10 แนวทางแก้ไขเพื่อขจัดอุปสรรคและส่งเสริมการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่จุดต่ำสุดแล้ว

ในนามของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราขอขอบคุณหนังสือพิมพ์   คนงาน   การจัดสัมมนา “การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์” ในระยะนี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่มีความจำเป็นอย่างยิ่งเมื่อประเด็นต่างๆ จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจังและรวมอยู่ในกฎหมายที่เตรียมไว้เพื่อรอการอนุมัติ

ผู้นำ หน่วยงานวิจัย และภาคธุรกิจทุกคนต่างเข้าใจดีว่าปัญหาทางกฎหมายมีความสำคัญอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราได้รายงานต่อ รัฐบาล แล้วว่าปัญหาที่ใหญ่ที่สุดคือปัญหาทางกฎหมาย ซึ่งคิดเป็น 70% ของปัญหาทั้งหมดของโครงการ

ความยุ่งยากมีอยู่ 3 ระดับ ระดับที่ใหญ่ที่สุดคือ กฎระเบียบบางอย่างขาดความสอดคล้อง ขัดแย้ง และขัดต่อกฎหมาย กฎระเบียบบางส่วนในเอกสารย่อยที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็มีความยุ่งยากเช่นกัน โดยเฉพาะการที่ เจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายของกรมและสาขาต่างๆ เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย โดยเอกสารฉบับเดียวกันนี้ทำให้บางท้องถิ่นสามารถแก้ไขปัญหาได้ค่อนข้างดี ในขณะที่บางท้องถิ่นยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ ทำให้โครงการในท้องถิ่นเกิดความแออัด

อุปสรรคสำคัญอันดับสองคือการเข้าถึงแหล่งเงินทุน นอกจากเงินทุนจากการขายหุ้นแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังต้องพึ่งพาแหล่งเงินทุนอีกสี่แหล่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แหล่งแรกคือเงินทุนจากตลาดหุ้น ปัจจุบันมีธุรกิจจดทะเบียนมากกว่า 1,600 แห่ง โดยมีเพียง 169 แห่งเท่านั้นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้ถือว่าน้อยมาก ไม่เพียงพอที่จะใช้ประโยชน์จากเงินทุนในตลาดหุ้น

ประการที่สอง เงินทุนจากพันธบัตรถูกบล็อกตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2565 จนถึงขณะนี้ ตลาดพันธบัตรยังคงติดขัดแม้จะมีมติ 08 เรื่องการปรับตัว

ปัญหาสำคัญประการที่สามคือสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนเริ่มต้นที่ทำหน้าที่เป็น "หมอตำแย" และให้การสนับสนุนธุรกิจต่างๆ ได้เป็นอย่างดี แต่สินเชื่อเหล่านี้ไม่ได้ถูกนำไปใช้ประโยชน์

ส่วนที่เหลือเป็นเงินทุนจากลูกค้าและพันธมิตร แต่เมื่ออุปสรรคเบื้องต้นยังไม่ถูกขจัด อุปสรรคเหล่านี้ก็จะถูกปิดกั้นไปด้วย โดยเฉพาะเงินทุนจากพันธมิตรและทุนจากต่างประเทศ (FDI) บังคับให้บริษัทในประเทศต้อง "ขาย" โครงการในราคาถูก หรือต้องให้ส่วนลดสูงเพื่อลงทุน พูดง่ายๆ ก็คือ พวกเขาเป็นเหมือน "ตัวถ่วง" ที่คอย "ตามล่า" โครงการที่ "ตายไปแล้ว" ซึ่งเป็นข้อเสียเปรียบอย่างมากสำหรับบริษัทในประเทศ

ปัจจุบันกลุ่มที่มีแนวโน้มดีที่สุดน่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม การระบาดใหญ่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาไม่ได้ส่งผลกระทบต่อภาคส่วนนี้มากนัก ซึ่งยังสร้างเงื่อนไขในการส่งเสริมอุตสาหกรรมอื่นๆ อีกด้วย

