18 октября в Ханое состоялся Форум «Содействие экономическому восстановлению и развитию: ключевые моменты и роль государственного аудита». Одной из важных тем Форума стала тема «Управление землей и ценообразование на землю — недостатки практики и деятельности государственного аудита» под председательством заместителя государственного генерального аудитора Ха Тхи Ми Дунг и заместителя министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нгана.
На Форуме не только представители инвесторов в недвижимость «жаловались» на трудности, но и некоторые крупные провинции и города также поделились трудностями, с которыми столкнулись эти органы власти.
Таким образом, ожидается, что семинар «выявит» трудности и проблемы в определении цен на землю и на их основе предложит решения совместно с Государственным аудитом.
«Управление землей и оценка земли — недостатки, выявленные на практике и в ходе государственного аудита» под председательством заместителя государственного генерального аудитора Ха Тхи Ми Дунг и заместителя министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нгана. Фото: Хоанг Ту
Провинции и города также испытывают трудности с определением цен на землю.
На семинаре Народный комитет Ханоя сообщил, что в последнее время это агентство основательно осуществило децентрализацию и делегирование полномочий для повышения инициативы Народных комитетов районного уровня в вопросах приобретения земли, расчистки участков, определения конкретных цен на землю в качестве основы для компенсации и переселения, оперативного решения проблем, связанных с приобретением земли, компенсацией, поддержкой, переселением, а также реализацией государственных инвестиционных проектов в городе (проекты кольцевой дороги 3 и 4, железнодорожные проекты и т. д.).
На практике Народный комитет города Ханоя пришел к выводу, что применение цен на жилые земли для определения цен на аренду земли для государственных предприятий, перешедших на финансовую автономию в соответствии с положениями пункта d, пункта 3 Указа правительства 44/ND-CP от 15 мая 2014 года, является нецелесообразным.
Тем временем Народный комитет провинции Кханьхоа также сталкивается с трудностями «исправления ошибок» при определении цен на землю для многих предыдущих проектов.
Народный комитет провинции Кханьхоа прокомментировал, что оценка земли — это оценка стоимости земли в денежной форме для определенной цели использования в определенное время. Оценка земли играет важную роль в экономике, а также в деятельности государства по управлению землей.
В дополнение к задаче определения конкретных цен на землю для сбора платы за пользование землей, арендной платы за землю, компенсации и поддержки переселения в этом районе, провинция Кханьхоа также должна определить цены на землю для исправления проектов с нарушениями в соответствии с заключениями Центрального инспекционного комитета и Правительственной инспекции. Это новая, особая и очень сложная задача для задачи определения конкретных цен на землю в провинции.
Это агентство разделило работу по определению конкретных цен на землю для преодоления незаконных проектов и проектов по сбору платы за пользование землей. Постоянный комитет провинциального комитета партии и провинциальный народный комитет тесно руководили, но это все еще медленно и не выполнило требования поставленных задач из-за проблем: Проекты из-за корректировки планирования, изменения структуры и формы землепользования должны переопределять цены на землю; Проблемы с юридическими документами для инвестиций, земли, планирования строительства, деталей, типов земель; Нет данных о рыночных ценах на землю, ...
Департамент планирования и развития земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды оценил, что структура цен на землю и прейскурант цен на землю были сформированы в соответствии с нормативными актами с учетом общих цен на землю на рынке.
Однако, из обобщенных результатов Постановления № 19-NQ/TW, подводящего итоги реализации Закона о земле 2013 года, следует, что до настоящего времени некоторые правовые положения о ценах на землю на практике уже не действуют, что свидетельствует о некоторых ограничениях, таких как: некоторые методы определения цен на землю не соответствуют реальным условиям информации на рынке прав землепользования, не подходят для государственного управления ценами на землю в условиях неполной базы данных о ценах на землю;
Инвесторы «жалуются» на трудности
Выступая на семинаре, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), дал оценку текущему статусу «определения цен на землю» с целью «определения конкретных цен на землю» в соответствии с положениями Закона о земле 2013 года.
Участники семинара «Управление землей и оценка земли — недостатки практики и деятельности государственного аудита» в рамках форума «Содействие экономическому восстановлению и развитию: ключевые моменты и роль государственного аудита». Фото: Хоанг Ту.
По словам г-на Ле Хоанг Чау, Закон о земле 2013 года и Указ 44/2014/ND-CP предусматривают «5 методов оценки земли» и «применение методов оценки земли», но они не являются полными, неконкретными, не приближенными к практической ситуации, некоторые положения на самом деле не являются «стандартными», например, предусматривают «метод вычитания», в то время как это всего лишь метод расчета «метода сравнения»; или не предусматривают «метод массовой оценки земли», в то время как на самом деле государство применяет «метод массовой оценки земли» для построения цен на землю «рамки цен на землю» или «прейскуранта цен на землю»; или применяют «метод коэффициента корректировки цены на землю» только к проектам, где земельные участки и земельные наделы имеют стоимость менее 30; 20; 10 млрд. донгов согласно «прейскуранту цен на землю», но не применяются к проектам, где земельные участки и земельные наделы имеют более высокую стоимость.
