อสังหารีสอร์ทยังอยู่ในช่วง “ตัดขาดทุน”

สภาพคล่องยังไม่ดีขึ้น

จากการสำรวจล่าสุดของ Batdongsan.com.vn พบว่าสถานการณ์ของการ "ตัดขาดทุน" ยังคงเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท โดยเฉพาะคอนโดเทลและอพาร์ทเมนท์โรงแรม แม้ว่าจะไม่มีการขายครั้งใหญ่เหมือนในช่วงการระบาดของ COVID-19 หรือช่วงที่ตลาด "หยุดชะงัก" ในช่วงต้นปี 2023 อีกต่อไป แต่ข่าวการ "ตัดขาดทุน" ที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้แสดงให้เห็นถึงความเป็นลบของตลาดนี้

โฆษณาขายเหล่านี้มาจากโครงการต่างๆ มากมาย ตั้งแต่จังหวัดกวางนิญซึ่งมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทส่วนใหญ่ทางภาคเหนือ ไปจนถึงจังหวัดกวางบิ่ญ ดานัง เกียนซาง หวุงเต่า... โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับประเภทของวิลล่ารีสอร์ท จะสังเกตได้ว่าในบางโครงการ ราคา "ตัดขาดทุน" ลดลงจาก 3,000-9,000 ล้านดองต่อยูนิต เมื่อเทียบกับช่วงที่ตลาดคึกคัก

อสังหารีสอร์ทยังอยู่ในสภาพทรุดโทรม ภาพที่ 1 — โฆษณาอสังหาฯ รีสอร์ทแบบ "ลดขาดทุน" จำนวนมากถูกโพสต์อยู่ในตลาดอสังหาฯ

สำหรับคอนโดเทล ดูเหมือนว่านักลงทุนหลายคนจะเบื่อหน่ายกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้แล้ว เพราะยังคงมีปัญหาต่างๆ มากมาย เช่น ปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข กำไรที่ไม่น่าพอใจ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งความไม่ลงรอยกันในวิธีการดำเนินการและการจัดการของนักลงทุน โดยราคาขายขาดทุนมักจะอยู่ที่ 15-30% ขึ้นอยู่กับโครงการและพื้นที่

รายงานล่าสุดของ DKRA Vietnam ยังแสดงให้เห็นว่านักลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทส่วนใหญ่ทั่วประเทศยังคงขาดสภาพคล่องอย่างต่อเนื่อง ในเดือนสิงหาคม 2023 กลุ่มทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์รีสอร์ทขายได้เพียง 3 ยูนิต วิลล่ารีสอร์ทขายได้เพียง 9 ยูนิต และคอนโดเทลขายได้ 17 ยูนิต

สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้สินค้าคงคลังในตลาดเพิ่มสูงขึ้น โดยเมื่อถึงเดือนมิถุนายน สินค้าคงคลังคอนโดเทลพุ่งสูงขึ้นเป็นกว่า 42,000 ยูนิต ขณะที่อาคารพาณิชย์ริมชายหาดและวิลล่ารีสอร์ทรวมกันอยู่ที่ประมาณ 30,000 ยูนิต

อสังหารีสอร์ทยังอยู่ในสภาพทรุดโทรม ภาพที่ 2 — สภาพคล่องที่ไม่ดีทำให้สินค้าคงคลังของอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทเพิ่มขึ้นทุกวัน

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว นักลงทุนในโครงการยังคงใช้มาตรการพิเศษต่างๆ มากมาย เช่น ส่วนลดการชำระเงินด่วน การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะผ่อนผันการชำระต้นเงิน ข้อตกลงการเช่าซื้อคืน... เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด ในโครงการเดี่ยวบางโครงการ ราคาของวิลล่ารีสอร์ทจะลดลง 40-50% สำหรับลูกค้าที่ชำระเงินด่วน

สาเหตุและการมีอยู่ของตลาดอสังหาฯ รีสอร์ทที่ถูกแช่แข็งนั้นถูกชี้แจงไว้อย่างชัดเจน รวมถึงประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการฟื้นตัวของอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวที่น้อยลง ความสามารถในการทำกำไรของอสังหาฯ รีสอร์ทจึงลดลงอย่างมาก ส่งผลให้นักลงทุนจำนวนมากไม่ต้องการให้ความสนใจกับตลาดนี้อีกต่อไป

อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไม่ฟื้นตัวในระยะสั้น

ตามการวิจัยของ Savills พบว่ากิจกรรมทางธุรกิจเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ เช่น โรงแรมในประเทศส่วนใหญ่ทั่วโลกกำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปไปสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาด ยกเว้นในภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก

ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ สิงคโปร์เป็นผู้นำการฟื้นตัว โดยได้รับแรงหนุนจากการเติบโตของอัตราค่าห้องพักเฉลี่ย (ADR) ประเทศไทยก็ฟื้นตัวได้ดีเช่นกัน ในขณะเดียวกัน กิจกรรมทางธุรกิจในตลาดเวียดนามอยู่ต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาด ซึ่งสะท้อนให้เห็นทั้งอัตราการเข้าพักและ ADR

นายเมาโร กัสปารอตติ ผู้อำนวยการโรงแรมซาวิลส์ กล่าวว่า “ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดรีสอร์ทในเวียดนามสามารถแบ่งได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ ระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว โดยแต่ละกลุ่มมีผลกระทบที่แตกต่างกันต่อการฟื้นตัวของตลาด ในระยะสั้น การที่นักท่องเที่ยวชาวจีนไม่มาเวียดนาม ซึ่งคิดเป็น 32% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมดที่เดินทางมาเวียดนามในปี 2562 ส่งผลให้ธุรกิจรีสอร์ทต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการ นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายของเที่ยวบินระยะไกลยังแพงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของตลาดบางแห่ง เช่น ตลาดนักท่องเที่ยวยุโรป เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2562 จำนวนนักท่องเที่ยวชาวยุโรปที่เดินทางมาเวียดนามยังคงต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาดประมาณ 38%”

อสังหารีสอร์ทยังอยู่ในสภาพทรุดโทรม ภาพที่ 3 — คุณเมาโร กัสปารอตติ ผู้อำนวยการ โรงแรมซาวิลล์ส

ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าในช่วงแปดเดือนแรกของปี 2023 ตลาดนักท่องเที่ยวชาวเอเชียที่เดินทางมาเวียดนามลดลง 32% เมื่อเทียบกับระดับก่อนเกิดโรคระบาด ปัจจุบันเกาหลีใต้เป็นตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดในเวียดนาม แต่จำนวนนักท่องเที่ยวทั้งหมดยังคงต่ำกว่าในปี 2019

ส่วนตลาดที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวหนาแน่นอย่างจีนนั้น จำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาเวียดนามมีเพียง 950,000 รายเท่านั้น คิดเป็น 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 ส่วนตลาดนักท่องเที่ยวจากอเมริกาและออสเตรเลียนั้นลดลงประมาณ 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งหมดอยู่ที่ 900,000 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวจากอเมริกาและออสเตรเลีย

นอกจากอุปสงค์ที่ฟื้นตัวช้าแล้ว สถานการณ์อุปทานส่วนเกินยังส่งผลต่อความสามารถในการฟื้นตัวและพัฒนาอีกด้วย สถิติของ Savills Hotels แสดงให้เห็นว่าตั้งแต่ปี 2016 เป็นต้นมา มีห้องพักเฉลี่ยประมาณ 15,000 ห้องในกลุ่มระดับกลางถึงระดับสูงเข้าสู่ตลาดที่พักทุกปี ดังนั้นอุปทานห้องพักจึงเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในเวลาเพียงหกปี

นักท่องเที่ยวในประเทศยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของการท่องเที่ยวในเวียดนาม ในช่วงแปดเดือนแรกของปี 2023 อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของเวียดนามต้อนรับนักท่องเที่ยวในประเทศ 86 ล้านคน เพิ่มขึ้น 7.8% เมื่อเทียบเป็นรายปี คาดว่าจะเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในระยะกลางและระยะยาว

สำหรับประเด็นอื่น ๆ เกี่ยวกับอุปทานในตลาด ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าอุตสาหกรรมรีสอร์ทของเวียดนามถือเป็นอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพสูง อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกโมเดลที่จะดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ นักลงทุนบางรายรีบเร่งเข้าสู่ตลาดโดยไม่ได้ประเมินสภาพตลาดในพื้นที่อย่างถี่ถ้วน แม้จะถือว่าโมเดลธุรกิจโรงแรมทั้งหมดเหมือนกันก็ตาม

ส่งผลให้การวางแผนและดำเนินการโครงการไม่เป็นไปตามแผนและส่งผลให้โครงการไม่สามารถดำเนินการได้ทันหลังจากโครงการแล้วเสร็จ ในขณะเดียวกัน ขึ้นอยู่กับความเป็นจริงของตลาด โรงแรมบางรุ่นสามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพมากกว่า

แหล่งที่มา