Куда направляются кредиты под залог недвижимости?

По состоянию на конец апреля объем кредитования недвижимости в Хошимине составил более 1,116 трлн донгов, увеличившись на 2,85% по сравнению с концом 2024 года. Парадокс заключается в том, что, несмотря на резкий рост кредитования, новых проектов не так много, объем транзакций на рынке невысок, так куда же уходят деньги?

Новые проекты продолжают поступать

В частности, отделение Государственного банка Вьетнама (SBV) во 2-м регионе сообщило, что к концу апреля общий объём непогашенных кредитов на недвижимость в городе Хошимин достиг 1 116 трлн донгов, что на 0,34% больше, чем в предыдущем месяце, и на 2,85% больше, чем на конец 2024 года. Масштаб кредитования недвижимости продолжал сохраняться и составил около 28% от общего объёма непогашенных кредитов в регионе. В частности, кредиты на недвижимость для самостоятельного использования (кредиты на покупку жилья, передачу прав землепользования для строительства домов; кредиты на ремонт домов и т.д.) по-прежнему составляли значительную долю от общего объёма непогашенных кредитов на недвижимость, составив 65% и достигнув 727 000 млрд донгов, что на 0,05% больше, чем в предыдущем месяце, и на 0,65% больше, чем на конец 2024 года.

Несмотря на рост кредитования, денежный поток с рынка очень незначителен.

ФОТО: ДИН СОН

Хотя цифры довольно хорошие, в реальности и количество сделок, и количество новых проектов находятся на «низком уровне». Поэтому многие задаются вопросом: куда ушёл кредит на недвижимость на сумму более миллиона миллиардов донгов?

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, отметил, что, несмотря на значительный рост кредитования на недвижимость, он не знает, кто от этого выиграл. Ведь пока предприятия испытывали трудности с оформлением юридических документов и не могли получить доступ к капиталу, мало кто брал кредиты на покупку недвижимости. В частности, за первые 4 месяца года в городе Хошимин было всего 3 проекта, имеющих право на привлечение капитала, с общим количеством 3286 квартир, все из которых были элитными. За первые 4 месяца года ни один проект не был передан, поскольку, согласно закону, проект должен выполнить все свои финансовые обязательства, прежде чем его можно будет продать другому партнеру.

«По сравнению с 2017 годом, годом бурного роста рынка, текущее предложение составляет всего 10%. В реальности предложение по-прежнему не хватает, особенно доступного жилья, особенно социального, а цены на недвижимость продолжают неуклонно расти. Общее количество квартир, выставленных на продажу с начала года, очень мало, сделок немного, но рост кредитования, о котором сообщает Государственный банк, весьма странный. Рост наблюдается не только в Хошимине, но и по всей стране, я тоже не понимаю», — поделился г-н Ле Хоанг Чау, добавив, что в настоящее время предприятия по-прежнему испытывают трудности с денежным потоком и капиталом, особенно в контексте того, что предприятиям приходится справляться с погашением корпоративных облигаций, которое приходится на август-декабрь 2025 года. Это создает для них трудности и вынуждает вести переговоры с клиентами о продлении сроков погашения задолженности.

Доктор Динь Тхе Хиен, директор Института информатики и прикладной экономики , также подтвердил, что в реальности предприятиям по-прежнему не хватает капитала, они испытывают трудности с его получением, а объёмы закачки средств на рынок невелики. Следовательно, если кредитование под залог недвижимости увеличится, организации и частные лица, возможно, будут брать кредиты для погашения старых долгов или рефинансирования задолженности. Процентные ставки в сочетании с ростом себестоимости запасов приведут к соответствующему увеличению кредитного сальдо.

«Проведя опрос около 100 компаний, акции которых котируются на фондовой бирже, я обнаружил, что рост кредитования в секторах недвижимости и строительства постоянно снижается. Денежный поток в сфере недвижимости формируется из двух основных источников: коммерческого и финансового. Однако оба этих источника испытывают трудности, поэтому компании, работающие в сфере недвижимости, по-прежнему сталкиваются с многочисленными трудностями в этом году», — проанализировал доктор Динь Тхе Хиен.

