อสังหาฯ อุตสาหกรรม ยัง “เผชิญความยากลำบาก” อยู่หรือไม่?

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังคงเผชิญความยากลำบาก

ตามรายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมถือเป็นหนึ่งในกลุ่มตลาดที่เติบโตเร็วที่สุด

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ด้วยนโยบายการลงทุนและการสนับสนุนจาก รัฐบาล มากมาย ควบคู่ไปกับโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุงและตำแหน่งเชิงกลยุทธ์ในห่วงโซ่อุปทานระดับโลก อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจึงยังคงรักษาตำแหน่ง "ดาวเด่น" เอาไว้ได้ โดยดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศเป็นอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายรายกล่าวไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และต้องการกลไกที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นเพื่อพัฒนาให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้นและเน้นการดึงดูดมากขึ้น

กองทุนที่ดินเพื่อขยายนิคมอุตสาหกรรมเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลให้กับนักลงทุนจำนวนมาก

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานบริษัท VARS ประเมินว่าตลาดนิคมอุตสาหกรรมของเวียดนามยังมีช่องว่างให้เติบโตอีกมาก โดยให้คำมั่นว่าจะรักษาโมเมนตัมการเติบโตที่แข็งแกร่งต่อไป โดยมีบทบาทสำคัญใน เศรษฐกิจ

ด้วยเหตุนี้ การพัฒนาอุตสาหกรรมโลจิสติกส์จึงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่อีคอมเมิร์ซเติบโตอย่างก้าวกระโดด ผู้ประกอบการโลจิสติกส์ทั้งในและต่างประเทศต่างก็ขยายขนาดและขอบเขตการดำเนินงานในเวียดนามอย่างแข็งขัน

อย่างไรก็ตาม ตลาดเวียดนามยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย เนื่องจากตลาดสำคัญบางแห่ง เช่น นครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง และด่งนาย กำลังประสบปัญหาในการขยายกองทุนที่ดินอุตสาหกรรม อันเนื่องมาจากการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วและการแข่งขันแย่งชิงที่ดิน แม้ว่าโครงสร้างพื้นฐานจะได้รับการพัฒนาแล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถตอบสนองการพัฒนาที่รวดเร็วเทียบเท่ากับนิคมอุตสาหกรรม

ประธาน VARS ระบุว่า ปัญหาในปัจจุบันประกอบด้วยนโยบายและขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อน ใช้เวลานานและมีค่าใช้จ่ายสูง ก่อให้เกิดความยุ่งยากแก่นักลงทุน นโยบายที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนและการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมบางครั้งก็ไม่สอดคล้องกันและเปลี่ยนแปลงอย่างกะทันหัน ทำให้นักลงทุนไม่สามารถวางแผนระยะยาวได้

นิคมอุตสาหกรรม Binh Duong รายล้อมไปด้วยพื้นที่อยู่อาศัยที่จะย้ายไปยังนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีกว่า

นอกจากนี้ ปัญหาการขาดแคลนแรงงานที่มีทักษะสูง การจัดการสิ่งแวดล้อมที่จำกัด ความเสี่ยงด้านการลงทุนเนื่องจากต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างที่สูง โดยเฉพาะต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินเมื่อกฎหมายที่ดินฉบับใหม่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ... ยิ่งทำให้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมมีความยุ่งยากเพิ่มมากขึ้น

นาย Phan Tan Dat ประธานกรรมการบริษัท Binh Duong Mineral and Construction Joint Stock Company (KSB) ให้ความเห็นว่า “ปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลกเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัว และการพัฒนาเศรษฐกิจอาจค่อยๆ ฟื้นตัวตั้งแต่ปี 2567 อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมถือเป็นจุดสว่างในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจะเผชิญกับความยากลำบากหลายประการในแง่ของกลไกและแรงงาน แต่ด้วยกลยุทธ์และความมุ่งมั่นของนักลงทุน การแก้ไขปัญหาที่ยากลำบากจะกลายเป็นเรื่องง่ายขึ้น”

คุณดัต กล่าวว่า ปัจจุบันการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมและการดึงดูดลูกค้าไม่ใช่เรื่องง่าย นอกจากนโยบายของนักลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมแล้ว หน่วยงานท้องถิ่นยังต้องเป็น “กุญแจสำคัญ” ในการดึงดูดนักลงทุนด้วย

การเติบโตของอุตสาหกรรมสีเขียวทำให้ผู้ลงทุนยังคงอยู่

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมถือเป็นกลุ่มธุรกิจที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจมาโดยตลอด

“ยักษ์ใหญ่” ในนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งก็คว้าโอกาสนี้ไว้ได้อย่างรวดเร็วด้วยการวิจัยและพัฒนานิคมอุตสาหกรรมสมัยใหม่ การนำเทคโนโลยีขั้นสูง ระบบอัตโนมัติ และมาตรฐานการผลิตสีเขียวมาใช้เพื่อปรับปรุงผลผลิตและคุณภาพผลิตภัณฑ์ ขณะเดียวกันก็ลดต้นทุนและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในตลาดต่างประเทศ

ตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ ทรัพยากรในปัจจุบันกำลังมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาและสร้างเขตเทคโนโลยีขั้นสูง การนำโรงงานสีเขียวที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมาไว้ในสถานที่เดียว และในเวลาเดียวกันก็นำสายการผลิตอัตโนมัติจำนวนมากมาใช้และพัฒนาทักษะอีกด้วย

โครงสร้างพื้นฐานที่มีการจัดการอย่างดีถือเป็นเงื่อนไขประการหนึ่งในการดึงดูดนักลงทุน

