Вступая в третий квартал 2024 года, наиболее очевидным признаком является то, что рынок начинает восстанавливаться, поскольку компании постоянно запускают новые проекты. Однако в четвертом квартале рынок все еще сталкивается со многими трудностями.
 |
| Ожидается, что в четвертом квартале рынок недвижимости Юга столкнется со многими трудностями. |
Рынок начинает восстанавливаться
За первые 8 месяцев 2024 года на рынке наблюдались существенные признаки восстановления по сравнению с периодом 2022–2023 годов, однако неравномерно по сегментам.
Земельный сегмент
На рынке недвижимости Хошимина и его окрестностей за первые 8 месяцев 2024 года в сегменте земельных участков было зарегистрировано 14 проектов, открытых для продажи (3 новых проекта, 11 проектов на следующей стадии открытия).
Поставки на рынок достигли 787 наименований продукции, что на 46% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (1454 участка).
Уровень поглощения нового предложения достиг около 30%, что эквивалентно 237 успешно проданным товарам, что на 58% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (559 сделок).
Сегмент таунхаусов/вилл
В августе 2024 года на рынке таунхаусов и вилл в городе Хошимин и его окрестностях было зарегистрировано 16 проектов, выставленных на продажу (3 новых проекта, 13 проектов на следующей стадии открытия).
Поставки на рынок достигли 1333 наименований товаров, что в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года (659 наименований товаров).
Уровень освоения нового предложения достиг 61%, что эквивалентно 817 успешно реализованным товарам, что в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года.
 |
Сегмент квартир
В сегменте квартир в Хошимине и его окрестностях за 8 месяцев было зарегистрировано 30 проектов, выставленных на продажу, в том числе 7 новых проектов, остальные представляют собой следующие фазы ранее открытых проектов.
В 2023 году объем нового предложения на рынке достиг 5378 единиц, что на 24% меньше, чем в предыдущем году. В основном это проекты следующего этапа, сосредоточенные в основном в городах Хошимин и Биньзыонг .
Уровень поглощения достиг 76% от нового предложения, при этом было совершено 4086 успешных транзакций, что на 22% меньше, чем в предыдущем году.
Курортная недвижимость
Что касается сегмента курортной недвижимости, рынок не показал особых признаков улучшения в краткосрочной перспективе. Хотя предложение увеличилось в некоторых сегментах (курортные виллы и кондоминиумы), потребление все еще довольно скромное и сосредоточено только локально в некоторых проектах.
Для сегмента жилой недвижимости уровень первичной цены продажи не сильно колебался по сравнению с началом года. Ликвидность вторичного рынка показала признаки восстановления, но в основном сконцентрирована в проектах, которые были сданы, завершили юридические процедуры и удобно расположены по отношению к центру города. Для сегмента курортной недвижимости вторичные цены продажи резко упали, многие инвесторы принимают убыток в 20%, даже 30%, но ликвидировать их все еще очень сложно.
Проблемы рынка в четвертом квартале
Прогнозируется, что глобальный экономический рост в 2024 году снизится по сравнению с 2023 годом. Всемирный банк (ВБ) прогнозирует, что глобальный экономический рост в 2024 году достигнет 2,4%, самого низкого показателя за 3 года подряд. Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) заявила, что глобальный рост ВВП в 2024 году составит 2,9%, что ниже 3,1% в 2023 году.
Что касается торговли, Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост мировой торговли на уровне 3,3% в 2024 году, что ниже среднего показателя в 4,9% за период 2000–2019 годов. Ожидается, что растущая торговая напряженность и геоэкономическая фрагментация продолжат сдерживать рост мировой торговли в 2024 году, поскольку страны ввели около 3000 ограничений в 2023 году (1100 в 2019 году).
Между тем, к концу 2023 года общий мировой долг достигнет 313 триллионов долларов, а соотношение мирового долга к ВВП достигнет 330%. Это рекордно высокий показатель, вызывающий тревогу для мировой экономики.
Что касается рынка, то дисбаланс между спросом и предложением был сложной проблемой для рынка в последнее десятилетие. Новое предложение в основном приходится на сегменты высокого класса и класса люкс, не имея доступного жилья и социального жилья для удовлетворения реальных жилищных потребностей большинства людей. Кроме того, спрос на рынке увеличился, но остается низким (как на первичном, так и на вторичном рынке). Существует много причин, по которым рынок недвижимости восстанавливался медленнее, чем ожидалось, в которых «выжидательный» менталитет инвесторов считается основной причиной, влияющей на процесс восстановления. Это наглядно показано в том факте, что, хотя процентные ставки остаются низкими, объем банковских депозитов за первые 3 месяца года все же достиг рекордного уровня, до 14 миллионов миллиардов донгов.
