อมด้วยโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งหลายโครงการที่ยังคงลงทุนและดำเนินการอยู่ โครงการขนาดใหญ่ที่กำลังจะเข้าสู่ตลาด และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่กลับมาซื้ออีกครั้ง จะเป็นสัญญาณเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้” นางสาวซางโดกล่าว

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ชุดหนึ่งที่จะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ คาดว่าจะช่วยให้ตลาดฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

ดร. ตรัน เวียด อันห์ รองอธิการบดีมหาวิทยาลัยหุ่งเวือง มีมุมมองเดียวกันว่า กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่จะส่งผลดีต่อตลาด ธุรกิจ ประชาชน และรัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่ดินช่วยให้ธุรกิจเข้าถึงกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการได้ง่ายขึ้น กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าเงินมัดจำสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตต้องไม่เกิน 5% ของมูลค่าสัญญา ซึ่งจะช่วยลดจำนวนเงินที่ต้องชำระล่วงหน้าเมื่อเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต (ไม่เกิน 50%) บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัท ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องการเพียงบุคคลเดียวที่มีใบรับรองนายหน้า...

กฎหมายยังช่วยปรับปรุงตลาดให้บริสุทธิ์ผ่านกฎระเบียบต่างๆ อีกด้วย นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าร่วมในตลาดหลักทรัพย์ ไม่สามารถประกอบอาชีพได้อย่างอิสระ และต้องโอนค่าคอมมิชชั่นผ่านธนาคาร นักลงทุนต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่อสาธารณะก่อนเริ่มดำเนินการ การซื้อขายสินค้าต้องบันทึกราคาซื้อขายจริงไว้ในสัญญา ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องเข้มงวดการแบ่งแยกและการขายที่ดิน (สูงสุดในเขตเมืองประเภท 3)...

นอกจากนี้ กฎหมายที่อยู่อาศัยจะช่วยเพิ่มการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน เพิ่มจำนวนประชากร สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามสำหรับชาวเวียดนามโพ้นทะเลและชาวต่างชาติ กฎหมายยังกำหนดกฎระเบียบมากมายเพื่อพัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยการเพิ่มจำนวนประชากรที่สามารถซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยประเภทนี้ได้ ขณะเดียวกัน กฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นในด้านการจัดการและพัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น กฎระเบียบที่กำหนดให้อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กต้องมีระบบป้องกันและดับเพลิงที่สมบูรณ์ ต้องมีโครงการ... มาตรการเหล่านี้จะช่วยทำให้ตลาดมีความโปร่งใสและบริสุทธิ์ ปกป้องนักลงทุนจากการถูกหลอกลวง และช่วยให้ตลาดเติบโตอย่างยั่งยืน

ในความเป็นจริง มีสัญญาณบ่งชี้ว่าตลาดมีปัจจัยพร้อมฟื้นตัวทุกด้าน เช่น แรงหนุนจากผู้บริหารระดับสูง กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ ความมุ่งมั่นของนักลงทุน และความเชื่อมั่นของลูกค้า/นักลงทุนที่แข็งแกร่งขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลซึ่งกันและกันเพื่อช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้เร็วขึ้น" ดร. ตรัน เวียด อันห์ กล่าว

ตลาดจะฟื้นตัวภายในสิ้นปี 2567

เมื่อมองย้อนกลับไปถึงประวัติศาสตร์การพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่า ในช่วงปี พ.ศ. 2560-2566 ช่วงเวลา 4 ปี คือปี พ.ศ. 2563-2566 เป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดของตลาด สาเหตุมาจากการระบาดของโควิด-19 และความขัดแย้ง ทางภูมิรัฐศาสตร์ ในบางภูมิภาค ความขัดแย้งเหล่านี้เพิ่มความเสี่ยงต่อภาวะเงินเฟ้อ ลดอุปสงค์รวม และรบกวนห่วงโซ่อุปทานโลก ส่งผลโดยตรงต่อเศรษฐกิจภายในประเทศและตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในไตรมาสแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 16.2% ในไตรมาสที่สองของปี 2566 ติดลบ 11.5% และในไตรมาสที่สามของปี 2566 ติดลบ 8.7% ณ สิ้นปี 2566 การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 6.38% ณ สิ้นปี 2567 จำนวนโครงการบ้านจัดสรรใหม่มีน้อยเกินไป และโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมยังคงขาดแคลน ตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี ตลาดในนครโฮจิมินห์ยังคงมีความเสี่ยงที่จะเกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งความแตกต่างของเฟสทำให้เกิดการขาดแคลนอย่างรุนแรงของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม” นายเชากล่าว