หรือในจังหวัดบิ่ญเซือง จังหวัดนี้ยึดมั่นในคำขวัญการสร้างมาตรฐานเขตอุตสาหกรรมมาเป็นเวลาหลายปี เพื่อมุ่งสู่สภาพแวดล้อมที่เป็นมิตรและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ในระยะแรก เขตอุตสาหกรรมที่ร่วมมือกับสิงคโปร์ (Vsip Industrial Park) ได้สร้างความประทับใจอย่างมากด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นระบบ อุตสาหกรรมที่ปลอดภัย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งเขตอุตสาหกรรมที่ปกคลุมไปด้วยสีเขียวอยู่เสมอ

ภายในเวลาเพียงไม่กี่ปี ต้นแบบของนิคมอุตสาหกรรมสีเขียวอย่าง Vsip ได้รับการพัฒนาโดยจังหวัดบิ่ญเซือง จากเดิม 1 นิคมอุตสาหกรรมเป็น 3 นิคมอุตสาหกรรม นี่ก็เป็นหนึ่งในจุดดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามายังบิ่ญเซืองเช่นกัน

ตัวแทนจาก VSIP Group (บริษัทร่วมทุนระหว่าง Becamex IDC Corporation (เวียดนาม) และ Sembcorp Development Singapore) เปิดเผยว่า “นับตั้งแต่การก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมแห่งแรกในบิ่ญเซือง หน่วยงานนี้มุ่งมั่นที่จะเป็นนิคมอุตสาหกรรมสีเขียวตามมาตรฐานสากล พร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นระบบ ให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวและสภาพแวดล้อมทางนิเวศวิทยา เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยและเหนือระดับที่สุดสำหรับนักลงทุนในการเรียนรู้และเข้ามาสร้างโรงงานเพื่อประกอบกิจการ ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถค้นหาและรักษาโรงงานเหล่านี้ไว้ได้”

มุมหนึ่งของนิคมอุตสาหกรรมมาตรฐานสิงคโปร์

คุณ Pham Ngoc Thuan ผู้อำนวยการทั่วไปของ Becamex IDC กล่าวว่า สำหรับเขตอุตสาหกรรมใหม่นั้น จะมีการพิจารณาเป็นพิเศษถึงการวางแผนและคำนวณโซลูชันการจัดการอัจฉริยะตั้งแต่เริ่มต้น รวมถึงเกณฑ์สำหรับเขตอุตสาหกรรมเชิงนิเวศ ซึ่งจะช่วยดึงดูดอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม และเสริมสร้างพื้นฐานสำหรับเขตอุตสาหกรรมวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีในอนาคต

เพื่อสนับสนุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมต่อไป ผู้เชี่ยวชาญของ VARS เสนอว่ารัฐบาลควรส่งเสริมการลงทุนและปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง โลจิสติกส์ และสาธารณูปโภคด้านอุตสาหกรรมเพื่อสนับสนุนการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมต่อไป

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องปฏิรูปกระบวนการบริหารและสร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนที่เอื้ออำนวยยิ่งขึ้นสำหรับธุรกิจต่างๆ อย่างต่อเนื่อง การลงทุนด้านการศึกษาและการฝึกอบรมอาชีวศึกษา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสาขาเทคโนโลยีขั้นสูงและระบบอัตโนมัติ เพื่อพัฒนาคุณภาพทรัพยากรบุคคลและใช้ประโยชน์จากช่วงเวลา 15 ปีที่เหลือของยุคทองของประชากร

พร้อมกันนี้ให้เสริมสร้างนโยบายจูงใจที่น่าดึงดูดและมั่นคงเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ

จากข้อมูลของ VARS ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 ประเทศไทยมีนิคมอุตสาหกรรม 418 แห่ง (รวมเขตอุตสาหกรรมส่งออก 4 แห่ง) ครอบคลุม 61/63 จังหวัดและเมือง มีพื้นที่รวมประมาณ 1,299,000 เฮกตาร์ พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมรวมอยู่ที่ประมาณ 892,000 เฮกตาร์ ซึ่งประกอบด้วยนิคมอุตสาหกรรมนอกเขตเศรษฐกิจ 371 แห่ง นิคมอุตสาหกรรมในเขตเศรษฐกิจชายฝั่ง 39 แห่ง และนิคมอุตสาหกรรมในเขตเศรษฐกิจชายแดน 8 แห่ง

นิคมอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจดึงดูดโครงการลงทุนภายในประเทศมากกว่า 10,400 โครงการ และโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่มีผลบังคับใช้แล้วมากกว่า 11,200 โครงการ โดยมียอดเงินลงทุนจดทะเบียนรวมกว่า 2.54 พันล้านล้านดอง และ 2.31 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ ตามลำดับ เงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในนิคมอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจคิดเป็นประมาณ 35-40% ของยอดเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่จดทะเบียนทั้งหมดของประเทศในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ภายในปี 2566 นิคมอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจทั่วประเทศได้สร้างงานให้กับแรงงานโดยตรงประมาณ 4.15 ล้านคน โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในภูมิภาคตะวันออกเฉียงใต้และสามเหลี่ยมปากแม่น้ำแดง คิดเป็น 41.3% และ 30.3% ของแรงงานที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศตามลำดับ

อัตราการเข้าพักและราคาค่าเช่ายังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง นิคมอุตสาหกรรมที่ดำเนินงานอยู่มีอัตราการเข้าพักโดยประมาณสูงกว่า 75% โดยจังหวัดสำคัญทางภาคใต้มีอัตราการเข้าพักสูงถึง 92%

ความต้องการที่สูงและแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ราคาเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้น 8-12% ต่อปี ภาคใต้มีราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 188 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/ระยะเวลาเช่า

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-van-gap-kho-a665592.html