ในส่วนของตลาดตอนนี้ ผมคิดว่าเราควรใช้คำว่าโซนล่าง หลายคนคิดว่าโซนล่างของตลาดน่าจะอยู่ในช่วงเดือนเมษายนหรือพฤษภาคมปีนี้ แต่จากข้อมูลของกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ผมคิดว่าโซนล่างคือไตรมาสแรกของปี 2566 ซึ่งการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 16.1% แต่ค่อยๆ ดีขึ้นหลังจากนั้น

สิ้นไตรมาส 2 ปี 2566 การเติบโตยังคงเป็นลบที่มากกว่า 11% แต่ตั้งแต่ไตรมาส 3 เป็นต้นมา การเติบโตติดลบเพียงมากกว่า 8%

ปัญหาทางกฎหมายในปัจจุบันมีอยู่ 3 ประเด็น คือ กฎหมายที่เกี่ยวข้อง กฎหมายย่อย เช่น พระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียน และคำวินิจฉัยของจังหวัด ปัญหาเหล่านี้ก่อให้เกิดความยากลำบากแก่เจ้าหน้าที่และข้าราชการในการจัดการเอกสารที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น กลัวความรับผิดชอบ หลบเลี่ยงความรับผิดชอบ ไม่กล้าเสนอแนะ

การที่รัฐบาลกลางออกกฎระเบียบเกี่ยวกับการคุ้มครองสิทธิของเจ้าหน้าที่ที่กล้าคิดกล้าทำจะช่วยฟื้นฟูจิตวิญญาณของข้าราชการ นอกจากนี้ มติที่ 18 ของคณะกรรมการกลางพรรคชุดที่ 13 เรื่อง “การริเริ่มสร้างสรรค์และพัฒนาสถาบันและนโยบายอย่างต่อเนื่อง การปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน การสร้างแรงผลักดันเพื่อเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง” ยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการแก้ไขกฎหมายที่ดินปี 2013 และกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเป็นหนึ่งเดียวกัน

ในความเห็นของผม ร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ที่กำลังพิจารณาเตรียมเสนอ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ อนุมัติกว่า 200 หน้า ถือเป็นโครงการใหญ่โต แต่เมื่ออ่านร่างล่าสุดแล้ว ยังคงมีปัญหาอยู่บ้าง เช่น ปัญหาการเข้าถึงที่ดินสำหรับวิสาหกิจตามมาตรา 128

ดังนั้นร่างกฎหมายจึงกำหนดทางเลือกไว้ 2 ทาง คือ ผู้ประกอบการสามารถรับโอนที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ เพื่อทำโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น แล้วจะมีที่ดินทำโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่หรือพื้นที่ในเมืองขนาดใหญ่ได้อย่างไร ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ หากเป็นที่อยู่อาศัย ที่ดินที่ใหญ่ที่สุดจะมีพื้นที่เพียงไม่กี่พันตารางเมตรเท่านั้น

กรณีซื้อที่ดิน เพื่อการเกษตร 10 ไร่ หรือที่ดินเพื่อโรงงาน 2 ไร่ ก็ยังไม่สามารถดำเนินโครงการได้ เนื่องจากไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ซึ่งในความเห็นผมถือว่าไม่สมเหตุสมผล และจำเป็นต้องปรับปรุงให้เหมาะสมเพื่อเอื้อต่อการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์

นอกจากนี้ ฉันยังหวังว่าจะมีการกำหนดระเบียบที่เหมาะสมเพื่ออำนวยความสะดวกในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และการปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุดเก่า ฉันหวังว่ากฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะได้รับการพิจารณาและผ่านในเวลาที่เหมาะสม

นอกจากนี้ ยังมีความสำคัญอย่างมากที่จะต้องแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ให้มีความสอดคล้องและสอดคล้องกับกฎหมายที่ดิน กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ และกฎหมายว่าด้วยการประมูลทรัพย์สิน

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm