Продвигать рыночные принципы
По мнению экспертов Savills, Закон Вьетнама о земле 2024 года вносит существенные изменения в принципы оценки земли, уделяя особое внимание оценке земли в соответствии с рыночными принципами, что будет способствовать повышению прозрачности и ликвидности рынка недвижимости.
Ранее оценка земли регулировалась по принципу целевого назначения и продолжительности использования земли, а также «в соответствии с преобладающей на рынке ценой земли», собранной с аукционных цен и собранной с землепользования. Однако новый Закон о земле подчеркивает рыночный принцип. Это означает, что определяемая цена земли будет отражать истинную рыночную стоимость земли.
Рыночная стоимость, согласно определению Международного совета по стандартам оценки (IVSC), «рыночная стоимость имущества — это предполагаемая цена, по которой имущество было бы продано в момент и в месте оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в независимой, информированной сделке, в которой стороны действовали осведомленно, осмотрительно и без принуждения».
Новые изменения в законодательстве способствовали продвижению рыночных принципов.
Г-жа Джианг отметила, что рыночная стоимость четко отражает понимание рынка как покупателями, так и продавцами. В то время земля будет выделена инвесторам, которые готовы заплатить самую высокую цену. Такой подход способствует выделению земли и более эффективному ее использованию.
В будущем, когда база данных цен на землю будет завершена, информация о купле-продаже будет опубликована. В это время покупатели и продавцы смогут получить доступ к информации о транзакциях. Оттуда будет ясная осведомленность, что поможет повысить прозрачность рынка недвижимости. Кроме того, купля-продажа недвижимости также будет проходить легче, что поможет повысить ликвидность рынка.
Методы оценки
В отличие от предыдущего закона, в котором отсутствовали четкие правила, статья 158 Закона о земле 2024 года также содержит подробные положения о методах оценки, а также о случаях и условиях применения каждого метода.
Что касается методов оценки, Закон о земле 2023 года предусматривает пять методов оценки: сравнение, вычет, доход, излишек и коэффициент корректировки цены земли. Пересмотренный Закон о земле предусматривает четыре метода, из которых метод вычета считается частным случаем метода сравнения. Из которых два метода обычно используются при оценке проектов развития: метод прямого сравнения и метод излишка.
Метод прямого сравнения заключается в сравнении цен сделок с аналогичными объектами недвижимости на рынке для определения стоимости оцениваемой недвижимости. Этот метод подходит для объектов недвижимости, таких как таунхаусы или квартиры, с большим количеством данных о сделках, сопоставимые объекты недвижимости очень похожи, что помогает минимизировать субъективность при внесении корректировок.
Г-жа До Тхи Ту Джанг, директор консультационных услуг, Savills HCMC
Кроме того, этот метод также прост, понятен и экономит время. Однако этот метод также имеет определенные недостатки. Ограниченные данные и точность данных являются наиболее важными ограничениями. Кроме того, метод требует этапов корректировки, которые могут быть субъективны для оценщика. Особенно для активов, которые будут оцениваться как проекты развития смешанного использования, найти похожие сопоставимые активы очень сложно, даже невозможно, из-за различий в составе каждого типа землепользования.
Остаточный метод оценивает потенциал развития проекта и осуществляется путем оценки доходов и вычитания расходов для определения избыточной стоимости земли. При проведении оценки с использованием этого метода оценщик также оценивает осуществимость и прибыльность проекта, поддерживая процесс принятия инвестиционных решений.
Этот метод позволяет разработчикам анализировать различные сценарии развития для определения оптимального плана землепользования, который обеспечивает наивысшую ценность, также известного как наивысшее и наилучшее использование. Несмотря на многочисленные преимущества, остаточный метод требует сложного финансового моделирования и финансовой экспертизы, а также глубокого понимания рыночных прогнозов цен продажи и затрат, а также планов развития проекта. Это делает остаточный метод трудоемким из-за обширного сбора рыночных данных.
Основная проблема моделей оценки земли заключается в опоре на предположения, из-за чего результаты оценки сильно зависят от таких переменных, как прогнозы доходов, сметы расходов и продолжительность проекта. Каждый метод оценки имеет свои преимущества и недостатки, требуя сбалансированного подхода при согласовании стоимости.
Что касается влияния этих корректировок на рынок, эксперты Savills заявили, что регулирование цен на землю с учетом рыночной стоимости повысит эффективность, прозрачность и ликвидность рынка недвижимости. Кроме того, увеличится компенсационная цена за расчистку земли под проекты. Это приведет к увеличению общей первоначальной инвестиционной стоимости проекта развития, что, вероятно, приведет к росту цен на недвижимость проекта для обеспечения прибыли для инвесторов;
Кроме того, увеличился подоходный налог с передачи прав землепользования, поскольку он рассчитывается на основе рыночной стоимости, что способствует увеличению доходов государственного бюджета, тем самым обеспечивая дополнительный капитал для развития инфраструктуры.
«Закон о земле 2024 года вносит революционные изменения в оценку земли во Вьетнаме, способствуя повышению эффективности, прозрачности и более гибкому и отзывчивому подходу к оценке земли. Новый закон направлен на улучшение процесса оценки земли путем корректировки цен в соответствии с рынком и расширения полномочий по принятию решений на местном уровне, что приносит пользу как рынку, так и государственному бюджету», — заявила г-жа Джанг.
Источник: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html
Комментарий (0)