Что касается правовой политики, трудности с лицензированием проектов продолжают оказывать давление на бизнес, а также на новое предложение на рынке, как правило, в первые 3 месяца года. Кроме того, юридическое урегулирование в последнее время не достигло большого прогресса, особенно для проектов с вкрапленными землями. Согласно статистике, в настоящее время только в городе Хошимин насчитывается 126 проектов, затронутых юридическим прогрессом и ходом строительства, связанным с вкрапленными государственными землями. Хотя этот вопрос был урегулирован в Указе 148/2020/ND-CP или в настоящее время Законе о земле 2024 года, его не удалось прояснить и полностью решить. Кроме того, расчет платы за землепользование по-прежнему имеет много проблем, что является причиной 60–70% юридических проблем проектов в последнее время по всей стране.
Были приняты Закон о земле, Закон о жилье и Закон о сделках с недвижимостью, но все еще необходимы руководящие циркуляры и указы для обеспечения их эффективной реализации на практике.
С точки зрения капитала многие компании, занимающиеся недвижимостью, сталкиваются с трудностями, особенно те, у кого высокая задолженность по облигациям. Согласно статистике, объем корпоративных облигаций, подлежащих погашению в 2024 году, составляет более 300 000 млрд донгов, из которых только облигации, связанные с недвижимостью, составляют более 130 000 млрд донгов.
Это очень большое число в текущей сложной ситуации с ликвидностью на рынке недвижимости. Кроме того, правовой статус проекта находится в состоянии застоя, что затрудняет для предприятий доступ к новым кредитам от банков.
Движение рынка
Для восстановления рынка недвижимости необходимо иметь поддержку позитивных сигналов со стороны экономики. Соответственно, экономический рост Вьетнама в 2024 году, по прогнозам, составит 6-6,5%, стремясь достичь 7% в соответствии с Постановлением № 108/NQ-CP очередного заседания правительства в июне 2024 года и онлайн-конференции правительства с местными органами власти. Это создает импульс для экономики в целом и рынка недвижимости в частности.
Кроме того, позитивный сигнал от импортно-экспортного оборота также является заметным светлым пятном, когда общая стоимость импортно-экспортных товаров всей страны за первые 8 месяцев 2024 года достигла 511,11 млрд долларов США, увеличившись на 16,7% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Из которых экспорт достиг 265,09 млрд долларов США, импорт 246,02 млрд долларов США, торговый профицит 19,07 млрд долларов США. Тем самым создавая торговый профицит, а также увеличивая источники иностранной валюты для страны.
На рынке капитала внутренние процентные ставки по кредитам, хотя и немного растут, остаются низкими в соответствии с указаниями Госбанка.
С точки зрения рынка сценарий восстановления рынка недвижимости можно более четко проследить в центральных районах, существующих новых городских районах, густонаселенных районах, районах с полной инфраструктурой или типах коммерческой недвижимости, которые могут использовать денежный поток от сдачи в аренду...
Наблюдая за текущим рынком, объем транзакций в основном сосредоточен в типе доступного жилья, обслуживающего реальный спрос на жилье, который всегда находится на высоком уровне в крупных городах, удобно расположенных для связи с центром, с полными юридическими документами, а также с явным ходом строительства. Это частично отражено в выдающемся объеме транзакций по продуктам квартир классов B и C в городе Хошимин и соседних провинциях, что составляет 62% от общего потребления нового предложения на всем рынке за первые 5 месяцев этого года.
Это отчасти стало возможным благодаря инвесторам, которые тщательно применяют политику продаж с многочисленными стимулами, выгодными для клиентов, политику интервалов платежей, поддержку льготных периодов по выплате основного долга и процентов, подарки при открытии и т. д. для стимулирования рыночного спроса в условиях общих трудностей.
Ситуация с низким спросом может сохраниться до конца этого года. Соответственно, сегмент жилой недвижимости в крупных густонаселенных городах, таких как Хошимин и Ханой, продолжит привлекать внимание рынка и распространится на соседние провинции. В частности, сегмент апартаментов сохранит лидирующие позиции в предложении и потреблении всего рынка, в то время как сегмент земли и таунхаусов/вилл в существующих густонаселенных жилых районах с синхронной инфраструктурой, как ожидается, также будет иметь заметные всплески в ближайшее время.
Хотя туристическая индустрия показала позитивные признаки, приняв в общей сложности 11,4 млн международных посетителей за первые 8 месяцев 2024 года, увеличившись на 45,8% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, восстановление курортной недвижимости все еще не совсем соизмеримо. Эти сегменты недвижимости по-прежнему будут сталкиваться со многими проблемами, темпы восстановления медленные, и вряд ли будет прорыв в краткосрочной перспективе.
Пройдя неизбежный период корректировки с 2020 по начало 2023 года, рынок недвижимости получил прочные ступени для устойчивого развития в долгосрочной перспективе. Соответственно, рынок в последние месяцы 2024 года, вероятно, продолжит иметь определенные светлые пятна, но все еще будет на умеренном уровне. Ожидается, что более явные признаки улучшения появятся в период с середины 2025 года по начало 2026 года, когда текущее отставание будет полностью устранено.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html
Комментарий (0)