Банки обременены активами, полученными в результате исполнения судебных решений.

Кредитные организации не могут продать полученные от правоохранительных органов обеспеченные активы и не могут просить правоохранительные органы продолжать проводить по ним аукционы, поскольку эти активы по своей природе уже прошли через множество неудачных аукционов.

Ассоциация банков Вьетнама (VNBA) только что опубликовала документ № 421/HHNH-PLNV от 5 августа 2025 года, в котором обратилась к Министерству сельского хозяйства и окружающей среды, Министерству юстиции и Государственному банку Вьетнама с просьбой рассмотреть трудности и проблемы, с которыми сталкиваются кредитные организации (КО)-члены при получении недвижимости в качестве обеспечения для работы с безнадежными долгами.

Согласно отзывам кредитных организаций-участников, одной из важных мер по работе с проблемной задолженностью является принятие недвижимости в качестве обеспечения для погашения долговых обязательств клиентов. Это обычно осуществляется двумя способами: банк и клиент договариваются о взаимозачете задолженности или кредитная организация получает залог обратно от Агентства по принудительному взысканию задолженности после многочисленных безуспешных аукционов.

Согласно Закону о кредитных организациях, банкам не разрешается осуществлять торговлю недвижимостью, но разрешено удерживать это имущество в течение максимального срока 5 лет для погашения задолженности.

Однако реальность такова, что во многих населенных пунктах Отделы регистрации прав собственности и Департамент сельского хозяйства и охраны окружающей среды отказались регистрировать изменения и передавать право собственности на заложенные активы кредитным организациям.

Эти агентства требуют от кредитных организаций письменного одобрения политики перевода от Провинциального народного комитета и проведения процедур по изменению целевого назначения земель.

По мнению кредитных организаций, это требование не соответствует характеру удержания активов для управления безнадежными долгами, которое не является предпринимательской деятельностью или приобретением активов для прямого использования.

Неспособность кредитных организаций регистрировать права собственности привела ко многим последствиям.

Во-первых, недвижимость не может быть выставлена на аукцион: поскольку их имена не указаны в Свидетельстве о праве пользования землей, кредитные организации не могут самостоятельно продать или передать недвижимость покупателю. Нотариальные организации также отказываются удостоверять договоры купли-продажи по этой причине.

Во-вторых, тупиковая ситуация с активами, полученными от исполнительного органа: кредитная организация не может реализовать активы, полученные от исполнительного органа. Возврат активов исполнительному органу для повторных торгов нецелесообразен, поскольку характер этих активов уже неоднократно проваливался на аукционах.

В-третьих, проблемы бухгалтерского учёта: согласно Постановлению Государственного банка № 479/2004/QD-NHNN, для отражения стоимости активов на балансовом счёте (счёт 387) кредитные организации должны иметь полный пакет документов, подтверждающих право собственности. Поскольку актив не может быть зарегистрирован, кредитные организации не могут отразить его в учёте, что делает невозможным получение актива.

В-четвёртых, риск возникновения споров: даже после того, как покупатель передал недвижимость, юридически его долговые обязательства остаются на балансе и продолжают возникать. Это создаёт риск возникновения споров и судебных исков в будущем, особенно если цены на недвижимость вырастут, и прежний владелец может вернуть недвижимость.

Столкнувшись с вышеуказанными трудностями, Ассоциация банков Вьетнама рекомендует Министерству сельского хозяйства и охраны окружающей среды выпустить документ, который будет руководством для Департаментов сельского хозяйства и охраны окружающей среды по всей стране и позволит кредитным организациям регистрировать передачу прав/регистрацию изменений в недвижимом имуществе в обоих случаях: получение обеспечения по соглашению и получение от правоохранительного органа, чтобы кредитные организации имели полное право выставлять активы на аукцион и передавать право собственности покупателю.

После регистрации перехода прав/изменения прав кредитная организация обязана осуществлять упреждающий мониторинг, продажу, передачу или выкуп недвижимости в течение 5 лет с даты принятия решения о продаже. В случае нарушения кредитной организацией, к ней будут применены меры в соответствии с положениями закона.

Ассоциация банков Вьетнама предлагает Государственному банку Вьетнама изучить и выпустить документ, регулирующий учет активов, уступленных по долгам, и активов, полученных в счет исполнения обязательств, в качестве руководства для кредитных организаций по учету активов в виде недвижимости, когда кредитные организации получают в счет исполнения обязательств по погашению долга клиентов и удерживают обеспечение в течение 5 лет и должны продать, передать или выкупить недвижимость для погашения задолженности в соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о кредитных организациях.

Руководство по формированию резервов на случай получения кредитной организацией обеспечения в качестве обеспечения по обязательствам и удержания его в течение 5 лет.

Взаимодействовать с Министерством сельского хозяйства и охраны окружающей среды и Министерством юстиции для решения рекомендаций Банковской ассоциации относительно проблем с регистрацией изменений активов, чтобы кредитные учреждения имели право управлять активами и передавать право собственности покупателям.

Источник: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html