อสังหาฯ รีสอร์ทขาดแคลนอุปทานในปี 2566

ความเสื่อมถอยในทุกด้าน

ครั้งหนึ่งเคยเป็นหนึ่งในกลุ่มธุรกิจที่นักลงทุน "ล่า" และสร้างผลกำไรมหาศาล ปัจจุบัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ในปี 2566 กลุ่มธุรกิจนี้กลับ "ถดถอย"

นาย Pham Lam ประธานคณะกรรมการบริหารของ DKRA Vietnam เปิดเผยว่า ในปี 2566 อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทมีปริมาณอุปทานและการบริโภคลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565

รายงานของ DKRA ระบุว่าในกลุ่มรีสอร์ทวิลล่า ตลาดมีการบันทึกหน่วยอุปทานหลักจำนวน 2,542 หน่วยจาก 67 โครงการในปี 2566 ลดลงร้อยละ 58 เมื่อเทียบกับปีก่อน

อัตราการดูดซึมอยู่ที่ 21% (เทียบเท่า 526 หน่วย) ลดลงเพียง 13% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยอุปทานส่วนใหญ่มาจากภาคกลาง คิดเป็น 36% ของอุปทานทั้งหมด และ 86% ของการบริโภคขั้นต้นทั้งหมดในตลาดทั้งหมด

อุปทานอพาร์ทเมนท์รีสอร์ทมีแนวโน้มลดลงในปี 2566

ระดับราคาขายขั้นต้นไม่ผันผวนเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน และยังคงอยู่ในระดับสูง อยู่ระหว่าง 6 พันล้าน ถึง 155.7 พันล้านดองต่อหน่วย แม้ว่าจะมีการนำนโยบายการขายหลายอย่างมาใช้เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง เช่น การกำหนด/แบ่งปันผลกำไร การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาปลอดหนี้เงินต้น แรงจูงใจในการชำระเงินด่วน ฯลฯ แต่นโยบายเหล่านี้ยังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่คาดการณ์ไว้

ขณะเดียวกัน กลุ่มรีสอร์ททาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ มีอุปทานหลักในปี 2566 จาก 34 โครงการ คิดเป็นจำนวนยูนิตเข้าสู่ตลาดประมาณ 3,271 ยูนิต ลดลงร้อยละ 62 เมื่อเทียบกับปี 2565

ความต้องการของตลาดลดลงอย่างรวดเร็ว โดยมีปริมาณการบริโภคอยู่ที่ประมาณ 366 หน่วย หรือคิดเป็น 6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ธุรกรรมส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน พัฒนาโดยนักลงทุนรายใหญ่ และมีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองต่อหน่วย

ขณะที่ตลาดคอนโดเทลในปี 2566 มีหน่วยเปิดขาย 5,937 ยูนิต จาก 45 โครงการ (รวมโครงการใหม่ 4 โครงการ) อัตราการบริโภคของอุปทานหลักอยู่ที่ 20% (1,164 ยูนิต)

จากข้อมูลของ Nguoi Dua Tin ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับรีสอร์ทในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่ได้รับการพัฒนาในจังหวัดต่างๆ เช่น Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Ba Ria - Vung Tau , Binh Thuan... ไกลออกไปถึง Phu Quoc จังหวัด Kien Giang

ในพื้นที่ดังกล่าวข้างต้น "ผู้ยิ่งใหญ่" ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้ลงทุนในธุรกิจโครงสร้างพื้นฐาน บริการ และที่พักหลายแห่งเพื่อกระตุ้นความต้องการในการช้อปปิ้งและรีสอร์ทของผู้คน

อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องในตลาดอยู่ในระดับต่ำ ธุรกรรมส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ซึ่งพัฒนาโดยนักลงทุนที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีมูลค่าผลิตภัณฑ์ต่ำกว่า 3 พันล้านดองต่อหน่วย ราคาหลักไม่ได้ผันผวนเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว และยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูง

ตามประกาศล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2566) ในปี 2566 ทั้งประเทศจะได้รับผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ด้าน การท่องเที่ยว และรีสอร์ทใหม่ประมาณ 3,165 รายการ ลดลงมากกว่า 80% เมื่อเทียบกับปี 2565

ตลาดรวมบันทึกธุรกรรมสำเร็จของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทในปี 2566 จำนวน 726 รายการ ปริมาณธุรกรรมยังไม่ฟื้นตัวตามที่คาด เนื่องจากโครงการบางโครงการที่นักลงทุนหลายรายสนใจกำลังประสบปัญหาทางกฎหมายและไม่สามารถเปิดตัวได้

แม้ว่าสินค้าคงคลังส่วนใหญ่จะเป็นสินค้าระดับไฮเอนด์และมูลค่าสูง แต่ก็ต้องแข่งขันโดยตรงกับสินค้าที่ขาดทุนจากนักลงทุนที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้

การฟื้นตัวต้องใช้เวลาค่อนข้างนาน

ด้วยสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน กลุ่มอสังหาฯ รีสอร์ท ถือว่าอยู่ใน “จุดต่ำสุด”

นอกจากปัญหาทางกฎหมายแล้ว แหล่งสินเชื่อและเงินทุนหมุนเวียนยังมีจำกัดในการลงทุนในโครงการรีสอร์ท ทำให้ส่วนนี้ดูมืดมน ส่วนนี้จะได้รับความสนใจก็ต่อเมื่อท้องถิ่นมุ่งเน้นการดึงดูดและกระตุ้นการท่องเที่ยว

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานบริษัท VARS กล่าวว่า ในภาพรวมที่ย่ำแย่ ตลาดรีสอร์ทกลับได้รับข่าวดีอย่างไม่คาดคิดในช่วงปลายปี 2566 การปรากฏของสัญญาณการฟื้นตัวเชิงบวกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวกระตุ้นให้นักลงทุนเร่งดำเนินการและจัดหาสินค้าเข้าสู่ตลาด

การกระตุ้นการท่องเที่ยวและการสร้างโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคให้เสร็จสมบูรณ์เป็นโอกาสในการพัฒนากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทในอนาคต

VARS เปิดเผยว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 โครงการคอนโดเทลในฟูก๊วก (จังหวัด เกียนซาง ) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 55 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยมีการทำธุรกรรม 200 รายการจากทั้งหมด 400 อพาร์ตเมนต์ที่เปิดขายภายในระยะเวลามากกว่า 1 เดือน โดยลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน

เมื่อเทียบกับปีก่อนๆ ปริมาณธุรกรรมนี้ไม่มากนัก แต่ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยากลำบาก โดยเฉพาะในพื้นที่ฟูก๊วก การบรรลุอัตราการดูดซึมเกิน 50% ถือเป็นสัญญาณเชิงบวก

นาย Pham Lam ประธานกรรมการบริหารของ DKRA คาดการณ์ว่าในปี 2567 จะยังคงไม่มีสัญญาณเชิงบวกมากนักสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท โดยความต้องการโดยรวมของตลาดจะยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี

ทั้งนี้อุปทานใหม่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง คาดการณ์คอนโดเทลลดลงเมื่อเทียบกับปี 2566 อยู่ที่ราว 800 – 1,000 ยูนิต

ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าอุปทานของวิลล่ารีสอร์ทและทาวน์เฮาส์/ร้านค้าในรีสอร์ทจะเทียบเท่ากับปี 2566 โดยมีความผันผวนที่วิลล่ารีสอร์ท 250-300 หลัง และทาวน์เฮาส์/ร้านค้าในรีสอร์ท 200-300 หลัง ตามลำดับ

ระดับราคาหลักยังคงทรงตัวและไม่น่าจะมีความผันผวนอย่างมีนัยสำคัญในปีหน้า เพื่อความอยู่รอด ธุรกิจและนักลงทุนจำเป็นต้องออกนโยบายส่วนลด การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาปลอดหนี้เงินต้น ภาระผูกพันค่าเช่า ฯลฯ ซึ่งจะยังคงมีผลบังคับใช้อย่างกว้างขวางในปี 2567

นาย Pham Anh Khoi - PhD - ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services กล่าวถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ไม่ใช่แค่เพียงกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตเท่านั้น

“หากมองย้อนกลับไปในปีที่ตลาดและเศรษฐกิจผันผวนอย่างมาก แต่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท หน่วยงานภาครัฐก็กำลังศึกษาตลาดนี้อยู่เช่นกัน โดยมีนโยบายที่จะออกกฎระเบียบที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาตลาด ยกตัวอย่างเช่น ในปี พ.ศ. 2566 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 (การออกใบอนุญาตสำหรับคอนโดเทลและออฟฟิศเทล)... ถือเป็นการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการรีสอร์ทในอนาคต เพื่อช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและชัดเจนยิ่งขึ้น” คุณคอยกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญบางคนเชื่อว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวกลับไปสู่ยุคทองได้ยาก อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านช่วง “สะดุด” มาแล้ว นักลงทุนจำเป็นต้องปรับปรุงความถูกต้องตามกฎหมาย ความโปร่งใสในการขาย และผลกำไร

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและทางเทคนิคที่ดี เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวและผู้ซื้อ จากนั้นตลาดนี้จะค่อยๆ ฟื้นตัวในที่สุด

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-nghi-duong-thieu-hut-nguon-cung-trong-nam-2023-a644390.html