По данным отчета компании One Mount Group Real Estate, цена продажи первичных квартир в Ханое во втором квартале достигла около 80 млн донгов/м2, что на 5,6% больше, чем в предыдущем квартале, и взлетела на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
В недавнем отчете CBRE Vietnam по рынку недвижимости Ханоя также говорится, что средняя цена продажи первичных квартир в конце второго квартала достигла около 79 млн донгов/м2 (без НДС, сборов за обслуживание и скидок), увеличившись на 6% по сравнению с предыдущим кварталом и на 33% в годовом исчислении.
Во многих новых проектах от центра до окраин Ханоя, запущенных в первой половине этого года, также зафиксирована новая цена, которая варьируется от 80 до 170 млн донгов/м².
Исследование показывает, что средняя цена проекта Galia Hanoi (район Йен Со) в районе Тан А Дай Тхань составляет 80 млн донгов/м²; предполагаемая цена проекта Greenera Southmark (коммуна Тхань Три) в районе Тан Хоанг Минь составляет 80–90 млн донгов/м²; предполагаемая цена проекта LongBien Central в районе Тасеко Лэнд составляет 118 млн донгов/м².
Или, например, проект Matrix One второй фазы компании MIK Group имеет среднюю цену 116–166 млн донгов/м²; проект Sun Feliza Suites (район Кау Гиай) компании Sun Group имеет ожидаемую цену 160 млн донгов/м²...
По данным последнего исследования компании PropertyGuru Vietnam, за последний месяц цены снова начали расти не только на первичном, но и на вторичном рынке.
В частности, в проекте An Binh Palza цена продажи и цена сделки также выросли за последний месяц. Например, в феврале 2025 года цена продажи квартир с двумя спальнями и одной ванной комнатой, оформленных в собственность на 50 лет, составляла 3,3–3,5 млрд донгов за квартиру, но сейчас рыночная цена составляет 3,6–3,8 млрд донгов за квартиру.
В проекте «Home City» стоимость двухкомнатной квартиры с двумя ванными комнатами и площадью более 70 квадратных метров также выросла на 200–350 миллионов по сравнению с началом мая: с 6,2–6,3 млрд донгов за квартиру до 6,5–6,7 млрд донгов за квартиру. В проекте «Hanoi Center Point» текущая цена двухкомнатной квартиры с двумя ванными комнатами превышает 6 млрд донгов за квартиру, а после Нового года по лунному календарю квартир по цене 5,7–5,8 млрд донгов за квартиру не будет.
Почему цены продолжают расти?
По мнению экспертов, одной из первых причин постоянного роста цен на квартиры является дисбаланс между спросом и предложением.
Г-н Тран Минь Тиен, директор Центра маркетинговых исследований и анализа потребностей клиентов One Mount Group, проанализировал: «Разница в структуре предложения и сегментации продукта является основной причиной быстрого роста цен на квартиры в Ханое».
В Ханое новое предложение во втором квартале было сосредоточено в сегментах элитной и люксовой недвижимости. В частности, было запущено четыре проекта класса люкс с большим ассортиментом продукции по средней цене более 80 млн донгов за м² (без НДС и расходов на обслуживание), что способствовало росту средних цен продаж.
Г-н Тьен отметил, что в этом квартале в Ханое не было запущено ни одного проекта среднего ценового диапазона. Квартиры по более низкой цене (менее 65 миллионов донгов за квадратный метр) были разбросаны лишь в восточной части Ханоя или соседних районах.
Что касается вторичного рынка, г-н Тьен отметил, что денежный поток явно сместился с неликвидных земельных участков в сегмент переданных квартир. Стабильность, возможность сдачи в аренду, качество жизни и наличие полной юридической документации — вот факторы, которые помогают переданным квартирам сохранять свою привлекательность.
Г-н Тьен полагает, что если темпы восстановления сохранятся в ближайшие кварталы, вторичные квартиры продолжат играть ключевую роль в поддержании ликвидности всего рынка недвижимости в 2025 году.
Вторая причина роста цен на квартиры — дефицит предложения. Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор EZ Property, отметил, что ранее на рынке не было новых проектов, получивших лицензию на запуск. Большинство проектов, выставленных на продажу, — это старые проекты крупных инвесторов.
Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, также отметил, что предложение квартир в Ханое действительно ограничено. В последние годы число проектов сокращается, хотя спрос со стороны покупателей, особенно молодых семей, по-прежнему высок.
Кроме того, по словам г-на Диня, причиной является несбалансированная структура предложения на рынке, что приводит к росту цен на квартиры в первичном и вторичном сегментах. В результате люди, действительно нуждающиеся в жилье, теряют к нему доступ.
Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель GP. Invest, также подтвердил, что недавний рост цен на квартиры в Ханое обусловлен дефицитом предложения на фоне задержек проектов из-за юридических проблем.
Кроме того, по его словам, текущие цены на квартиры не отражают реальной стоимости, поскольку существуют проекты, реализация которых после подсчета затрат инвесторов, таких как аренда земли, материалы, рабочая сила и т. д., не достигает этой цены.
Кроме того, по мнению экспертов, ещё одной причиной высоких цен на жильё являются текущие очень высокие первоначальные затраты. В стоимость проекта коммерческого жилья сегодня входят: 25% стоимости земли, причём чем ближе проект к центру, тем выше стоимость земли, а выгодное местоположение составляет 40–50% от стоимости и ценности недвижимости.
Кроме того, затраты на инвестиционную процедуру составляют около 5–10% от общей стоимости и могут увеличиться до 15% при её затягивании. Капитальные затраты составляют около 5–10%, а также существует группа строительных расходов (материалы, рабочая сила, оборудование), которые увеличиваются из-за роста цен и увеличения затрат на рабочую силу.
Исходя из этой структуры затрат, прогнозируется, что цены на квартиры продолжат расти и вряд ли снизятся.
Как остыть?
Для снижения цен на квартиры в Ханое, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), заявил, что необходимо ускорить реализацию проектов социального жилья. Власти должны активно регулировать предложение, эффективно используя инструменты планирования, корректируя планы и выделяя дополнительные средства на чистую землю, чтобы помочь инвесторам реализовывать проекты социального жилья сразу после их утверждения.
В долгосрочной перспективе для стабилизации цен на квартиры в частности и жилищный рынок в целом необходимо активное участие государства. В частности, необходимо продолжать стимулировать развитие транспортной инфраструктуры, сокращая время в пути из пригородов в центр города, а предложение жилья из пригородов снизит цены на жилье.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, прокомментировал: «Государству необходимо выпустить стандартную процедуру инвестирования в строительство коммерческих жилых проектов, чтобы определить сроки каждой административной процедуры, стимулировать департаменты, филиалы и местные органы власти свести к минимуму количество запросов на дополнительные документы, чтобы сократить время выполнения всех административных процедур».
Кроме того, компетентным государственным органам необходимо сосредоточиться на устранении правовых препятствий для проектов в сфере недвижимости в целях увеличения предложения жилья. Увеличение предложения будет способствовать стабилизации цен на жилье в соответствии с законом спроса и предложения и законом рыночной конкуренции.
Г-н Чау также предложил корпорациям и предприятиям в сфере недвижимости снизить цены на жилье, уменьшить ожидания прибыли, не держать цены высокими, увеличить скидки и проводить рекламную и послепродажную политику для стимулирования потребительского спроса на рынке, создавая денежный поток и ликвидность.
Компании, работающие в сфере недвижимости, также должны переориентировать свои инвестиции в сегмент доступного жилья с ценами, соответствующими доходам людей, а также участвовать в развитии социального жилья, чтобы иметь возможность получать льготные кредитные пакеты.
Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор компании EZ Property, считает, что ключевым фактором снижения цен на недвижимость станет строительство социального жилья в районах, примыкающих к столице. После завершения этих проектов цены на жильё в Ханое снизятся на 30–40% по сравнению с текущим уровнем.
По мнению г-на Тоана, государство должно активно использовать бюджетные средства на развитие социального жилья. Исполняющие организации могут даже отложить в сторону целевые показатели прибыли и рассматривать это как государственные инвестиции, осуществляемые в целях социального обеспечения.
Источник: https://baolangson.vn/gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-phi-ma-cach-nao-de-ghim-cuong-5053411.html
Комментарий (0)