Применение «методов оценки земли» не дает надежных результатов. Например, один и тот же проект одним и тем же консалтинговым подразделением по оценке земли применяет 2 разных «метода оценки земли» для «определения цены земли», что часто дает 2 разных результата с разницей около 20%; или проект двумя консалтинговыми подразделениями по оценке земли и применение одного и того же «метода оценки земли» для «определения цены земли» также дает 2 совершенно разных результата.
Г-н Чау привел пример проекта городской территории в провинции Биньтхуан, где первое государственное агентство оценило стоимость земли в 900 миллиардов донгов, второе государственное агентство провело проверку и оценило стоимость земли в 1800 миллиардов донгов, а третье государственное агентство провело повторную проверку и оценило стоимость земли в более чем 3000 миллиардов донгов.
Поскольку определение цен на землю вызывает трудности у многих инвесторов, г-н Ле Хоанг Чау оценил очень важную роль Государственного аудита в выполнении задачи аудита работы по «определению цен на землю, оценке цен на землю, принятию решений по ценам на землю» для «определения конкретных цен на землю для расчета платы за землепользование, арендной платы за землю для проектов с использованием земли, для «оценки и подтверждения точности и честности государственной финансовой информации, государственных активов или финансовых отчетов, связанных с управлением и использованием государственных финансов, государственными активами, соблюдением закона и эффективностью в управлении и использовании государственных финансов и государственных активов».
Даже аудит представляет собой проблему.
Государственный аудит региона I сообщил, что в настоящее время, согласно нормативным актам, у нас есть 5 методов оценки земли. Практика аудита показывает, что: в основном населенные пункты используют сравнительный метод для расчета удельных цен на землю при компенсации за землю; метод добавочной стоимости для оценки земли в зонах планирования; доходный метод при оценке сельскохозяйственных земель и метод коэффициента корректировки цены земли для небольших, малоценных земельных участков.
Во многих населенных пунктах наблюдаются задержки в оценке конкретных земель. Время утверждения цен на землю для сбора платы за землепользование часто намного позже времени выделения земли. Существуют проекты, которые длились 2-3 года без утверждения цен на землю.
Во многих случаях цены на землю не корректируются или не корректируются своевременно, когда корректировки планирования влияют на цены на землю или когда заканчивается 5-летний цикл стабилизации цен на аренду земли. Задержка в оценке земли приводит к тому, что сборы за пользование землей не мобилизуются своевременно в государственный бюджет.
Аудиты показывают, что во многих проектах цены на землю были оценены ненадлежащим образом - намного ниже аукционной цены или рыночной справочной цены на момент оценки. Во многих случаях выбор разнородных сопоставимых активов в сочетании с ненадлежащей количественной оценкой и корректировкой различных факторов снизил стоимость оцениваемой земли.
Существуют проекты, в которых подбираются сопоставимые активы в момент, далекий от момента оценки, но не учитывается фактор корректировки сравнительной цены до уровня на момент оценки. Во многих проектах информация о ценах сопоставимых активов берется по договору купли-продажи у нотариуса, что не обеспечивает достоверности и точности информации о ценах по договору в сравнении с фактической ценой сделки.
Кроме того, многие факторы, включаемые в оценку, не имеют четкой основы или не определены как соответствующие действительности, например: инвестиционная ставка, уровень заполняемости, стандартная норма прибыли инвестора, коэффициент себестоимости продаж, коэффициент дисконтирования денежных потоков...
Государственный аудит региона I оценил практику и обнаружил трудности и несоответствия в определении затрат на инвестиции в развитие в методе превышения при оценке земли. Аудит показал, что не было согласованности между населенными пунктами: некоторые населенные пункты были установлены в соответствии с инвестиционными ставками, некоторые населенные пункты были установлены в соответствии с детальными оценками; некоторые населенные пункты сделали предварительные оценки и потребовали детального расчета.
Роль государственного аудита
Доктор Ву Динь Ань оценил, что оценка земли в целом и методы оценки земли в частности являются одними из ключевых тем государственного аудита в последнее время.
Аудиторская деятельность по данному содержанию должна строго соответствовать требованиям Центрального постановления об отмене рамок цен на землю (рамки цен на землю, предусмотренные в Указе 96/2019/ND-CP, являются основой для местных органов власти при выпуске прейскурантов цен на землю на период 2020–2024 годов), иметь механизмы и методы определения цен на землю в соответствии с рыночными принципами и определять функции, задачи и обязанности органа, ответственного за определение цен на землю.
Соответственно, Центральное правительство разрабатывает критерии и процедуры для проверки и надзора за местными органами власти при разработке прейскурантов на землю. Провинциальные народные советы принимают решения, проверяют и контролируют реализацию цен на землю.
«Государственный аудит проводит аудит оценки земли, независимости совета по оценке земли, возможностей консультационных организаций по оценке земли, возможностей и этики оценщиков, а также соблюдения правил, обеспечивающих гласность и прозрачность, таких как: государственные цены на землю, обязательные транзакции через торговые площадки, оплата через банки, отсутствие наличных денег;…» - д-р Ву Динь Ань высказал свое мнение о роли Государственного аудита в определении цен на землю.
Источник
Комментарий (0)