Новые обязанности инвесторов проектов в сфере недвижимости
В интервью газете Kinh te & Do thi о новых обязанностях инвесторов в проекты в сфере недвижимости юрист Фам Тхи Бич Хао - директор юридической компании Duc An Law Company Limited заявил, что в соответствии с положениями статьи 17 Закона о торговле недвижимостью не допускается уполномочивание других организаций или лиц подписывать договоры задатка, купли-продажи, передачи, аренды-покупки домов, строительных работ, площади застройки в строительных работах, права пользования землей с технической инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости. Данное положение направлено на то, чтобы избежать нарушений в уполномоченных подразделениях по подписанию договоров задатка и передачи.
В то же время строительство домов, строительные работы и работы по технической инфраструктуре, социальная инфраструктура в проекте должны соответствовать детальному планированию, утвержденному проекту, разрешению на строительство, содержанию одобрения инвестиций в проект компетентными государственными органами; соответствовать строительным нормам. Это новое положение по сравнению с Законом о торговле недвижимостью 2014 года также призвано предотвратить строительство некоторыми инвесторами домов, которые не соответствуют утвержденным проектам и разрешениям на строительство.
Закон «О риелторской деятельности» 2023 года (состоящий из 10 глав и 83 статей) вступит в силу с 1 января 2025 года и заменит Закон «О риелторской деятельности» 2014 года.
Некоторые новые правила оплаты, аренды с выкупом домов, строений, образованных в будущем, в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о торговле недвижимостью 2023 года: Оплата аренды с выкупом домов, строений, площади застройки в строениях, образованных в будущем, производится несколькими платежами, первый платеж не должен превышать 30% от стоимости договора, включая задаток, последующие платежи должны соответствовать ходу строительства до момента передачи дома, строений, площади застройки в строениях арендатору, но общая сумма аванса арендодателю не должна превышать 50% от стоимости договора аренды с выкупом домов, строений, площади застройки в строениях. Оставшаяся сумма рассчитывается как арендная плата, подлежащая уплате арендодателю в течение определенного срока, согласованного в договоре.
Новые пункты в Законе о торговле недвижимостью в статье 29 о требованиях к торговле правами землепользования с технической инфраструктурой в объектах недвижимости. Соответственно, объекты недвижимости с правами землепользования с технической инфраструктурой, введенные в эксплуатацию, должны соответствовать следующим требованиям:
Требования, указанные в статье 11 настоящего Закона; завершение инвестиционно-строительных работ по строительству объектов технической инфраструктуры в соответствии с утвержденным детальным планированием, ход реализации проекта, утвержденный уполномоченными государственными органами в соответствии с нормами законодательства о строительстве, законодательства о градостроительстве, законодательства об инвестициях; обеспечение предоставления услуг по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению, сбору отходов, очистке сточных вод; обеспечение подключения к общей инфраструктурной системе территории до передачи, аренды, субаренды прав землепользования; передача, аренда, субаренда прав землепользования с объектами технической инфраструктуры должны соответствовать инвестиционным целям и содержанию инвестиционного проекта, утвержденного уполномоченными государственными органами.
Новые моменты, на которые следует обратить внимание сторонам, участвующим в сделках
По словам юриста Фам Тхи Бич Хао, в отношении правил внесения депозита в сфере жилищного строительства и будущих строительных работ, чтобы гарантировать истинный характер депозита и в то же время ограничить риски для покупателя, арендатора, которые зачастую являются слабой стороной, Закон о сделках с недвижимостью 2023 года предусматривает: Депозит для покупки дома, сформированный в будущем, не должен превышать 5% от цены продажи.
Действующий Закон «О риелторской деятельности» 2014 года специально не регулирует вопросы задатков при покупке, продаже или аренде недвижимости, которые будут сформированы в будущем.
Согласно новым положениям в пункте 5 статьи 23 Закона о торговле недвижимостью 2023 года, содержание выглядит следующим образом: Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать депозиты в размере не более 5% от продажной цены, цены аренды-купли домов, строительных работ и площади застройки в строительных работах с заказчиков только в том случае, если дома и строительные работы соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию в соответствии с положениями настоящего Закона. В соглашении о депозите должны быть четко указаны продажная цена, цена аренды-купли домов, строительных работ и площадь застройки в строительных работах.
Соответственно, инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешено взимать депозиты в размере не более 5% от цены продажи, аренды с выкупом домов и будущих строительных работ только в том случае, если они соответствуют условиям для ввода их в эксплуатацию.
В договоре задатка должны быть четко указаны продажная цена, цена аренды с выкупом дома, строительного объекта и площадь строительного объекта.
Ввод в эксплуатацию объектов жилищного строительства, создаваемых в будущем, допускается только при наличии одного из следующих документов на право пользования земельным участком: разрешения на строительство; уведомления о начале строительства; документов о приемке законченного строительством объекта инженерной инфраструктуры...
Расширение прав вьетнамских инвесторов, проживающих за рубежом
Адвокат Фам Тхи Бич Хао отметил, что еще одним важным новым пунктом Закона о сделках с недвижимостью 2023 года является внесение поправок в правила, касающиеся формы и сферы деятельности в сфере недвижимости вьетнамских граждан, проживающих за рубежом.
В статье 10 субъектами, которым разрешено заниматься бизнесом, являются вьетнамцы, проживающие за границей, которые являются гражданами Вьетнама в соответствии с положениями закона о гражданстве и которым разрешен въезд во Вьетнам и которым разрешено заниматься бизнесом с недвижимостью в формах, предписанных отечественными организациями, и лица, занимающиеся бизнесом с недвижимостью. Вьетнамцы, проживающие за границей, которые не являются гражданами Вьетнама в соответствии с положениями закона о гражданстве и которым разрешен въезд во Вьетнам и которым разрешено заниматься бизнесом с недвижимостью в следующих формах:
Инвестирование в строительство жилых домов и выполнение строительных работ, связанных с правами пользования землей для продажи, аренды или аренды с выкупом через объекты недвижимости, должно соответствовать форме, целевому назначению и срокам пользования землей, установленным законодательством о земле;
Инвестирование в строительство объектов технической инфраструктуры в объектах недвижимости в целях передачи, аренды и субаренды прав пользования земельными участками с объектами технической инфраструктуры должно соответствовать форме, целевому назначению и срокам использования земель, установленным законодательством о земле;
Формы осуществления операций с недвижимым имуществом, указанные в подпунктах «г» и «ж» пункта 1 настоящей статьи.
«По сравнению с действующим Законом о бизнесе в сфере недвижимости, новый Закон содержит более подробные положения о формах бизнеса в сфере недвижимости для вьетнамских граждан, проживающих за рубежом, расширяя права инвесторов, являющихся вьетнамскими гражданами, проживающими за рубежом, по привлечению капитала на рынок недвижимости», — сказал юрист Фам Тхи Бич Хао.
Источник
Комментарий (0)