Сделки между людьми процветают, вторичный рынок оживлен

В целом, д-р Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, прокомментировал: «С Лунного Нового года южный рынок показал признаки роста и работает лучше, чем в 2024 году. Хотя новых проектов не так много, транзакции между людьми также улучшились. Согласно статистике, быстрый рост числа сделок с недвижимостью помог доходам от земли в Хошимине достичь высокого уровня, достигнув 2200 млрд донгов в первом квартале 2025 года, увеличившись более чем на 540 млрд донгов за тот же период. Кроме того, доход от услуг бизнеса в сфере недвижимости также достиг 25 547 млрд донгов в марте, увеличившись на 9% по сравнению с предыдущим месяцем. Накопленный за первые 3 месяца года доход от этой отрасли достиг 72 321 млрд донгов, увеличившись на 16%. Это положительный рост, наглядно продемонстрированный уровнем интереса инвесторов и показывающий восстановление рынка недвижимости.

Таким образом, по словам доктора Нгуена Ван Диня, несмотря на низкий объём сделок на первичном рынке из-за ограниченного предложения, сделки на вторичном рынке и сделки с недвижимостью среди населения совершаются очень активно. Это может быть причиной значительного роста кредитования. Более того, хотя в Хошимине в последние месяцы проектов было немного, в соседних районах, таких как Лонган , Донгнай, Ба Риа-Вунгтау, Биньзыонг, количество завершённых и открытых проектов очень велико. Между тем, предприятия, расположенные в Хошимине, могли занимать средства в городе, чтобы инвестировать в провинции. Кроме того, резкий рост цен на недвижимость в последнее время также привёл к росту стоимости кредитов. «Но одно легко заметить: на текущем рынке мало реального спроса, но много инвестиций, спекуляций и накоплений, поэтому кредитный капитал вливается в эти группы больше, чем в проекты», — проанализировал доктор Динь.

Разделяя эту точку зрения, экономист Хюинь Фыок Нгиа также отметил, что рост кредитования в основном приходится на кредиты на покупку, ремонт и строительство жилья среди населения, в то время как новые проекты «проигрывают», поскольку предложение было очень низким с начала года. Это также согласуется с отчетом Государственного банка Вьетнама, в котором говорится, что кредиты на покупку жилья, передачу прав землепользования для строительства жилья, кредиты на ремонт жилья и т. д. по-прежнему составляют высокую долю от общего объема непогашенных кредитов на недвижимость. Кроме того, рост кредитования в последнее время связан с реструктуризацией и ипотекой, поскольку денежный поток на рынок очень низок. Возможно, что проекты в Хошимине трудно получить из-за правового тупика, но предприятия могут использовать проекты в провинциях и другие продукты в качестве гарантии по кредитам в Хошимине.

Предложение и цены растут

Отчет Министерства строительства о рынке недвижимости в первом квартале 2025 года показывает, что объем сделок с недвижимостью трех типов: квартиры, индивидуальные дома и земельные участки, имеет тенденцию к росту по сравнению с четвертым кварталом 2024 года. Из них в сегменте квартир и индивидуальных домов было 33 585 успешных сделок, что составляет 132% по сравнению с четвертым кварталом 2024 года. В сегменте земельных участков было 101 049 успешных сделок, что составляет 116,4% по сравнению с четвертым кварталом 2024 года. Между тем, за весь квартал было 14 проектов с масштабом около 3 813 завершенных квартир, что составляет 140% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Было 26 новых лицензированных проектов с масштабом около 15 780 квартир, что составляет 144% от четвертого квартала 2024 года и 136% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. По всей стране ведется строительство 994 проектов с общим количеством квартир около 399 873. При этом 59 проектов, готовых к продаже, с общим количеством квартир около 19 760, что составляет 96,7% от показателя четвертого квартала 2024 года и 155,2% от показателя аналогичного периода 2024 года.

Источник: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm