Множество противоречивых мнений о правилах торговли недвижимостью через площадку

Помогите определить точные цены на землю

По данным Ассоциации риелторов Вьетнама (VARS), рынок недвижимости, включая рынок прав землепользования, до сих пор не развивался стабильно, прозрачно и устойчиво, что сопряжено с множеством потенциальных рисков. Это связано с тем, что на вьетнамском рынке недвижимости действует механизм ценообразования на землю, основанный на двух ценах. При этом государственные и рыночные ценовые рамки существенно различаются.

Эта разница также стала причиной множества юридических проблем и трудностей, особенно при определении цен на землю и платы за землепользование. Кроме того, после серии нарушений земельного законодательства многие проекты были отложены из-за ожидания оценки стоимости и расчета платы за землепользование. Многие оценочные организации также опасаются рисков, связанных с оценкой.

Хотя во многих населённых пунктах применяется коэффициент К, приближающий прейскурантную цену земли к рыночной. Однако определение коэффициента К по-прежнему подвержено влиянию множества субъективных факторов, которые могут не соответствовать рыночной цене и не подходят для некоторых случаев. Поэтому для совершенствования механизма определения цены на землю Центральное постановление предусматривает: отменить систему определения цены на землю, разработать механизм и метод определения цены на землю в соответствии с рыночными принципами, а также определить функции, задачи и обязанности органа, ответственного за определение цены на землю.

По-прежнему существует много противоречивых мнений относительно правила, согласно которому сделки с недвижимостью должны осуществляться по форме 1. — Ожидается, что торговля через биржу позволит сформировать прозрачные данные, которые помогут оценить реальные цены на землю.

Кроме того, для определения цен на землю, близких к рыночным и соразмерных фактической стоимости, необходимо иметь данные о стоимости недвижимости, основанные на фактической истории сделок купли-продажи. По мнению VARS, требование о проведении сделок купли-продажи недвижимости через торговые площадки, требование оплаты через банки и строгий контроль за договорами купли-продажи земли являются основой для предоставления наиболее точных данных о ценах. Создание базы данных, обеспечивающей близость цен на землю к рыночным, обеспечит согласие сторон. Это обеспечит более безопасное, здоровое и устойчивое развитие рынка.

Кроме того, требование о проведении торговли недвижимостью через площадку также поможет государству получить инструмент для управления информацией о рынке недвижимости, тем самым издавая политику по оперативному регулированию рынка недвижимости для его здорового и стабильного развития.

Кроме того, преимущество торговли через биржу также связано с защитой инвесторов и покупателей жилья, поскольку биржи вынуждены проверять подлинность и законность проекта, прежде чем он попадет к потребителям.

Отвечая на этот вопрос, председатель VARS д-р Нгуен Ван Динь также подтвердил, что биржи будут играть роль посредников, обеспечивая реализацию функций, регулируемых государством, для предотвращения уклонения от уплаты налогов, прозрачности источников денежных средств, а также предотвращения отмывания денег и мошенничества.

Однако г-н Динь отметил, что если сделки с недвижимостью требуют проведения через биржу, биржи и брокеры должны быть более стандартизированы, профессиональны и соблюдать строгие правила. Поэтому не все биржи и брокеры хотят следовать этому предписанию, но многие всё же хотят действовать в соответствии с действующим законодательством, которое не является обязательным.

Страх увеличения расходов

Помимо вышеперечисленных преимуществ, существует множество мнений, свидетельствующих об противоположных точках зрения относительно данного регулирования. Во-первых, оно нарушает принципы предпринимательской деятельности, ограничивает свободу предпринимательской деятельности, предусмотренную другими законами, такими как Закон о предпринимательстве и Закон об инвестициях. Соответственно, торговые площадки, торгующие недвижимостью, не являются государственными органами управления и не предоставляют государственные услуги по разрешению государства. Поэтому, когда нормативные акты обязывают другие субъекты пользоваться услугами предприятий, это часто приводит к неравенству.

Кроме того, инвесторы могут создавать торговые площадки для продажи собственной продукции. В этом случае целью площадки будет только продажа инвесторам как можно большего количества товаров. Следовательно, права покупателей не будут гарантированы.

Между тем, большинство покупателей и продавцов недвижимости сегодня предпочитают совершать сделки напрямую через инвестора. Для многих клиентов торговая площадка — это всего лишь место, где можно предоставить информацию, ответить на вопросы покупателей и поддержать процедуры купли-продажи.

По-прежнему существует много противоречивых мнений относительно правила о том, что сделки с недвижимостью должны осуществляться по форме 2. — Сделки с недвижимостью через этаж вызывают опасения относительно возможности увеличения расходов и создания дополнительных процедур для покупателей жилья.

Как и на текущем рынке, покупателей больше всего волнуют юридические процедуры: можно ли продать проект? Эта информация относится к компетенции государственных органов управления, в частности, Департамента строительства, который отвечает за проверку и информирование населения. Поэтому доступ к информации на местах — лишь первоначальный справочный инструмент.

Потому что, как уже упоминалось выше, имея целью продажу как можно большего количества продуктов инвесторам, невозможно быть уверенным в том, что частное предприятие, такое как площадка для торговли недвижимостью, может гарантировать, что оно предоставит клиентам максимально полную и точную информацию о юридических вопросах проекта, особенно проектов по продаже будущего жилья.

Кроме того, покупка и продажа недвижимости через биржу также вызывает опасения по поводу затрат, процедур, персонала и юридической ответственности. Это ставит инвесторов в затруднительное положение, поскольку им приходится увеличивать себестоимость продукции, что ещё больше усложняет операции по покупке и продаже недвижимости.

Многие считают, что вместо требования о проведении сделок через биржу, закон должен предусматривать, что инвесторы и биржи недвижимости должны периодически предоставлять отчеты государственным органам управления для доступа к базе данных о сделках с недвижимостью. Это поможет сделать рынок прозрачным, а также позволит определять цены на землю и квартиры по факту сделок.

В связи с многочисленными противоречивыми мнениями по данному положению, министр строительства Нгуен Тхань Нги недавно в Национальном собрании заявил, что агентство, разрабатывающее проект, представит правительству доклад с просьбой продолжить тщательное изучение и учёт комментариев по данному вопросу, чтобы обеспечить разработку соответствующих, строгих, чётких правил, регулирующих деятельность торговых площадок недвижимости, и гарантировать права граждан и предприятий. Кроме того, будет пересмотрено и завершено подтверждение сделок, совершаемых через торговые площадки недвижимости, а также обязанности торговых площадок недвижимости.

Источник