ในบริบทดังกล่าว เพื่อช่วยให้ตลาดฟื้นตัวและพัฒนาในเร็วๆ นี้ รัฐบาลได้เสนอให้ รัฐสภา อนุญาตให้กฎหมายธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้ก่อนกำหนดตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2567

คุณเล ฮวง เชา กล่าวว่า เมื่อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จำเป็นต้องออกพระราชกฤษฎีกา หนังสือเวียน และคำสั่งที่เกี่ยวข้องโดยเร็ว จากนั้น ระบบกฎหมายจะรับประกันความสอดคล้อง ความเป็นเอกภาพ และความใกล้เคียงกับความเป็นจริง ซึ่งจะจัดการกับปัญหาทางกฎหมายส่วนใหญ่ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ 148 โครงการในนครโฮจิมินห์และโครงการอื่นๆ อีกหลายร้อยโครงการทั่วประเทศ เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายคิดเป็น 70% ของปัญหาธุรกิจในปัจจุบัน “หากกฎหมายมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จะส่งผลกระทบเชิงบวก ส่งเสริมกระบวนการฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ประมาณปลายปี 2567 และกลับสู่ภาวะปกติประมาณกลางปี 2568 เป็นต้นไป เนื่องจากความล่าช้าของนโยบายและขั้นตอนการลงทุนและการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์” คุณเชาคาดการณ์

ในความเป็นจริง ตลาดค่อยๆ ฟื้นตัวในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา แต่มีความแตกต่างระหว่างกลุ่มตลาดและภูมิภาค โดยกลุ่มตลาดอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะโครงการที่มุ่งเป้าไปที่ความต้องการที่แท้จริง ฟื้นตัวเร็วที่สุด ฮานอย เป็นย่านที่ฟื้นตัวอย่างรวดเร็วทั้งด้านราคาและจำนวนธุรกรรม ขณะที่โฮจิมินห์ซิตี้ฟื้นตัวช้ากว่า แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกเช่นกัน

นับจากนี้ไปจนถึงสิ้นปี อุปทานจะยังคงเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางขาขึ้นอย่างแข็งแกร่ง ความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงสูงเมื่อเศรษฐกิจเติบโตถึงสองหลัก กระบวนการพัฒนาเมืองโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย โฮจิมินห์ ดานัง ไฮฟอง บิ่ญเซือง ด่งนาย ฯลฯ กำลังดำเนินไปอย่างแข็งแกร่ง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และนายหน้าก็กลับมาดำเนินกิจกรรมมากขึ้น ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนไม่ได้รอให้ราคาตลาดลดลงอีกต่อไป แต่เริ่ม "ล่า" อสังหาริมทรัพย์ คาดว่ากฎหมายใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับสู่ภาวะปกติใหม่ และฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว

หากกฎหมายเหล่านี้ถูกนำไปบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จะส่งผลดีต่อการฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ราวปลายปี 2567 และกลับสู่ภาวะปกติราวกลางปี 2568 เป็นต้นไป เนื่องจากนโยบายและขั้นตอนการลงทุนและการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังมีความล่าช้า

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

โอกาสยังมีอีกมาก

สถิติแสดงให้เห็นว่าตั้งแต่ปี 1990 ถึงปัจจุบัน ราคาทองคำโลกเพิ่มขึ้นประมาณ 30 เท่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาและทั่วโลกเพิ่มขึ้นประมาณ 100 เท่า ในเวียดนามตั้งแต่ปี 1990 ถึงปัจจุบัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ห่างไกลเพิ่มขึ้นประมาณ 100 เท่า ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ เพิ่มขึ้นประมาณ 400 เท่า ถือเป็นการเพิ่มขึ้นที่แย่มาก เนื่องจากราคาเพิ่มขึ้นเนื่องจากอุปทานมีจำกัด นอกจากนี้ การสะสมสินทรัพย์ในเวียดนามยังสูงที่สุดแห่งหนึ่งของโลก ซึ่งหมายความว่ายังคงมีโอกาสการลงทุนที่ดีอยู่

นักเศรษฐศาสตร์ เล ซวน เหงีย

ที่มา: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-se-am-len-khi-cac-luat-co-hieu-luc-som-185240526215554209.htm